Gayrimenkul değerlemesi nedir?

Bir gayrimenkulün objektif ve bağımsız olarak belli bir tarihteki kıymetinin tespit edilmesini, gayrimenkul değerlemesi olarak tanımlayabiliriz.

 

Gayrimenkulün değeri, alım satım işleminde belirli bir para birimi ile ölçülebilen bir kıymettir. Emlak sahiplerine göre bir taşınmazın değeri, kendi istek ve beklentilerine göre subjektif değer taşırken; potansiyel alıcılara göre ise gerçek piyasa koşulları ve arz talebe göre objektif değer taşır…

 

Gayrimenkul Değerlemesi Gerektiren Alanlar:

 

*Alım - Satım 

*Kiralama

*Kredi

*İpotek

*Sigorta ve

*İnşaat gibi konularda gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulmaktadır.

 

Temel Değerleme Yöntemleri:

 

1. Piyasa Yaklaşımı

2. Gelir Yaklaşımı

3. Maliyet Yaklaşımı

 

Piyasa Yaklaşımı: Aynı bölgede yakın tarihte satışı yapılan emsal gayrimenkullerin kıyaslanmasıyla, fiyat tekliflerine ve piyasanın gösterdiği reaksiyona dayanır. Aslında piyasa rayiçlerine göre alıcın teklif ettiği ve satıcının kabul ettiği değerde, emlak fiyatı oluşuyor.

 

Gelir Yaklaşımı: Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde muhtemel net gelir akışını gösterir. Gayrimenkulün aylık veya senelik kira getirisi ve bulunduğu semtteki ortalama amortisman süreleri ile ilgilidir. Bir gayrimenkulün rayiç kira bedeli biliniyorsa buna dayanarak, bölgedeki amortisman sürelerine göre tahmini bir fiyat bulunabilir.

 

Maliyet Yaklaşımı: Günümüz ekonomik koşulları altında bir yapının yeniden inşa edilme maliyetini ele alır. Bu nedenle inşa giderleri, inşaat kalitesi, amortisman ve arsa değerleri ile ilgilidir.

 

Yeniden İnşa Maliyeti + Girişimci Kârı - Amortisman + Arsa Değeri = Değer

 

VL (Arsa Değeri) + VB (Bina Değeri) = VO (Değer)

 

Gayrimenkul alım ve satımı bilgi, deneyim ve sabır gerektirir; bununla birlikte, hayatınızda vereceğiniz en önemli kararlardan biridir. Bu kararı verirken, güvenilir ve deneyimli bir gayrimenkul danışmanı, size kolaylık, zaman ve nakit tasarrufu sağlayabileceği gibi aynı zamanda değerleme konusunda da sizlere görüş bildirir.

 

*Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Başlıca Unsurlar:

*Gayrimenkulün türü, konum ve çevre bilgileri.

*Gayrimenkulün altyapı, üstyapı ve fiziksel özellikleri.

*Gayrimenkulün mülkiyet ve hukuki durumu.

*Gayrimenkulün emsal değerleri.

 

Değerleme Kavramları:

 

Rayiç Değer: Reel piyasa fiyatı.

 

Satış Değeri: Alıcının rayiç fiyatlara göre teklif ettiği değerin, satıcı tarafından kabul edildiği fiyatı. 

 

Maliyet Değeri: Üretim ve amortisman değerleri.

 

Kredi Değeri: Kredi veren müesseseye göre emlakın değeridir.

 

Sigorta Değeri: Taşınmazın rizikolara karşı teminat değeridir.

 

Minimum ve Maksimum Değerler: Taşınmazın muayyen bir tarihteki asgari ve azami ulaşabileceği değerler…

 

Envanter Değeri: Bilânço, muhasebe değerleri.

 

Vergi Değeri: Emlak Vergisi mevzusuna giren bina, arsa ve arazinin rayiç bedelidir. Rayiç bedel, bina, arsa ve arazinin beyan tarihindeki normal alım satım bedelidir.

 

Görüldüğü gibi yukarıdaki değerlerin kullanımı farklı olduğu için birbirinden bağımsız ve değişkendir…

 

Sonuç: Altının kıymetini sarraf bilir. (Atasözü)

 

Esen kalın, mutlu kalın,

 

Şenol ELBAY