Emlak & Profesyonel Sorular

Gayrimenkul Üzerine Profesyonel Sorular

 

 

 

Gayrimenkul nedir?

 

 

 

Bir yerden bir yere taşınması olanaksız mal, mülk. 

 

Arsa, bina, mağaza, konut vb. mülklerin ortak adı, emlak, taşınmaz.

 

Gayrimenkul = Emlak = Taşınmaz

 

 

 

Oturmadığım dairemin apartman giderlerine iştirak etmek zorunda mıyım?

 

 

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Maddesi bu sorunun cevabını teşkil etmektedir. Dairenin sahibi olduğunuz müddetçe ister oturun, ister oturmayın apartman giderlerine iştirak etmek zorundasınız. 

 

 

 

Kiracının genel giderlerden sorumluluğu nedir?

 

 

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 22. Maddesine göre kiracılar, kira ile sınırlı olmak kaydıyla genel giderlerden mülk sahibi ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.

 

 

 

Tapu satış değeri ne olmalıdır? Mesela bir taşınmazın Emlak Vergisi Değeri: 100.000 TL ve Satış Değeri: 250.000 TL ise tapuda satış bedeli olarak gösterilmesi gereken değer nedir?

 

 

 

Taşınmazların satışında 492 sayılı Harçlar Kanunun 63. Maddesine göre “Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.” Bu bilgilere göre gerçek satış bedeli olan 250.000 TL olarak satış beyan edilir ve bu değer üzerinden tapu harçları ödenir.

 

 

 

Tapu harcı ne zaman ve nereye ödenir?

 

 

 

Tapu harcı, tapu tescil işleminden önce -vergi tahsilatı yetkisine sahip bankalara- ödenir.

 

 

 

Tapu harçlarının muafiyet hali var mıdır?

 

 

 

1. ve 2. derece tarihi eser binaların satışında harç muafiyeti vardır. 5366 Sayılı Kanunun 3. Maddesine göre “Yenileme alanlarındaki uygulamalar her türlü vergi, resim, harç ve ücretlerden muaftır.” 

 

 

 

Cayma hakkı nedir?

 

 

 

6502 numaralı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 43. Maddesinde ön ödemeli konut satışlarında “Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir.” olarak tarif edilmektedir.

 

Ayrıca satışı gerçekleştiren 65 yaş üzerinde ise ve sağlık raporu talep edilmeden satış gerçekleştiyse tapu iptal edilebiliyor. 

 

Aile konutu, eş muvafakatnamesi alınmadan satış yapılırsa tapu iptal edilebiliyor.

 

 

 

Bir gayrimenkulün geçmiş yıllarda ödenmeyen vergisinden kimler sorumludur?

 

 

 

Kullanılmış gayrimenkul alanlar, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini araştırmalıdırlar çünkü Emlak Vergisi Kanunun 30. maddesinin son fıkrasına göre  "Emlak Vergisinin ödenmesinden devreden devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15'inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir."

 

 

 

Emlak Vergisi bildirimi ne zaman yapılır?

 

 

 

Gayrimenkul satın alanların, ilgili belediyeye yıl sonuna kadar emlak vergisi bildirimi vermeleri gerekiyor. Gayrimenkulün yılın son üç ayı içinde satın alınması halinde ise emlak vergisi bildirimi, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren üç ay içerisinde verilmelidir. (Emlak Vergisi Kanunu Md. 23)

 

 

 

Emlak Vergisi kimlerden alınmaz?

 

 

 

Türkiye sınırları içerisinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni olması ve tek meskenin intifa hakkına sahip olmaları durumunda, aşağıdaki listede belirtilen kişilerden Emlak Vergisi alınmaz.

 

 

 

- Emekliler

 

- Gaziler

 

- Özürlüler 

 

- Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler

 

- Şehitlerin dul ve yetimlerinden

 

 

 

İntifa hakkı nedir?

 

 

 

Gayrimenkul üzerindeki faydalanma, yararlanma, kullanma hakkıdır.

 

 

 

Semt rayiçlerine göre konut kirası ödeyen bir kiracının en az ne kadar aylık geliri olmalıdır?

 

 

 

Yaşam standardı, bireylerin gereksinimlerini karşılayabilme kapasitesi olarak tanımlarsak, kişilerin mal ve hizmetleri satın alma düzeyinin göstergesi olan gelir düzeyi ile ilişkilidir.

 

Bir kişinin sosyal yaşam içerisinde hayatını sürdürebilmesi için gerekli en düşük miktarı, hesaplanan asgari geçim endeksleri gösterir. Ne kadar az kira öderseniz, diğer ihtiyaçlarınızı o kadar çok karşılarsınız…

 

 

 

Süresi bitmeden kira sözleşmesi fesh edilebilir mi?

 

 

 

Mücbir sebeplerden dolayı sözleşme fesh edilebilinir. Faraza doğal afetler nedeniyle konutun artık kullanmaya uygun olmaması, binanın çok rutubetli olması, altyapı problemlerinin vuku bulması, vb.

 

 

 

Gayrimenkul mülkiyet çeşitleri nelerdir?

 

 

 

Mülkiyet kavramı, Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesinde ve devamında tanımı yapılmıştır. Mülkiyet, hak sahiplerinin sayısına göre tekli mülkiyet ve birlikte mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tekli mülkiyet, başkasının ortaklığı olmayan mülkiyet biçimidir. Birlikte mülkiyet ise mülkiyet hakkı, birden fazla kişilere aittir. 

 

Birlikte mülkiyet:

 

 

 

- Paylı mülkiyet (Müşterek mülkiyet)

 

- Elbirliği mülkiyeti (İştirak mülkiyeti) olarak iki çeşittir.

 

Medeni Kanun’un 688. Maddesine göre “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.”

 

Medeni Kanun’un 701. Maddesi göre elbirliği mülkiyeti, “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”

 

 

 

Müstakil tapu ile hisseli tapu arasındaki farklar nedir?

 

 

 

- Müstakil tapu: Bir gerçek veya tüzel kişinin kendi başına sahip olduğu tapudur.

 

 

 

- Hisseli tapu: Taşınmaza birden fazla kişinin sahip olduğunu gösteren tapudur. 

 

 

 

Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farklar nelerdir?

 

 

 

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunun 1. Maddesinde tanımlanmıştır.

 

 

 

- Kat mülkiyeti, iskân belgesi alan tamamlanmış bir yapıda kurulabilir. Kat irtifakı ise yapılacak veya yapılmakta olan bir binanın bölümleri üzerinde kurulan bir ayni haktır. Kat mülkiyetli tapu, yapı kullanma izin belgesi namıdiğer iskân belgesi almış tamamlanmış bir yapıyı ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanuna göre inşaatın onaylanmış projesindeki bağımsız bölümleri tapu kütüğüne kayıtlıdır.

 

 

 

- Kat mülkiyeti, tapuda kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Kat irtifakı ise genel kütükteki sayfaya tescil edilir.

 

 

 

- Kat irtifaklı tapunun niteliği arsa olmasına rağmen, kat mülkiyetli taşınmazın tapusunda yapının bağımsız bölümlerinden birini gösterir, örneğin: mesken, daire, dükkan, depo, vd. 

 

 

 

Aylık 100.000 TL tam kapasiteli ciro yapan bir işletmenin rantabl kirası ne olmalıdır?

 

 

 

Gelirler – Giderler = Kâr veya Zarar

 

 

 

1. Personel Giderleri

 

2. Girişimci Kazancı

 

3. Maliyet & İşletme Giderleri

 

4. Kira

 

 

 

100.000 / 4 = 25.000 TL/Ay max. Bu meblağın altındaki rakamlar, işletmeciye avantaj sağlar, değil mi?

 

 

 

Başka bir ifadeyle 25.000 TL/Ay kira ödeyen bir işletme, 100.000 TL (4 x 25.000) ciro, hasılat yapmalıdır, değil mi?

 

 

 

Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi arasındaki temel fark nedir?

 

 

 

Gelir paylaşımına dayalı işlemlerde inşa edilen bağımsız birimler yerine, bunların satışından elde edilen hasılattan pay alınmaktadır.

 

 

 

Zemin kat, yarı zemin kat ve bodrum katlarını tanımlar mısınız?

 

- Zemin kat: Fransızca “rodoşose” (rez de chaussée) olarak dilimizde kullanımı da olan -giriş katıdır- ve asansör göstergelerinde genellikle “G” veya “0” olarak gösterilir. 

 

- Yarı zemin kat: Bina girişinden bir kat aşağıda olan fakat pencereleri yolu gören kat...

 

- Bodrum kat: Bir yapının giriş katının altında olan ve kullanılabilen katlardır. Asansörde “B” veya “-1”, “-2”, “-3” olarak gösterilir.

 

Kiracı, yönetici olabilir mi?

 

Kat Mülkiyeti Kanunu 34. Maddesinde yöneticinin tanımı yapılmıştır. 

 

 

 

“Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye -Yönetici-, kurulada -Yönetim Kurulu- denir.”

 

 

 

“Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”

 

 

 

Ayrıca -yönetim planında- yöneticinin atanması konusundaki tariflere bakılır; yöneticinin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa, kiracı yönetici olamaz. Zaten kiracı, bir yeri belli bir süre tutan kişi olduğu dikkate alınırsa kiracı yönetici olabilse de pek caiz değildir… Yani kiracı yönetici olabilir lakin denetçi olamaz. Günümüzde profesyonel mülk yönetimi firmalarının rekabet ederek yönetim hizmeti verdiklerini de dikkate almak gerekir.

 

 

 

Apartmandaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?

 

 

 

Kapıcı dairesi ortak alandır ve bu gibi yerlerle ilgili tasarruf yapılacaksa maliklerin oy birliği ile alınan karara göre kiraya verilebilir. Elde edilen gelirle de apartmanın rutin giderleri ve bakım - onarım masraflarını karşılayabilirler.

 

 

 

Satın aldığınız emlakta kiracı varsa ne yapılabilinir?

 

 

 

Aslında mülkü satın alan, emlağın eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan sözleşmeyi de devralmış olur. Bu nedenle önceden kira sözleşmesinin incelenmesi ve kiracıyla mutabakat sağlanması kolaylık sağlar. Kira sözleşmesinin sona ermesine az bir süre varsa sözleşme yenilenmeyerek, kiracının mülkü tahliyesi istenir. Gerekiyor ise durum kiracıya ihtarname ile bildirilir. İhtilaf halindeyse kiracıya tahliye davası açılabilir. 

 

 

 

Kira artışı nasıl olmalıdır?

 

 

 

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira artış oranı Borçlar Kanunu’na göre TÜİK'in ilan ettiği Üretici Fiyat Endeksine göre yapılır. (BK 344)

 

 

 

Örneğin, geçen sene 1.000 lira kira ödeyen bir kiracı, sözleşmesini yenilemek istediğinde yeni kira bedeli ne olur?

 

 

 

Kira Bedeli: 1.000 TL

 

Yurt İçi ÜFE: %4,77 (On iki aylık ortalamalara göre değişim.) ise

 

Kira Artışı: 1.000 x 0,0477 = 47,70 TL (maksimum)

 

Zamlı Kira Bedeli: 1.000 + 47,70 = 1.047,70 TL olur.

 

 

 

Eşyasız bir konutun kirası ?1.000 ise komple mobilyalı olarak donatılırsa kirası ne olur?

 

 

 

Möbleli bir konutun kirası, boş bir konutun durumuna göre kirası %10 - %50 daha fazla olur. Yani 1.000 liralık kiralık boş bir konut, komple eşyalı olarak 1.100 TL - 1.500 TL arasında kira değerine sahip olur.

 

 

 

Konutların net alanı nasıl hesaplanır?

 

 

 

Maliye Bakanlığı net alanı “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlarken; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı “Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı duvarlar arasında kalan alan” şeklinde açıklıyor. İki bakanlık farklı cümlelerle -net alanı- tarif yaparken aslında anlaşılması gereken “balkon, teras ve kat bahçesi gibi yerler hariç tutularak duvarlar arasındaki alan” olarak yüzölçümü hesaplanır.

 

 

 

Beklentiyle emlak satılır mı?

 

 

 

Beklentiyle emlak satılmaz; zira kesin sonuç alınmadan hiçbir işe oldubitti gözüyle bakılmamalı, beklenmedik engeller işi bozabilir. Gelini ata bindirmişler, “ya nasip!” demiş. (Atasözü)

 

 

 

Bir apartmanın her katında 4 daire vardır, 1 numaralı dairenin tam üst katı hangi daire olur?

 

 

 

1 + 4 = 5 (Dairelerin numaralandırılması düzgün yapılmışsa) 

 

Hukuken ev sahipleri “bekara, öğrenciye ev yok!” diyebilir mi?

 

Bekâra, dula, öğrenciye “kiralık ev yok!” diyen çağdışı zihniyet, 6701 numaralı "Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu Kanunu"na göre "Eşitlik İlkesi ve Ayrımcılık Yasağı"nı ihlal ettiğinden dolayı idari para cezası uygulanır.

 

 

 

Bin bilsen de bir bilene danış. (Atasözü)

 

 

 

Esen kalın, güncel kalın,

 

Şenol ELBAY