Adi yazılı sözleşme ile daire satın alma hakkında

Muhtemelen daire satın almayı düşünenlerin hemen hemen hepsinin aklına gelmiş veya gelecek muhtemel soruları sizler için cevaplamaya çalışırsam;

-Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kendisine kalan daireleri, adi bir sözleşme ile, 3. şahsa satabilir mi?

a)Alacağın temliki :

Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile, kendisine kalan daireleri, adi bir sözleşme ile, bk. m. 162 gereğince, alacağın temliki ile satabilir.

b)Temlikin yazılı olması :

Temlikin, bk. m. 11/2’ye göre, “yazılı” olması şarttır.

“sözlü” daire satışı, geçersizdir.

c)Arsa malikinin, rızasının aranmaması :

Müteahhit, arsa malikinin rızasını almaksızın, kendisine kalan daireleri, 3. şahısa satabilir.

d)Temlikin temlikinin geçerli olması :

Müteahhitten, yazılı adi sözleşme ile daire satın alan alıcı, yazılı olması koşulu ile, ikinci alıcıya, adi sözleşme ile satabilir.

Bu ikinci satış da, yani temlikin temliki de geçerlidir. (hgk 02.07.2003 t., 2003/14-452, 2003/456)

e)Örnek :

Müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile, şafak sargın, bir daire aldı.

Şafak sargın’da, müteahhitten adi yazılı sözleşme ile aldığı daireyi, yine adi yazılı sözleşme ile, sargın avukatlık bürosu'na satabilir. bu satış geçerlidir.

-Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibinin ve müteahhitin, “edimleri” nelerdir? Yargıtay özel dairesi, inşaat seviyesini, en az yüzde kaç oranında arıyor?

a)Arsa malikinin ve müteahhidin edimi:

Arsa malikinin edimi, arsayı, müteahhite teslim etmektir.

Müteahhitin edimi, binayı yapmaktır.

b)Müteahhitin edimini tam ifası :

Örneğin, müteahhit her iki bloku da bitirmiş olmalıdır.

Müteahhit, kendine kalan bloku yapmış, arsa sahibinin blokunu bitirmemiş ise, müteahhitten, daire alanların tapu isteme hakları yoktur. (14 hd. 14.10.2005 t., e: 2005/6189, k: 2005/9055)

c)Müteahhit, inşaatı, “tamama” yakın oranda tamamlamış, arsa sahibi de, eksik işler bedelini, dava yolu ile kazanıp, “tahsil” etmişse artık kişisel hak kazanmış olur.

d)Müteahhit, arsa sahibine karşı edimini, “büyük” bir bölümünü yerine getirmiştir.

Müteahhitten, daire satın alan, kalan tahammül edilebilir cüzi (=küçük) eksiklikleri, müteahhitin adına tamamlayarak, dairenin tapusunun kendi üzerine geçirilmesini isteyebilir.

“-…eksik kalan kısım, paraya dönüştürebilecek cüzi boyutta olmalıdır”. (hgk 02.07.2003 t., e: 2003/14-452, k: 2003/456)

a)%95 seviye :

Özel daire, inşaat seviyesinin, %95 ve onu aşan seviyede olmasını, edimin büyük bölümünün yerine getirildiği şeklinde kabul etmiştir. (14. hd. 18.10.2001 t., e: 2001/5681, k: 2001/6884)

“-…inşaat %98,62 seviyesinde tamamlanmıştır. tescil talep edilebilir”. (hgk 16.02.2005 t., e: 2005/14-6, k: 2005/73)

b)% 77 seviye :

Özel daire, %77 inşaat seviyesini yetersiz görmüştür. (14 hd. 12.10.2006 t., e:2006/8825, k: 2006/10878)

c)%81-%67 seviye :

Hukuk genel kurulu, inşaatın %81 - %67 bitirilmesini, müteahhide ve dolayısı ile halefi alıcıya, tapu isteme “hakkı” vermediğine hükmetmiştir. (hgk 04.04.2001 t., e: 2001/14-288, k: 2001/330; hgk 11.03.1998 t., e: 1998/14-159, k: /1998/215)

İnşaatın, %81 oranında tamamlanması, tescile imkan vermez.

İnşaat seviyesinin, %67 olması halinde, tescil davası ret edilir.

d)%92 seviye :

Özel daire, binanın %92 oranında tamamlanmış olmasına, pek az bir boyut olarak kabul etmemiştir. (14 hd. 07.04.2003 t., e:2003/2288, k: 2003/2798)

Sonuç olarak, yüksek mahkeme, inşaat seviyesinin, en az %95 seviyeye getirilmesini kabul etmektedir.

%95’in altındaki seviyeyi, kabul etmemektedir.

Bu nedenle, %95’in altındaki inşaat seviyesinde, müteahhitten daire alan, tescile hak kazanamamaktadır.

Arsa sahibinden, tapu isteme hakkını elde edememiş müteahhitin halefi olarak, müteahhitten daire alan 3. kişinin de, tapu isteme hakkı yoktur. (14.hd. 27.01.2000 t., e: 1999/8639, k: 2000/227)

Müteahhitten, daire alan, tapu isteyemezse, bk. m. 61 uyarınca, müteahhitten haksız iktisap kuralına göre, verdiği bedeli isteyebilir. (14. hd. 30.12.2005 t., e: 2005/10301, k: 2005/12599)

-Bir şahıs, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire satın aldı.

Görevli ve yetkili mahkeme neresidir?

Harç ve vekalet ücreti nasıl olacak?

a) Görevli mahkeme :

4077 sayılı tüketicinin korunması kanununun, 4822 sayılı kanunla değişik 3/c maddesi ile : “-…konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar, tüketicinin korunması hakkındaki yasa kapsamına alınmıştır.

Konut ve tatil amaçlı dairenin satışına dayalı, tapu iptal davaları, tüketici mahkemesinde, tüketici mahkemesi bulunmuyorsa, tüketici mahkemesi sıfatıyla görülecektir.

“-…arsa sahibinin “konut” satması halinde, dava “genel” mahkemede görülecektir”. (14 hd., 31.3.2006, 2524/3781)

“işyeri” (asma katlı depolu dükkan) gibi “ticari” nitelikli malların alım satımından kaynaklanan çekişmeler, tüketici kanunu kapsamında değildir. işyeri satımında, “genel” mahkemeler görevlidir. (14 hd., 24.1.2006 t., 103/40/150).

Müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire (konut) alan alıcı, “tüketici” mahkemesine, “işyeri (=dükkan) alan alıcı, “genel” mahkameye dava açmalıdır.

b) Yetkili mahkeme :

Daireyi, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile satın alan alıcı, tapu iptal davasını, dava ayni hak ile ilgili olduğundan, dairenin bulunduğu yer mahkemesinde açacaktır.

c) Dava harcı :

4077 sayılı tüketicinin korunması kanununun 23. maddesi gereğince, tüketici alıcı, açılacak dava harcından muaftır.

Başka bir anlatımla, müteahhitten, adi yazılı şekilde daire alan davacı, tescil davasını açarken, harç ödemeyecektir.

d) Vekalet ücreti, keşfen saptanan değer üzerinden, “nispi” olarak hesaplanır.

-Müteahhitin, aynı daireyi, birden fazla kişiye satması halinde, hukuki durum ne olacak?

Üç ihtimal var.

a)Birinci ihtimal :

Müteahhit, kendisine kalan daireyi, adi yazılı sözleşme ile, ahmet’e sattı.

daha sonra, aynı daireyi, yine adi yazılı bir sözleşme ile, mehmet’e sattı.

Kadimlik ilkesi uyarınca, önceki tarihli sözleşmeye itibar edilir.

“-…müteahhit, aynı daireyi, iki kişiye, ayrı tarihlerde, adi yazılı sözleşme ile satmıştır.

kişisel haklar, yarışmaktadır.

“eski” tarihli adi yazılı satış sözleşmesine değer verilir.” ( 14hd, 11.10.2005 t., 6426/8915).

b)İkinci ihtimal :

Müteahhit, kendisine kalan daireyi, adi yazılı sözleşme ile, hasan’a sattı.

daha sonra, aynı daireyi, gayrimenkul satış vaadi ile noterden hüseyin’e sattı.

kadimlik ilkesi gereğince, ilk adi yazılı satış sözleşmesine değer verilecektir. (14. hd. 20.11.2003 t., e: 2003/5341 k:2003/8244)

görüldüğü gibi, müteahhitten, daire alan, bunu noterden gayrimenkul satış vaadi şeklinde yapsa bile, bir önceki adi yazılı satış sözleşmesi geçerli olmaktadır.

c)Üçüncü ihtimal :

müteahhit, kendisine kalan bir daireyi, birinci alıcıya, “adi” senetle, ikinci alıcıya tapu’da, “resmi” senetle satmıştır.

Tapudaki satış (=ayni hak) olup, önceki kişisel hakka “üstünlük” tanınır.(14 hd. 11.4.2003, 2148/2996)

bunun anlamı şudur :

müteahhitten, “tapudan” daire alan alıcı, tapudan önceki tüm adi yazılı satış sözleşmelerin, “önüne” geçmektedir.

Vatandaşlarımız, müteahhitten daire alırken, adi yazılı sözleşme veya gayrimenkul satış vaadi ile değil, “tapudan” resmi senetle almalıdır.

Uygulamada, bazı müteahhitler aynı daireyi 3-4 kişiye satmaktadır. böyle bir hukuki durumda, dolandırıcılık olduğunu düşünüyoruz.

bu konuda, yasal bir boşluk vardır. yasal bir düzenleme yapılması şart ve zorunludur.

-Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, tüm hak ve sorumlulukları ile bir başka müteahhite, “devir” etti.

Birinci müteahhitten, daire alan alıcının, hukuki durumu ne olacak?

a)Kat karşılığı inşaat sözleşmesini devir etmek :

Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesini, tüm hak ve sorumlulukları ile bir başka müteahhite, “devir” etmiştir.

b)Kişisel hakkın, ikinci müteahhite ileri sürülebilmesi : İlk müteahhitten, daire alan alıcı, bu hakkını, ikinci müteahhite karşı da ileri sürebilir.

Bu nokta çok önemlidir.

Müteahhit, inşaatı, bir başka müteahhite devretmiş ise, birinci müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire alan alıcı, bu hakkını, ikinci müteahhite karşı da ileri sürebileceğinden, ikinci müteahhiti de davalı olarak göstermelidir.

c)Edimin tam yerine getirilmesi :

Müteahhitten, daire alan alıcının, ikinci müteahhite bu hakkını ileri sürmesi için, edim, arsa sahibine karşı, “tam” yerine getirilmiş olmalıdır. (14. hd. 26.06.2000 t., e: 2000/4344, k: 2000/4548)

-Müteahhitin yaptığı inşaatta, eksik işler söz konusu ise, iskan ruhsatı almak için, neler gereklidir?

a)Eksik işler pek az ve katlanılabilir nitelikte olmalıdır.

b)yapı kullanım izni (=iskan ruhsatı)’nın alınması için, davacı alıcıya bk. m. 81’e göre yetki ve önel verilmelidir.

c)Ssk prim borcu :

Özel daire, ssk prim borcunun da, müteahhitin halefi olarak, daire alan davacı alıcı tarafından ödenmesi için, önel verilmesini ve depo ettirilmesini öngörmüştür. (14. hd. 28.04.2003 t.,e: 2003/1055, k: 2003/3357)

d)Ruhsat koşulları :

“-…müteahhitin halefi olan davacıların, iskan ruhsatı alınabilemsi için, tüm koşullarını yerine getirmesi,

-sigorta primi,

-vergi,

e) Alıcıya, iskan ruhsatı alması için “yetki” verilmesi :

İskan ruhsatını, almayı üstlenen yükleniciye, bu yükümlülüğünü yerine getirmesi için, “önel” verilmelidir.

Yüklenicinin, bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde, yüklenicinin “halefi” olan davacı “alıcıya”, iskan ruhsatı alması için, “yetki” verilerek, iskan ruhsatının alınması temin edilmelidir. (14 hd. 11.6.2002 t., 4121/4574)

-Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, teminat olarak, bir iki daire gösterilmiştir.

Müteahhit, bu teminat dairelerini, 3. kişilere, adi yazılı sözleşme ile satmış, hukuki durum ne olacak?

a)İnşaattaki noksanlıklar için teminat dairesi bırakılması :

Müteahhit ile arsa sahibi, inşaattaki “noksanlıklar” nedeni ile, arsa sahibine, bu “eksikliklerin” tamamlanması için, bir kaç daire teminat olarak bırakılmıştır.

b)Müteahhitin “temlik” hakkı yok :

Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, “eksikliklerin” tamamlanması için, “teminat” olarak gösterilen daireleri, adi yazılı sözleşme ile, 3. şahısa satamaz.

c)Satılan teminat dairesi için, tescil istenememesi :

Teminat dairesini, adi yazılı sözleşme ile satın alan 3. kişinin tescil isteme hakkı yoktur.

Yani, teminat dairesini satın alan, tapu da, mülkiyeti alamaz. (14 hd. 19.12.1991 t., e:1991/6180, k: 1991/11193)

-Müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile, bir kişi, daire aldı.

Adi yazılı sözleşme ile, müteahhitten daire alan alıcı, kişisel hakka dayanarak, kimlere karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir?

Yani davalılar kimdir ?

Müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile bir daire alan alıcı, kişisel hakkına dayanarak, tapu iptal ve tescil davasını, iki kişiye karşı açabilir.

Birinci davalı :müteahhit.

İkinci davalı :arsa malikidir.

Müteahhit ile, arsa maliki arasında, “zorunlu”dava arkadaşlığı vardır.

Bu nedenle, alıcı dava dilekçesinde, tapu iptal ve tescil davasını açarken, davalı olarak hem müteahhiti, hem de, arsa malikini davalı olarak göstermelidir.(14 hd., 14.11.2006, 13020/13069).

-Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa malikine kalan daireleri satabilir mi?

a)Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa malikine kalan daireleri, adi yazılı bir sözleşme ile, 3. şahısa bk. m. 162 gereğince, alacağın temlikiile satması mümkün değildir. (14. hd. 17.11.1992 t., e:1992/7172, k: 1992/9872)

b)Arsa maliki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, kendisine kalan daireleri, “kendisi” ve “resmi senetle” satabilir. (14. hd. 30.05.2003 t., e: 2003/2677, k: 2003/4467)

-Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hükmen, “iptal” olunduğunda, yükleniciden daire alan kişi, dairenin mülkiyetini ve tescilini isteyebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hükmen, “iptal” edilmiştir.

Müteahhit, “iptal” halinde, hak sahibi olamaz.

Müteahhit’in, halefi olarak, müteahhitten daire alan kişide, mülkiyetin naklini isteyemez.

Günümüz şartlarında işini iyi yapan ve vaadlerini eksiksiz yerine getiren pek çok müteahhit olmasına rağmen malesef bu işi kötü niyetli olarak yapan ve insanların ev sahibi olma hayalleriyle oynayan bir o kadar da firma ve şahıs mevcuttur.ben bir avukat olarak adi sözleşme ile daire almayı planlayan ve bu yönde kaygılarını dile getiren müvekkillerime şu cevabı veriyorum"gayrimenkul ya tapudan alınır ya da noterden,evi görmeden paranızı vermeyiniz,amiyane tabirle para bi yana ev bi yana".

Müteahhitten, daire ve işyeri (=dükkan) almak ile ilgili bilgi ve içtihatlar

1-Sözleşmenin feshi :

Sözleşmenin “feshi” halinde, müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alan alıcı, “tescil” isteyemez.

Müteahhitten daire alan, arsa sahibinden, “tazminat” isteyemez. (14 hd., 31.1.2000 t., 933/368).

2-Daire alan, müteahhitten, bk m. 61 gereğince haksız iktisap kurallarına göre, satış bedelini, denkleştirici adalet ilkesi gereğince isteyebilir.

3-Müteahhit, arsa sahibine ait daireyi sa-ta-maz. bu nokta çok önemlidir. (14 hd., 30.5.2003, 2677/4467).

4-Müteahhitin kişisel hak edinmesi koşulu :

Müteahhit, kişisel hak kazanmadığın-da, müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire alan da, hak sahibi olamaz.14 hd., 27.5.2003 t., 2384/4341).

5-Şahsi hak (=adi yazılı sözleşme), ayni hak (tapudan satın almak), çatıştığında, ayni hak, “üstün” tutulur. (14 hd., 1.11.2002 t., 6933/7742).

6-Temlikin temliki :

Temlikin, temliki geçerlidir.

Yani, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire alan alıcı a şahsı, adi yazılı sözleşme ile, daireyi ikinci alıcı b şahsına satabilir. (14 hd., 16.2.2001 t., 730/1159)

7-Eksik iş bedeli :

Mahkeme kararı ile, “kesinleşen” eksik iş bedeli, müteahhit tarafından ödenmemiştir.

Bu halde, müteahhitten, adi yazılı sözleşme ile daire alan a şahsı, eksik işler bedelini, ödemesi koşulu ile, kendisine, “tescil” olanağı tanınır. (14 hd., 11.2.2000 t., 430/811).

8- Arsa sahibine düşen daireyi, müteahhit satamaz. bu satış geçersizdir. (14 hd., 17.11.1992, 7172/9872)

9-Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, hükmen, “iptali” :

“-…kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hükmen, iptal edilmiştir.

Bu durumda, müteahhit kişisel hak sahibi olamaz.

müteahhitin, halefi olarak satın alan kişide, mülkiyetin naklini isteyemez.

10-Yap-satçı kimdir ?

yap-satçı = müteahhit ile arsa sahibinin aynı kişi olmasıdır.

11-Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamadı.

Bu durumda çekişmeli daireye, tahsis edilecek“arsa payı” uzman bilirkişi aracılığı ile belirlenerek, “arsa payı”, davacı adına tescil edilmelidir. (14 hd., 3.4.2001, 1851/2213).

 Yukarıda akla gelecek sorular ve karşılaşılabilecek muhtemel problemlerle ilgili olarak soru ve cevaplandırmasını sizler için yapmaya çalıştım.İnşallah akla gelen muhtemel problemler içinde olmazsınız. Şayet ne problem yaşayım ne de bu sorunların içinde olayım diyorsanız bitmiş dairenizi görüp tapu dairesinde alım satım yapmanızı şiddetle tavsiye ederim. 

SARGIN AVUKATLIK BÜROSU

Av. Şafak SARGIN