Apartmanlarda ortak yerler nelerdir ve ortak yerler nasıl kullanılır ?

Merhabalar bu yazımda sizlere Apartmanlarda önemli bir sorun olan Ortak yerler hakkında bilgi vermeye çalışacağım. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Ortak Yerler hakkındaki maddeleri şu şekillerdedir. “IV - ORTAK YERLER:

Madde 4 -Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer

Madde 16 -Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Madde 19 - Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.;Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./8.mad.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”  Denilmektedir. Ayrıca Yönetim Planı ortak sözleşmedir, Ortak sözleşme tüm kat maliklerini ve bağımsız bölümü daha sonradan edinen herkesi de bağlayıcıdır.   19. maddeyi açıklarsak, bu madde en çok ihlal edilen bölümdür yani genelde kat malikleri balkonlarını kullanım alanı içine dahil ederek duvarların kaldırılması ve balkonun mutfağa katılması ile ihlal etmektedirler. Oda duvarları da taşıyıcı sistemin parçalarıdır. Genelde kat malikleri burası benim evim istediğimi yaparım diyerek hareket etmekte ve bu davranış yani duvarların kaldırılması binanın deprem ve doğal afetlerde birbirlerinden bağımsız hareket etmesine ve ana yapının harap olmasına ve hatta yıkılmasına sebep olmaktadırlar. Çünkü binalardaki taşıma yükleri hesaplanmış, projelendirilmiş ve buna göre inşa edilmişlerdir. Bir örnek vermek gerekirse oturduğunuz sandalyenin bir ayağının kırılması durumunda nasıl sandalyede düzgün oturamaz iseniz buda onun gibi bir durum oluşturmaktadır. Bir diğer ihlalde balkonların değişik renklerde boyanmasıdır, balkon duvarları dış cepheye aittir yani ana duvarlardır bu nedenlerle buralarda yapılacak değişikliklerde kat maliklerinin 5 te 4’ ünün onayı aranmaktadır. Çünkü 19.maddenin ilk cümlesi bunu yasaklamıştır, ancak ve ancak kat maliklerinin 5 te 4’ ünün onayı ile dış badana ve boya rengi ile balkonların PVC ile kapatılması mümkün olabilmektedir.

Sağlıklı ve Esenlikli günler dilerim.

Nuri AZAPLAR