Ev mi alıyorum, dert mi?

Ev alırken nelere dikkat etmeliyiz.?

Gerek yaşamak, gerekse yatırım yapmak için, güzel bir ev sahibi olmak herkesin istediği bir durumdur. Ancak yıllar boyu çalışarak edindiğimiz birikimlerimizi ev alarak değerlendirmek istediğimizde nelere dikkat etmeliyiz? Bilineceği üzere gayrimenkul alım satımı günümüzde öyle bir duruma geldi ki, daha tamamlanmamış, henüz temeli yeni atılmış ve hatta temeli dahi bulunmayan ortada hiçbir şey olmaksızın yalnızca maket üstünden astronomik fiyatlara ev satılır alınır oldu. Konut alırken ve yıllar boyu edindikleri birikimlerini değerlendirirken, hukuksal açıdan nelere dikkat etmeleri gerektiği hususunda aydınlatmaya çalışacağım. 

Bilineceği üzere bir ev alırken çoğumuz, önce evin kaç odalı olduğuna, bulunduğu semte, kalitesine, cephesine ve diğer özelliklerine bakıyoruz. Elbette ki ev alırken bu gibi kıstaslar çok önemlidir. Ama en az bunlar kadar önemli olan hususlardan biri de alacağımız evin hukuki durumudur.

Peki, hukuki açıdan ne gibi sakıncalar olabilir; nelere dikkat edilmesi gerekir? Bu soruyu çeşitli durumlara göre ayrı ayrı değerlendirmek gerekir.

Öncelikle, tamamlanmış olan ve kullanılabilir duruma hazır bir ev alırken nelere dikkat etmeliyiz? Böyle bir eve gittiniz, gördünüz beğendiniz ve almaya karar verdiniz. (Şu husus unutulmamalıdır! Bir gayrimenkul ancak tapu dairesinde alınıp satılabilir. Bu nedenle tapu dışı yapacağınız, noterlikçe yapılanlar da dâhil olmak üzere,  her türlü satış sözleşmesi geçersizdir.)

Ancak böyle (bir evi almadan önce mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğü’nden evin takyidatlı bir tapu kaydını mutlaka çıkartınız.) Takyidatlı tapu kaydı ne demektir? Bu kayıt sayesinde evin sahibi kim, evin üzerinde herhangi bir tedbir, haciz ve ipotek veya satış vaadi gibi bir sınırlamaya yönelik şerhler var mı? Kömürlük, garaj ve depo gibi eklentisi var mı? Arsa payı ve metrekaresi ne kadar? İskân ruhsatı alınmış mı? Bu bilgilerin tamamını görebilirsiniz. Zira bu bilgiler, hayati öneme sahip bilgilerdir. Evin üzerinde mahkemece konulmuş bir tedbir varsa, zaten tedbir ilgili mahkemece kaldırılmadan evin devri mümkün değildir. Fakat ihtiyati tedbir dışındaki haciz, ipotek vs. gibi diğer tüm kısıtlamaların varlığı halinde devir mümkündür. Ancak bu son derece sakıncalı bir durumdur. Çünkü üzerinde bu gibi kısıtlamalar olan bir evi aldığınızda, örneğin haciz ya da ipotek koyduran kişi, alacağını tahsil edemediği takdirde, evi yasal yollardan sattırmak sureti ile alacağını tahsil etmeye çalışabilir. Bu durumla karşılaşmamak için, mutlaka evin tapu kaydında bulunan bu gibi kısıtlamaların kaldırılmasını talep etmeniz gerekir. Aksi halde evle birlikte bu sorunları da satın almış olursunuz. 

Satın alacağınız dairenin beğendiğiniz daire ile aynı daire olup olmadığını tapudan ve belediyeden kontrol ediniz. Yine, kat mülkiyeti kütüğünden ve tapu kaydından evin iskân ruhsatının alınıp alınmadığı anlaşılabilir. Eğer iskân ruhsatı alınmamışsa, ruhsat almak için birçok mali yükümlülük altına girmeniz gerekebilir.

Ev almak için görüştüğünüz kişinin mutlaka evin sahibi olmasına dikkat etmelisiniz. Bunu tapu kaydına bakarak rahatlıkla anlayabilirsiniz. Ev hisseli ise, yani birden fazla sahibi var ise, hepsinin birden bu satışı yapmak için tapu dairesine gelmesi gerekir. Eğer emlak komisyoncusu aracılığı ile alıyorsanız, mutlaka ve mutlaka evin sahibi ile de bizzat görüşünüz. Yine, vekâletle satış sözkonusu olacaksa, satış yapacak kişiye ilgili evin satışı için verilmiş özel bir vekâletnamenin olması gerekir. Çünkü son zamanlarda yazılı ve görsel basından izlediğimiz kadarı ile bu konularda yapılan dolandırıcılık fazlası ile artmıştır.

Yine evi kullanan bir kiracı var ise, kira sözleşmesini, süresini ve bir tahliye taahhüdünün bulunup bulunmadığını kontrol etmekte fayda vardır. Aksi halde kiracı evi tahliye etmediği takdirde, sizi uzun ve masraflı bir yargılama sürecinin beklediğini unutmayınız.

Dairenin, geçmiş yıllara ait vergi borcu olup olmadığını araştırınız. Çünkü geçmiş yıllara ait borçlardan yeni daire sahibi de eski daire sahibi ile birlikte sorumludur.

Elektrik ve su borçlarının eski daire sahibi tarafından tamamen ödenip ödenmediğini kontrol edin. Ve yeni malik sıfatıyla elektrik ve su sözleşmelerini siz yapın.

Henüz bitmemiş inşaat aşamasında olan bir evin satışı mümkün müdür?

Ülkemizde yaygın olan diğer bir durum ise arsa karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Bilineceği üzere arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin bir tarafında arsa sahipleri, bir tarafında ise müteahhit yer almaktadır. Bu sözleşme ile arsa sahibi veya sahipleri sahip oldukları arsayı boş ve inşaata hazır olarak müteahhide teslim etmeyi,  müteahhit ise bu arsa üzerine mimari projesine uygun bina yapmayı ve arsa sahiplerine teslim etmeyi taahhüt etmektedir. Karşılığında ise yapmış olduğu binadan bağımsız bölümlerin bir kısmını kendi adına veya üçüncü bir kişi adına tescil ettirmektedir.  

Ancak çoğu zaman müteahhit daha sözleşmeyi yapar yapmaz, adına düşecek bağımsız bölümleri tapu dışı sözleşmelerle üçüncü kişilere satmakta ve parasını almaktadır. Bu satış tapu dışı olmasına rağmen, Borçlar Kanunu gereğince alacağın temliki hükümleri çerçevesinde değerlendirilerek geçerli kabul edilmektedir. Fakat çoğu zaman sıkıntı burada baş göstermektedir. Özellikle müteahhidin, hissesine isabet edecek daireyi satın alacak olanların gerçekten bu hususta çok dikkatli olmaları gerekir. Zira uygulamada çoğu zaman bu durumdaki kişiler müteahhide henüz ortada bir temel dahi yok iken para verip, yalnızca teminat senedi adı altında senet almakta veya hiçbir güvence almaksızın yıllarca evin kendilerine teslimini beklemektedirler. Ev zamanında teslim edilmediğinde veya müteahhidin malvarlığı kalmadığında veya müteahhit inşaatı yarım bırakarak ortadan kaybolduğunda ise çoğu zaman hukuken de çaresiz kalınmaktadır.  

Bu nedenle henüz inşaat tamamlanmadıysa, en azından kat irtifak tapusu almanızı öneririz. Kat irtifak tapusu nedir? Mimari proje hazırlandıktan sonra binanın kaç katlı olacağı ve hangi dairenin hangi numaraya sahip olacağı ile yapılacak binanın özellikleri belirlenmiş olur. Bu proje tapuya verildiği zaman yapılacak olan ya da yapılmakta olan binanın kat irtifak tapusu çıkartılabilir.

(Fakat henüz inşaatı başlamamış veya inşaat halinde bir daire alıyorsanız sadece kat irtifak tapusu almak yetmez. Daireyi satan müteahhitle ayrıca sözleşme yapılması gerekir.) Sözleşmeyle dairenin ne zaman teslim edileceğini, kullanılacak malzemeyi, zamanında teslim edilmediğinde satıcının size ödeyeceği cezai şartı belirleyiniz. Ayrıca yapacağınız sözleşmeye kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesini de şart olarak ekleyiniz. Eğer imkân var ise, ödenen para karşılığında müteahhitten teminat olarak ipotek veya rehin alınmasında son derece fayda vardır. Eğer inşaatın % 80- 85’i tamamlanmaksızın inşaat terk edilirse, arsa sahiplerinin size devredilen kat irtifak tapusunun iptali için dava açma hakları vardır. Henüz tamamlanmamış inşaattan kat irtifak tapusu almak, sizi tam anlamı ile güvence altına almayabilir. Bu nedenle kat mülkiyeti tapusu alınana dek paranın tamamının ödenmemesinde fayda vardır.

Eğer kat irtifak tapusu almaksızın, yalnızca yazılı bir sözleşme ile müteahhidin hissesine düşen daireyi almışsanız durum ne olur? Böyle bir durumda, müteahhidin arsa sahiplerine olan taahhüdü yerine getirilmediği sürece dairenin tapusunu almaya hak kazanamazsınız. Sözkonusu dairenin tapusunun, adınıza tescili için dava açsanız dahi, müteahhidin taahhüdü olan, binadaki tüm eksikliklerin bedeli bilirkişi marifeti ile tespit ettirilip, tarafınızca mahkeme veznesine depo edilmedikçe aldığınız dairenin tapusunun adınıza tesciline hak kazanamazsınız. Çoğu zaman böyle bir durumda alınan daire için neredeyse iki kat bedel ödenmek durumunda kalınabilmektedir. Dolayısıyla böyle bir durumla karşılaşmamak için dairenin tapusu tarafınıza verilip, iskân ruhsatı alınarak daire teslim edilmeden, paranın tamamının ödenmemesinde fayda vardır.

Ama yazımı özellikle şu mesajla bitirmek istiyorum. Bu tür yatırımlar, çok riskli ve külfetli yatırımlardır. Bu nedenle ister bitmiş, ister inşaat aşamasında olsun, gayrimenkul mal alırken mutlaka bir avukata danışınız. Aksi halde, bir yığın dava ve işle uğraştığınız gibi,  hem parasız, hem de evsiz kalabilirsiniz.