Mlliyet Milliyet Blog Milliyet Blog
 
Facebook Connect
Blog Kategorileri
 

09 Ağustos '08

 
Kategori
Değerleme
Okunma Sayısı
3276
 

Gayrimenkul değerleme sektöründeki risk senaryoları ve çözüm önerileri

Gayrimenkul değerleme sektöründeki risk senaryoları ve çözüm önerileri
 

Amaç:

Yeni gelişen ve popülaritesi yüksek bir sektör olan gayrimenkul değerleme sektörü hakkında mevcut piyasa verileri ve öngörüleri yardımıyla sektörün geleceği hakkında olası tahminlerde bulunulması ve çözüm alternatifleri üretilerek sektörün devamlılığının sağlanması.

Kapsam:

Değerleme sektöründe faaliyet gösteren lisanslı değerleme şirketleri ve değerleme uzmanlarıyla, sektörden değerleme talebinde bulunan kişi ve kuruluşların beklentilerinin ve endişelerinin göz önünde bulundurularak karşılaşılacak durumlar hakkında 2010 yılı projeksiyonu.

Varsayımlar:

2010 yılı ocak ayında değerleme sektöründe yaklaşık 2000 adet lisanslı değerleme uzmanı olacaktır.
Sektörde 2010 yılı ocak ayında yaklaşık 75 adet lisanslı değerleme şirketi kurulacaktır. Lisans alma hedefinde olan küçük ölçekli firmalar yeni açılımlarda bulunacaklardır.
Değerleme şirketleri gayrimenkul geliştirme piyasasında danışmanlık hizmeti vermek için çalışmalarda bulunacaktır.
Sermaye yetersizliği yaşayan, sistemli bir şekilde kurumsallaşamamış ve yeni kurulmuş lisanslı değerleme şirketlerinden bazıları kendilerini tasfiye edecektirler.
Konut değerleme raporları her banka tarafından farklılık göstermeden standartlaşacaktır.
Değerleme sektöründe haksız rekabetin önüne geçilmesi için lisanslı firma sayısı olarak kota konulacak veya yeni kurulan firmaların lisans alma koşulları ağırlaştırılacaktır.
Değerleme şirketleri belirli bir süre içersinde hazırlamış olduğu değerleme raporlarında belirlenen ölçülere göre karnelendirilecektir. Bankalara ve kurumlara vereceği hizmet ihale usulleriyle (karneye) hizmet belgesine göre yeterlilikler belirlenerek değerleme hizmeti verilecektir.
Bankalar sadece lisanslı değerleme uzmanları ve lisanslı değerleme firmalarıyla çalışacaktır. Local olarak bir bölgede çalışan değerleme firmaları hizmet alanını diğer bölgelerde çalışan değerleme firmalarıyla koşullu olarak birleşme göstererek sektörde ayakta durmaya çalışacaktır.
Değerleme sektöründe 2010 – 2015 yılları arasında yoğun olarak hizmet verecek firmalar; finansman sıkıntısı olmayan, kurumsallaşma gelişimini tamamlamış, markalaşmış ve ülke genelinde hizmet veren lisanslı değerleme firmaları olacaktır.
Değerleme uzmanlarını ve yardımcı değerleme uzmanlarının almış olduğu ücretler 2008 yılı haziran ayında alınan ücretlerin % 60 – 75 seviyesine inecektir.
Bireysel olarak mühendislik firmaları, münferit olarak çalışan mühendis – mimarlar ve gayrimenkul danışma firmaları tarafından değerleme hizmeti verilemeyecektir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği kurulacaktır. Sektörde faaliyet gösteren kişiler birliğe üye olmak zorunda olacaktır. Meslek içi eğitimlerle sektörün kalite standardı arttırılacaktır.
Yanlış değer tespiti veya yanlış yer değerlendirilmesi durumunda maddi kayıplar değerleme uzmanları ve değerleme şirketleri tarafından karşılanacaktır. Sorumluluk sigortası yaptıran değerleme şirketleri sayısında artış olacaktır.
Değerleme uzmanı lisansına sahip olmak ek bir olumlu özellik değil, olması gereken temel özellik olacaktır. Kaliteli ve hızlı hizmet veren değerleme uzmanları ve değerleme şirketleri sektörde öne çıkacaktır.
2008 yılı haziran ayında sektörde bulunan lisanslı firmaların %10 ’u devamlılığını sağlayamayacaktır.
Üniversitelerde gayrimenkul ve değerleme üzerine lisans eğitimi verilecektir. 2008 yılı eylül ayında dört üniversitede gayrimenkul değerleme ve geliştirme üzerine eğitim verilirken bu sayı kısa süre içersinde 10 ’a yükselerek üniversitelerde tezsiz olarak yüksek lisans eğitimi verilecektir.
Değerleme sektöründe hizmet alanı genişletilecektir. Ucuz konut üretimi ve düşük kredili konut finansmanını sağlanmak için çalışmalar yapılacaktır. Yurtdışında faaliyet gösteren Mortgage firmaları Türkiye’de faaliyet gösterecektir.
Değerleme firmaları geliştirme üzerine hizmet vermek için yurtdışında açılımlarda bulunacaktır. Farklı yabancı dil bilen değerleme uzmanları ön plana çıkacaktır.
Yurtdışında kurulmuş değerleme firmaları Türkiye’de değerleme konusunda hizmet vermek için ortak arayışına girecektir.
Değerleme hizmeti verilirken alınan proje inceleme onay harcı arttırılacaktır. Lisanslı değerleme uzmanlarının tapu kütüğü incelemesi konusunda ek çalışmalar yapılacaktır. Belediye arşivinde sürekli görev yapan arşiv memuru bulunarak proje ve dosya incelemek hızlanacaktır. Lisanslı değerleme uzmanlarına birlik tarafından kimlik verilerek yetki sahibi olduğu belgelenecektir.
Çok sayıda değerleme yapan firmalar değil, farklı çalışmalar ve hizmet üreten firmalar ön plana çıkacaktır. Farklılık üreten firmalar geliştirme projelerinde önemli bir paya sahip olacaklardır.
Değerleme uzmanları lisanslama sınavlarında başarı oranlarında düşüş görülecektir.
Yanlış değer tespitinde bulunan değerleme firmalarının ve değerleme uzmanlarının lisansı iptal edilerek sektörde güven ve itibar kaybına uğrayacaklardır.
Bankalar kendi personeline değerleme hizmeti verdirmeyecektir. Her bankanın genel merkezinde bulunan ekspertiz birimi kontrolör olarak görev yapacaktır ve bankaların şubeleriyle değerleme şirketleri arasında izolasyon sağlanacaktır.
Ucuz veya yüksek değer tespitinde bulunan (risk faktörlerini göz ardı eden) değerleme şirketleriyle çalışılması yerine, kaliteli ve Dünya’daki değerleme standartlarına uygun değerleme raporu üreten şirketlerle çalışılması tercih edilecektir.

Dipnot:


Oluşturulan varsayımlar kişi, kurum veya bir değerleme şirketinin bireysel düşüncelerini veya çıkarlarını gözetmeden değerleme sektörünün gelişim ve değişim sürecinde mevcut veriler baz alınarak oluşturulmuştur. Varsayımların hepsinin belirli bir süreç içersinde gerçekleşeceği konusunda herhangi bir taahhütte bulunulmamaktadır. Amaç sektöre veya kişilere olumsuzluk aşılamak veya kurumların güvenilirliğini sarsmak değil, değerleme sektörünün gelişimine katkıda bulunulmasıdır.

2010 Yılı Çözüm Teorileri Projeksiyonu:

Mevcut varsayımlar irdelenerek değerleme uzmanı, değerleme şirketi ve değerleme hizmeti talep eden kurum / kişi açısından olması muhtemel durumlara göre çözüm teorileri geliştirilecektir. Varsayımlardan etkilenecek her kurum ve kişi ayrı bir başlık altında değerlendirilerek olası olumsuz durumlardan minimum zarar ve maksimum faydayla sonuçlanması için alternatif çözümler üretilecektir.

Değerleme Uzmanı Açısından Çözüm Teorileri:


x Değerleme uzmanı 2008 – 2010 yılları arasında lisanslama sınavlarına önem vererek lisans belgesini almayı hak etmiş durumda olması gelecekte lisanslama sınavları hakkındaki olumsuz durumdan etkilenmemesini sağlayacaktır.

x İlgili tebliğ’de lisanslama sınavlarında başarılı olunduğu takdirde başarılı olunan tarihten 3 yıl içersinde lisans almak için başvuruda bulunulmazsa lisanslama sınavında sağlanan başarının iptal edileceği hakkında madde bulunmaktadır. Tecrübesi olmayan değerleme uzmanları değerleme sektöründe en az 6 aylık tecrübe koşulunu tamamladıktan sonra lisanslama sınavlarına girmelidirler. 2. alternatif olarak; değerleme uzmanlığı lisanslama sınavında 4 modülden geçerli notu alarak tecrübe koşulunu başlatmalı, tecrübe koşulunu başladıktan sonra lisanslama sınavlarında başarı göstermelidirler.

x Değerleme uzmanı sektör içersinde ön plana çıkması için ek donanımlara sahip olması gerekmektedir. Ek donanım olarak verilebilecek özellikler olarak; yeterli düzeyde yabancı dil, değerleme üzerine yüksek lisans eğitimi ve kendi alanında farklı bir gayrimenkul türünün değerlemesinde uzmanlaşılmasıdır.

x Değerleme uzmanı sürekli olarak aynı tür gayrimenkulün değerlemesinde bulunmamalıdır. Farklı uzmanların ve farklı değerleme şirketlerinin hazırlamış olduğu değerleme raporlarını inceleyerek farklılıkları keşfetmelidir.

x Değerleme uzmanı internet imkanını iyi derecede kullanmalıdır. Yurt dışında bulunan değerleme şirketleri ve değerleme uzmanlarıyla iletişim halinde olmalı, alanındaki gelişmeler ve çalışmaları sürekli olarak takip edebilmeli, kendi yeterliliğini kendi ölçmelidir.

x Değerleme uzmanı mecbur kalmadıkça şirketini değiştirmemelidir.

x İl bazında değerleme uzmanları belirli sürelerde bir araya gelerek sektörde yaşanan sorunlar ve çözüm yolları hakkında ortak girişimlerde bulunmalıdır.

x Değerleme uzmanı hazırlamış olduğu değerleme raporlarında kaliteli hizmet anlayışından taviz vermemelidir. Değerleme hizmetinin verilmesi için gereken minimum bir süre vardır. Minimum sürenin altında değerleme hizmeti verildiği takdirde uzman işi hakkında yeterli araştırmayı ve istihbarat çalışmasını yapmadan değerleme hizmeti verme yanılgısına düşebilir.

x Değerleme uzmanı öğrenme çabasında olmalıdır. Emin olmadığı konularda yanıltıcı bilgi vermekten kaçınmalıdır.

x Uzman saha çalışmasında gerekli özeni göstererek mutlaka not tutmalıdır. Özellikle gayrimenkulün değerini oluşturan etkenler net bir şekilde ekspertiz formunda görülmelidir.

Değerleme Şirketi Açısından Çözüm Teorileri:


x Değerleme şirketleri 2008 – 2009 yılı temmuz ayına kadar lisans alınması için gerekli çalışmalarda bulunması gerekmektedir. Lisanslı bir değerleme şirket olma hedefini; şirketinin kendi bünyesinden gelen ve birlikte belirli bir faaliyet geçmişi olan uzmanların bir araya gelerek şirketleşmesi önem arz etmektedir.

x Değerleme şirketleri verdiği hizmetin kalitesinin düşmemesi, şirkette aktif olarak faaliyet gösteren değerleme uzmanlarının ayrılmaları durumunda eksikliğe düşmemesi için şirketin mevcut kadrosunun % 10 – 15 oranları arasında yedek personeli kadrosunda barındırmalıdır.

x Gayrimenkul değerleme şirketleri değerleme sektörünün değişen koşullara şirket ve çalışanlarının adapte olması için eğitim vermeli ve personelinin kendini geliştirmesi için imkan sunmalıdır. Şirket belirli aralıklarla iç kontrol mekanizmasını sağlamak için sınav düzenleyerek personelinin bilgi birikimini test etmelidir.

x Şirketler organizasyon şemasını oluşturmalıdır. Kişilerin ve bölümlerin tanımlanması yapılmalıdır. Şirket bünyesinde bir adet hukukçu bulundurulmalıdır.

v Değerleme şirketleri farklı bölgelerde merkez ve şube açmalıdır. Faaliyet alanını düzenli büyüme göstererek genişletmelidir. Her şubenin hazırladığı raporlar merkez tarafından değerlendirilmelidir. Geçmiş ve bugünün değerleme talepleri değerlendirilerek şirketin ağırlık vereceği bölgeler netleştirilmelidir.

x Değerleme şirketleri arge departmanı oluşturmalıdır. Bu bölümde çalışacak kişiler değerleme uzmanı olarak belirli bir mesleki tecrübeye sahip olmalıdırlar.

x Değerleme şirketleri internet imkânlarını en iyi şekilde kullanmalıdırlar. Sektörel dergi ve gazetelerde demeçler vererek varlığını göstermelidirler.

x Değerleme şirketleri çözüm ortaklarıyla çalışmak yerine home ofis çalışan değerleme uzmanlarıyla faaliyet göstermelidirler.

x Lisanslı değerleme şirketleri her coğrafi bölgede aktif olarak faaliyet göstermelidirler. Geniş bir hizmet alanına sahip olunması şirkete duyulan talebi arttıracaktır.

x Değerleme şirketlerinin iyi bir arşiv sistemi olmalıdır. Şirketin değerlemesini yaptığı bütün gayrimenkullerin değerleme raporları belirli kodlarla arşivlenmelidir ve arandığında bulunulabilmelidir.

x Değerleme şirketleri imkanları doğrultusunda yurtdışına açılımlarda bulunmalıdır. Yurt dışında düzenlenen mesleki konferanslara katılmalıdır. Yurt dışında faaliyet gösteren değerleme şirketleri ve değerleme uzmanlarıyla bilgi alışverişini arttırmalıdır.

x Şirketler üniversiteler ile bağlantıda olmalıdır. İlgili kişileri tespit edebilmek için makale vb. yarışmalar düzenlemelidir. Üniversitedeki eğitimcilerle bağlantı kurarak ilgili öğrencilerin istihdam edilmesi için çalışmalarda bulunmalıdır.

x Şirketin sektörde öne çıkması için üniversitelerle bağlantılar kurarak şirket bünyesinde akademik çalışmalar oluşturmasıdır. Hazırlanan çalışmalar şirket tarafından bülten oluşturularak şirketin internet sitesinden ilgililere sunulmalıdır.

x Değerleme şirketleri gelişen gayrimenkul piyasasını takip etmek zorundadır. Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren yapımcı firmalar, gayrimenkul pazarlama firmaları ve değerleme şirketleri belirli aralıklarla toplantılar düzenleyerek gayrimenkul değerleme sektörü hakkında fikir alışverişinde bulunmalıdırlar.

x Değerleme şirketleri gelişen gayrimenkul piyasaları, bölgesel gayrimenkul ihtiyacı ve benzeri konularda makaleler oluşturmalı ve çeşitli basın kaynaklarında ön plana çıkmalıdırlar.

x Şirketler kendi takım arkadaşlarına ihtiyaç duyduğu maddi imkanı ve sosyal haklarını sağlamalıdırlar. Personeline gerekli ekonomik, sosyal ve kültürel imkanları sunan değerleme şirketleri cazibe merkezi haline dönüşür.

x Şirketler değerleme hizmeti verirken gerekli olan teknik ve fiziki donanıma sahip olmalıdırlar.

x Değerleme şirketleri hizmet talep eden müşteriden değerlemenin yapılmasında değerleme uzmanı tarafından sağlanması gereken evrakların temin edilmesini istememelidirler.

x Bir değerleme uzmanı tam anlamıyla gerekli kriterlere uyarak ve gerekli araştırmaları yaparak değerleme hizmeti verebilmesi için her değerleme hizmetine belirli miktarda zaman ayırması gerekmektedir. Değerleme hizmetini ücretlerinin düşmesi değerleme uzmanlarını daha kısa sürede ve daha fazla sayıda değerleme raporu üretmeye mecbur edecektir. Bu nedenle şirketler arası rekabetin belirli sınırlarla ve belirli kurallarla sağlanması için Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yurt genelinde çalışmalarda bulunulması önem taşımaktadır.

Değerleme Hizmeti Talep Eden Açısından Çözüm Teorileri:

x Hizmet talep edenin kendi değerleme raporu formatıyla anlaşma sağladığı değerleme şirketinin formatını objektif olarak değerlendirerek en uygun format üzerinde değerleme hizmeti sunulması sağlanmalıdır.

x Verilen değerleme hizmeti sonucunda oluşan hatalardan değerleme şirketinin ve değerleme uzmanının yükümlülüğü hakkında bir sözleşme yapılmalıdır.

x Hizmet talep eden yurt genelinde aynı kalitede hizmet veren değerleme şirketleriyle birlikte çalışmalıdırlar.

x Hizmet talep eden, hazırlanan değerleme raporlarını kontrol edecek bir kontrol ekibine sahip olması gereklidir. Hazırlanan değerleme raporlarını doğru yer tespit edilmesi, takyidat ve doğru değer tespiti konusunda kontrol edecek yeterlilik sahibi olması şarttır.

x Değerleme hizmetini talep eden hazırlanan değerleme raporlarını belirli sürelerde kendi personelince tekrar değerlemesini yaptırmalıdır. Belirli bir değer üzerindeki gayrimenkuller en az iki değerleme şirketleri tarafından değerlemesi yapılmalıdır.

x Değerleme hizmetini talep eden kendi bünyesinde hazırlanan değerleme raporlarını adres, ada/pafta, değer ve değerleme tarihinin bulunduğu bir otomasyon sistemi oluşturmalıdır. Otomasyon sisteminde gayrimenkullerin değerlerinin takip edilmesinde siyasi, sosyal, ekonomik ve özel etkenler dikkate alınarak yorumlanma yapılmalıdır.

x Değerleme raporunda şüphe duyulan noktalar sorgulanmalıdır. Her gayrimenkul değerleme raporunda bir adet emsal mutlaka aranmalıdır. Emsallerin uygunluğu test edilmelidir.

x Değerleme hizmetini talep eden, değerleme hizmetini bölgeyi iyi tanıyan, gayrimenkul gelişimini ve değer değişimini sürekli olarak takip eden, gayrimenkul üzerindeki hukuki ve fiziki durumu analiz edebilecek ve yorumlayabilecek değerleme şirketleriyle birlikte çalışmalıdırlar.

x Değerleme hizmeti bir ekip çalışmasıdır. Farklı uzmanlık alanlarına sahip olan kişilerin bir konu, bir problem üzerinde fikir ve çözüm yolu üretmesi sonucunda değerleme hizmeti verilmektedir. Bireysel çalışan değerleme uzmanları bu nedenle tercih edilmemelidir.

x Değerleme şirketleriyle çalışmaya başlanmadan önce deneme süreci olarak değeri bilinen ve belirli bir değer üzerindeki en az 5 farklı gayrimenkul için değer tespitinin yapılması istenerek kişilerin ve kurumların yeterlilikleri ölçmelidir.

x Yurt genelinde uzun süredir hizmet veren değerleme şirketleriyle çalışılmasına özen gösterilmelidir. Hizmet talep eden yapılan işin kontrollü olarak yürütülebilmesi için en az 2 – 3 adet farklı değerleme şirketiyle çalışmalıdırlar.

SONUÇ

Amaç; oluşturulan varsayımlar ve çözüm alternatifleriyle sektörde faaliyet gösteren ve değerleme hizmetine talep duyan kişi ve kuruluşların olası risk durumlarından minimum zararla hizmetlerinin sonuçlanmasıdır. Değişen zaman ve koşullarda, mevcut verilerin ışığı altında, sektörel gelişmelerin lineer bir doğruyla devam edeceği varsayımı altında çözüm teorileri oluşturulmuştur. Varsayımlar ve çözüm alternatifleri değerleme sektörü hakkında negatif düşünceleri barındırmamakta olup değerleme uzmanlarının, değerleme şirketlerinin ve değerleme hizmeti talep eden firmaların olumlu çalışmaları sonucunda sektörün çalışma koşullarının iyileşmesi, değerleme hizmetinin kalitesinin artması ve yanlış değer tespitinin yapılmaması için oluşturulmuştur.

Saygılarımla…

Hüseyin KARADAĞ

Değerleme Uzmanı

Önerilerine Ekle Beğendiğiniz blogları önerin, herkes okusun.

 
Tıklayın, siz de blog yazarı olun! Aklınızdan geçenleri paylaşın!
Facebook hesabınızla yorum yapın, daha çabuk onaylansın!
Toplam blog
: 18
Toplam yorum
: 0
Toplam mesaj
: 0
Ort. okunma sayısı
: 5714
Kayıt tarihi
: 24.03.08
 
 

Harita Mühendisi - Gayrimenkul Değerleme Uzmanı..

 
 
Yazarı paylaş
  • Tümünü göster