Mlliyet Milliyet Blog Milliyet Blog
 
Facebook Connect
Blog Kategorileri
 

30 Ekim '12

 
Kategori
Emlak
Okunma Sayısı
3096
 

6306 sayılı kanun kapsamında kentsel dönüşüm uygulamaları

6306 sayılı kanun kapsamında kentsel dönüşüm uygulamaları
 

Hüseyin KARADAĞ

Harita Mühendisi

SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Kentler bizim gibidir... Bizimle birlikte doğar, büyür ve yaşlanırlar… Onlar bizim yol arkadaşımız, komşumuz ve hemşerimizdir… Sokağında buluşur, köşe başında aşık oluruz… Plakasını görünce sevinir, yeni bir şey yapıldığını duyunca mutlu oluruz… Anılarımız, arkadaşlarımızdır onlar… Çocukluğumuz ve akrabalarımız… Beton ve taştan oluşmaz onlar sadece. Sineması sadece sinema, okulu sadece okul değildir… Kentler biraz çocuğumuz, çocukluğumuzdur… Biz büyür ve değişiriz. Ama onlar değişmesin, büyümesin isteriz…

Kentsel dönüşüm uygulamaları şehirlerin yaşam mücadelesidir. Yaşlanmış kentlerin kabuklarını kırması, hayata entegre olmasıdır. Kentsel dönüşüm uygulamaları; geçit vermeyen sokakların, ısıtılamayan konutların, engellerle dolu ve altyapısı olmayan şehirlerin, afet korkusuyla yaşadığımız evlerin, otopark mı, kaldırım mı karar veremediğimiz yerlerin modern bir yaşam alanı halini almasıdır. Amacı insan hayatı iyileştirilmesi ve yaşam hakkının korunması olan uygulama, şehirler için cerrahi operasyonlar gibidir. Yeterli düzeyde ulaşım ağı olmayan, depreme veya doğal afetlere karşı dayanıksız durumda bulunan, enerji verimliliğinden uzak, engelli vatandaşların ulaşım imkânını sağlamayan, sosyal ve teknik altyapı yoksunu şehirler, hasta bir bireyden farksızdır. Kentsel sorunlara zamanında ve yerinde müdahale edilmemesi durumunda ise şehirler kangren olmuş uzuvlar halini alacaktır. İnsandan ve sosyal hayattan yoksunlaşan kentler çöküntü alanına dönüşerek yaşamsal özelliklerini yitirecektir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, gelişen ve gelişmekte olan kentlerin; ekonomik, toplumsal ve mekânsal ihtiyaçları doğrultusunda yaşam alanlarının iyileştirilmesi ve insan hayatının korunması için atılmış önemli bir adımdır.  6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar ülkemizde kalıtsal bir rahatsızlık haline gelen gecekondulaşma ve çarpık kentlerin sorunlarına çözüm üreterek çağdaş ve marka şehir olma yolunda uygulanan bir reformdur. 6306 sayılı Kanun ile ülkemizde afet riski altındaki alanlarda ve riskli yapılarda dayanıklı, sağlıklı, güvenli, enerji tasarrufu sağlayan,  ulaşılabilir kentler oluşturulması hedeflenmiştir. Riskli yapılarından güçlendirilebilecek durumda bulunan yapıların güçlendirilmesinin desteklenmesi, riskli alanlarında yer alan yapıların afet önlemleri kapsamında irdelenerek yaşam alanları oluşturulması, rezerv alanlarda ise nitelikli yaşam alanları oluşturularak atıl ve dayanıksız durumda bulunan taşınmazların yenilenmesi planlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm çalışmaları yerel yönetimler, kamu kurum ve kuruluşları, sivil toplum örgütleri, mülkiyet sahipleri ve özel sektör katılımcıları işbirliği ile yürütülen katılımcı bir uygulamadır. Çalışmalarda uygulamanın yürütülmesine ilişkin kararlar arsa sahiplerinin 2/3 çoğunluğu ile alınmaktadır. Uygulamada verilen karara katılmak istemeyen maliklerin hak kaybı yaşanmaması için arsa paylarına ilişkin bedeller uzmanlar tarafından tespit edilerek bu bedelden düşük bir değere satışı gerçekleştirilmemesi hüküm altına alınmıştır. Taşınmazlarda kiracı durumunda bulunanlara bir defaya mahsus kira yardımı yapılacak olup üretilen konut veya işyerinden maliklere dağıtılmasından sonra kalan bağımsız bölümler kiracılara satılabilecektir.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak çalışmalarda noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ve döner sermaye harçlarından istisna tutulacaktır. Mülk sahiplerine üretilecek konut tamamlanıncaya kadar kira yardımı yapılması söz konusudur. Üretilecek konut veya işyerlerinde kredi kullanılması durumunda faiz desteği sağlanacaktır. Güçlendirilebileceği tespit edilen yapılara güçlendirme kredisi verilebilecektir. Riskli alanlarda tabi afetin durumu, mevcut ekonomik durum, uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve ekonomik durumu göz önüne alınarak gerek görüldüğü takdirde Bakanlar Kurulu kararı ile yapımı gerçekleşen konut maliyetleri yapı bedelinden düşük olarak uygulanabilir ve sosyal donatı maliyeti, yapı maliyetine dahil edilmeyebilir. Uygulamaların hızlı bir şekilde gerçekleşmesi ve üretilen yapıların kısa bir zaman zarfında tamamlanması için imar mevzuatı ve diğer mevzuatlarda gerekli düzenlemeler yapılmıştır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında taşınmazların değer tespitinin adil ve bağımsız gerçekleşmesi için konusunda uzman kişiler tarafından gayrimenkul değer tespitinin yaptırılması hüküm altına alınmıştır.

Belediye Kanuna Göre Yapılan Uygulamalar ile 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Uygulamaların Kıyaslanması

Ülkemizde kentsel dönüşüm uygulamaları Belediye Kanunu 73. maddesi ile 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulanmaktadır. İki uygulamanın farklarından bahsedecek olursak;

1.      Belediye Kanunu’na göre yapılan uygulamalarda proje alanı yerel yönetim tarafından belirlenmektedir. Kentsel dönüşüm uygulamasının yapılabilmesi için gerekli olan arsa alanının oluşturulması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarda ise alan zorunluluğu bulunmamaktadır. Uygulamalar riskli alan veya riskli yapının bulunduğu bölgede yapılmaktadır.

2.      Belediye Kanunu’na göre yapılan uygulamalarda tespit ve hak sahipliğinin uzman kişi olma zorunluluğu bulunmamakta olup genellikle uygulamalar yerel yönetimlerde görev yapan personelin bilgi ve becerisiyle gerçekleşmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak kentsel dönüşüm çalışmalarında ise riskli yapı tespiti Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılacak olup taşınmazların değer tespit çalışmalarında görev alacak kişiler ise Sermaye Piyasası Kurulundan lisans alan gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından gerçekleştirilecektir.

3.      Belediye Kanunu’na göre yapılan kentsel dönüşüm çalışmalarında uygulamalar genellikle yerel yönetimlerin üretmiş olduğu kararlar neticesinde şekil almaktadır. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarda ise arsa sahiplerince karar üretilmesi sağlanmıştır. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar katılımcı uygulamalardır.

4.      6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarda dönüşüm projeleri özel hesabı oluşturularak uygulamalarda üretilecek gelirlerin kentsel dönüşüm çalışmalarında kullanılması sağlanmıştır.

5.      Belediye Kanunu’na göre yapılan uygulamalarda kira desteği, güçlendirme kredisi gibi maddi destekler yer almazken 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarda mülkiyet sahibi ve kiracıya destek sağlanması söz konusudur.

6.      6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarda mülkiyet sahipleri ile kiracıların anlaşma sağlayamaması halinde tasarrufların kısıtlanma yetkisi Bakanlığa verilmiştir.

7.      Uygulamaların hızlı ve sağlıklı bir şekilde tamamlanması, hukuki problemlerden dolayı uygulamaların aksamaması için gerekli yasal düzenlemeler 6306 sayılı Kanun kapsamında düzenleme altına alınmıştır.

 

 

Sonuç ve Değerlendirme

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak kentsel dönüşüm uygulamaları modern ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması, ulaşılabilir ve engelsiz kentlerin inşa edilmesi, sağlıklı ve güvenilir altyapı imkânı sunulması, otopark ve yeşil alan ihtiyacının karşılanması ve marka şehirlerin kurulması için önemli bir fırsattır.  Uygulamaların sağlıklı bir şekilde yürütülmesi, iyi sonuçlar alınması için kamu kurum ve kuruluşları, yerel yönetimler, meslek odaları, sivil toplum örgütleri ve tüm katılımcılara görev ve sorumluluk düşmektedir.

Ülkemiz için yeni bir uygulama olan kentsel dönüşüm çalışmaları gerekli yasal düzenlemelerin hazırlanması, kamuoyunun bilinçlenmesi, yeterli düzeyde bilgi ve mesleki yeterlilik sahibi personellerin sektörde hizmet vermesi ile nitelikli sonuçlar üretilmeye başlanılacaktır.

Uygulamalar şehirlerin kalıtsal problemlerinin çözümüne katkı sağlayacağı gibi, danışmanlık, müteahhitlik, mühendislik, planlama, değer tespit, emlak danışmanlığı ve benzeri konularda iş imkânı oluşturacaktır. Ülke ekonomisi için önemli bir iş hacmi oluşturacak olan uygulamalar şehirlerin ihtiyaç duyduğu yaşam alanlarının oluşturulmasını, arsa ve konut arz talep dengesinin düzenlenmesini sağlayacaktır.

Uygulamalar sırasında gerekli yasal düzenlemeler yapılarak mülkiyet sahipleri ve kiracıların yapım sırasında mağdur edilmemesi ve uygulamaların kısa bir zaman zarfında tamamlanması için yardım ve destekler planlanmıştır. Ülkemiz için söz konusu çalışmaların hayırlı olmasını temenni ederim.

 

Önerilerine Ekle Beğendiğiniz blogları önerin, herkes okusun.

 
Tıklayın, siz de blog yazarı olun! Aklınızdan geçenleri paylaşın!
Facebook hesabınızla yorum yapın, daha çabuk onaylansın!
Toplam blog
: 18
Toplam yorum
: 0
Toplam mesaj
: 0
Ort. okunma sayısı
: 7097
Kayıt tarihi
: 24.03.08
 
 

Harita Mühendisi - Gayrimenkul Değerleme Uzmanı..

 
 
Yazarı paylaş
  • Tümünü göster