Mlliyet Milliyet Blog Milliyet Blog
 
Facebook Connect
Blog Kategorileri
 

11 Eylül '17

 
Kategori
Danışmanlık
Okunma Sayısı
23
 

AVM ler – avm LER

AVM ler – avm LER
 

Geçenlerde bir haber okudum, ABD’nin en eski kapalı AVM’si olan Providence Arcade artık mikro apartman haline getirilmiş.
 
Beyaz fillerin (boş AVM) içi her zaman beni ürkütür ve hüzünlendirir. Kiracıların çıktığı bir AVM’nin içi, yeni yapılan bir AVM’ye veya gecenin bir vakti içi bomboş olan kapalı bir AVM’ye göre daha değişiktir, daha karanlıktır, yalnızlığı hissederken eskiyi gözünüzün önünde canlandırmaya çalışırsınız.
 
Teknolojik değişimdeki hız doğal olarak alışveriş ve perakendeyi de hızla değiştiriyor, bu değişim de anı hızla sokağa veya AVM’ye yansıyor. Günümüzün teknolojilerinin bazılarının yansımalarının kafamızda hızla perakende üzerindekilerini etkilerini göstermesine karşılık bazılarını algılayamıyoruz bile.
 
William Ford Gibson’ın dediği gibi “gelecek burada ama henüz çok dağınık”. Evet, gelecek, 3boyutlu yazıcılar, kendi kendine gidebilen araçlar, düşünen robotlar, düşünmeyen robotlar, bilgisayarlar, akıllı telefonlar, nesnelerin interneti ve farkına vardığımız veya varamadığımız birçok şey burada. Bunun yanı sıra hızla artan nüfus, yükselen arazi ve alan fiyatları, markalaşmanın değişimi, şirketlerin hızla kısalan yaşam süreleri de burada.
 
Peki, perakendenin, AVM’lerin yarını nasıl olacak? Bol spekülasyonlar yapılıyor bu konuda ancak bunlar üzerinde ciddi duranlar, deneyenler başarılı olacak, bekleyelim görelim, ona göre tavır alalım diyenler ise bir anda kendilerini oyunun dışında bulacak.
 
Her neyse artık mikro apartman olan Providence Arcade’e dönelim. Acaba neden yıkılmamış da konuta, hem de oldukça düşük gelir getiren konuta dönüşmüş diye düşünürken binanın 1828 de ABD’nin ilk kapalı AVM’si olarak yapıldığını ve tarihi yapısı nedeni ile korumaya alındığını gördüm. Providence Arcade iflas edip kapandıktan sonra konutta uzmanlaşmış bir emlak geliştirme şirketi satın almış binayı. Ortak alan %50 dolaylarındaymış ki muhtemelen kapanma nedenlerinden en önemlisi.
 
Rhode Island, Providence’ın önde gelen perakendecilerinden ve iş adamlarından Cyrus Butler, hava şartları nedeni ile rahat alışverişin ancak 126 gün yapılabildiği bölgede alışveriş günlerini çoğaltmak amacı ile projeyi mimar Russell Warren ve James C. Bucklin yaptırmış.
 
Düşünmeye başlayınca hatırladım, ABD’deki ilk kapalı AVM’sinin 1956’da yapılan Southdale Mall olarak biliriz. Viyana’da doğmuş olan Victor David Gruen’un tasarımıdır. Aslında kentler konusunda hayalleri bambaşka olan, kent merkezlerini karışık mekânlarla geliştirip yürüyüş alanı halinde geliştirmeyi düşleyen Gruen ve ekibi yaklaşık 50 AVM tasarlamıştır.
 
Fresno’nun 68 lerdeki gelişini anlatan videosu, vaktiniz olduğunda seyredilmeye değer.
 
Perakende tasarımına önem veren ve geliştiren Gruen‘ın ürünü gösterip impulsive satın almaları sağlayan tasarımındaki impulsive etkiye Gruen etkisi denir.
 
Hayallerinden uzak binalar yapan Gruen yıllar sonra bir konuşmasında “Bu pespaye gelişimlerin nafakasını ödemeyi reddediyorum” demiştir.
 
Aslında burada bir parantez açmam gerek, bana bunu, 1-2 yıl önce isim, şehir vermeden Gizem Aytaç anlatmıştı, isim – şehir – kaynak sorduğumda da konuyu kendisinin işlemek istediğini söylemişti. Ama araştırmayı yaparken rastlayınca bahsetmeden geçemedim, ama hikâyenin tamamının işlenmesini kendisine bırakıyorum, umarım kızdırmamışımdır seni sevgili Gizem.
 
Aslında ilk olduğunu bildiğimiz Southdale’e gelen kadar arada Old Arcade (Celeveland – 1890), Northgate Mall (Appleton – 1950) var.
 
Ama artık bunların hiçbiri yok. Aslında birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de bu sorun var. Bir habere göre:
 
“Bağımsız birimlerde yüzde 50’den fazla boşluk oranı, yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması ya da kapanmasının “fonksiyon yitirme” olarak ifade edildiği araştırmaya göre, 2011’den 2014’e kadar toplam 1 milyon 75 bin metrekarelik alan AVM fonksiyonunu yitirdi; ancak son 5 yılda kayıpların yüzde 12’si sisteme geri döndü. Bugüne kadar sisteme dahil olan AVM’lerin yüzde 10’u sistemden çıkarken, en büyük kayıp 10 bin-20 bin metrekare aralığındaki AVM’lerde gözlendi. ”
 
Muhtemelen birçoğunun kapanış nedeni yer seçimi, tasarım sorunu, shop mix gibi sorunlara bağlı ama değişimin, perakende üzerindeki değişimin yansıması daha fazla olacak ve kapanma ivmesini artıracak.
 
Perakendedeki değişimi gözlemleyebileceğimiz birçok kavram var, 3boyutlu kavrama geçmeye hazırlanan EBAY, hiç bir şeyi satın alamadığınız TESLA mağazası ve daha birçokları.
 
Yarının sorunlarını bugünün (dünün) düşünce biçimiyle çözemeyiz. Her sektörde olduğu gibi perakende de kendi çözümlerini yenileştirmeli. Drucker‘a atıf yapmadan olmaz, “Eğer müşteriniz sizden önce değişiyorsa işiniz bitmiş demektir.”
 
Tufan Karaca

Önerilerine Ekle Beğendiğiniz blogları önerin, herkes okusun.

 
Tıklayın, siz de blog yazarı olun! Aklınızdan geçenleri paylaşın!
Facebook hesabınızla yorum yapın, daha çabuk onaylansın!
Toplam blog
: 162
Toplam yorum
: 14
Toplam mesaj
: 4
Ort. okunma sayısı
: 577
Kayıt tarihi
: 27.12.08
 
 

30 yıldır uluslararası yöneticilik ve zaman zaman da akademisyenlik yapmaktayım. ..

 
 
Yazarı paylaş
  • Tümünü göster