Mlliyet Milliyet Blog Milliyet Blog
 
Facebook Connect
Blog Kategorileri
 

02 Ağustos '08

 
Kategori
Değerleme
Okunma Sayısı
3000
 

Gayrimenkul yatırımı açısından Konya

Gayrimenkul yatırımı açısından Konya
 

Kendine özgü ve sahip olduğu kültür birikimiyle Anadolu’nun Dünya’ya bir penceresi olan Konya, her kişinin gözünde farklı şehirdir. Tramvay ile şehir merkezinden üniversiteye doğru uzanan yolda öğrenciyseniz; Konya, uzun yolları olan bir şehir, Alaaddin Tepesinde oturan bir misafir için Konya; düz bir ova, Mevlana Müzesinde ise bir kültür şehridir. Bir gayrimenkul değerleme uzmanı gözünden Konya ise; şehri bir tablo olarak görürsek, farklı boyalarla boyanmış, geçmiş ile geleceğin usta eller tarafından inşa edildiği faklı bir şehirdir. Farklılığı kendine özgüdür.

Geniş bir alan üzerine kurulmuş olan şehir düz bir topografik yapıya sahiptir. Şehrin gayrimenkul olarak gelişimi belirli etkenlerden dolayı sınırlanmış olup yeni yapılan yapıların gelişim yönü şehir merkezinden Selçuk Üniversitesi yönüne olduğu görülmektedir. 2003 – 2004 yılı uydu görüntüleriyle 2007 yılı ortofoto haritalarını karşılaştırılması sonucunda yapılaşma yoğun olarak Selçuklu İlçesinde olduğu gözlenmektedir.

Konya’da yapılaşma yönüne ve yoğunluğuna şekil veren etmenler; arsa arzının çok olması, arsa değerleri, imar planları, gayrimenkul talep eden alıcıların alım gücü, bölgenin sosyal ve etnik yapısı, belirli ölçekli projeleri inşa edilebilecek arsa sayısı ve mülkiyet durumu, talep eden kişilerin gayrimenkulden beklentileri, bölgede gayrimenkullere özel değer sağlayan gayrimenkullerin (Alışveriş merkezi, üniversite, önemli konut projeleri vb.) inşa edilmesi önemli etkenlerdendir.

Gayrimenkul yatırımı açısından düşünüldüğü zaman; arsa yatırımı uzun vadede sağlayacağı getirinin yatırıma oranının en yüksek olduğu yatırım aracıdır. Arsa yatırımı şehrin gelişimi göz önünde tutularak belirli bir alana sahip ve varsa imar planında büyük ölçekli projelerin inşa edilmesi için uygun bir alan tercih edilmelidir. Gayrimenkul üzerine yatırım yapılmasından önce iyi bir istihbarat çalışması ve bölge hakkında tecrübe sahibi kişilerden faydalanılması önem arz etmektedirler. Arsa yatırımı uzun vadeli bir yatırım olduğu için ve sağlayacağı yarar yatırım tutarına göre oldukça yüksek olduğu için risk faktörüne de dikkat edilmelidir. Dimyata pirince giderken eldeki bulgurdan olunmamalıdır.

Dükkân belirli bir süre içersinde nakit getirisi olan, arsa yatırımından daha risksiz bir yatırım aracıdır. Sağlamış olduğu nakit akışı ve gayrimenkul değeri bakımından diğer gayrimenkul türlerine göre en uygun yatırım aracıdır. Dükkân ve büro üzerindeki risk durumları; popülaritesi yüksek olan bir bölgenin belirli bir süre içersinde popülerliğini kaybetmesi, alternatif gayrimenkuller inşa edildiği zaman gayrimenkule duyulan talep üzerindeki azalma, kira kaybı, fiziksel yıpranma ve demode olması, sadece belirli bir kullanım türüne uygun olmasıdır. Gerçek hayatta karşılaşılan olumsuz durumlara bir örnek verecek olursak; bir süredir boş durumda olan bir gayrimenkul mal sahibinin arkadaşı tarafından yüksek kiraya veriliyor olarak pazarlanmak istenebilir. Gayrimenkul almak isteyen kişi kiracının ödediği ücrete inanarak gayrimenkulü satın aldığı takdir de yanılgıya uğrayabilir. Bu yüzden bir projeye veya gayrimenkule yapılacak yatırımda doğru istihbarat çalışması çok önem taşımaktadır.

Birçok gayrimenkul yatırımcısı ve danışmanı, konutu bir yatırım aracı değil, bir ihtiyaç olarak görmektedir. Bankaların sunmuş olduğu konut kredisi oranları ve belirli bölgelerde sağlanan yüksek kira getirisi konutun Türkiye’de iyi bir yatırım aracı olduğunun göstergeleridir. Konut yatırımı yapıldığında yeni inşa edilmiş ve deprem yönetmeliğine uygun olması, kullanım alanı, ısınma sistemi, sağlamış olduğu kira getirisi, bölgedeki sosyal ve etnik yapı dikkate alınarak yatırım yapılmalıdır.

Konya ilinde yapılaşmanın yönü, değer artışı ve gelecek projeksiyonunun günümüze indirgenmesi sonucunda küçük ölçekli yatırımcılar için şehrin yeni gelişen bölgelerinde yeni inşa edilmiş konut alınması uygun olacaktır. Orta ve büyük ölçekli yatırımcıların Konya şehir merkezinden belirli bir süre içersinde yaya trafiğinin yoğunlaşacağını tahmin ettiği bölgelerde net alanı 150 m2 ve üzeri alana sahip, zemin katta dükkân alması düşük seviyede risk içeren bir yatırımdır.

Büyük ölçekli yatırımcılar için Selçuklu ilçesinde gelişmesi tahmin edilen ve imar planı olarak önemli bir projenin inşa edilmesi için uygun bir alana sahip arsa yatırımında bulunulması mantıklı bir yatırımdır.

Risk durumundan en az etkilenmek için yatırım portföyü çeşitlendirilmelidir. Yani konuta yatırım yapılacaksa bütün birikim bir bina üzerinde yoğunlaştırılmadan farklı ilçe ve mahallelerde yatırım yapılmalıdır. Risk durumu arttığı zaman gayrimenkulden belirli bir süre içersinde beklenen getiri artacaktır. Yapılacak yatırımın maksimum sonuç vermesi için farklı gayrimenkul danışman şirketlerinden bölge hakkında araştırma yapılması uygun bir davranıştır. Değerleme şirketleri satın alınacak gayrimenkulün bugünkü değerinin ve gelecekteki değerinin tespit edilmesi, gayrimenkulün yer tespiti, gayrimenkul sağlayacağı nakit akışı tespiti konusunda değerleme hizmeti vermektedir.

Konya gayrimenkul piyasasının etkinliği ve yatırımların cazibesi olarak incelendiğinde birçok şehre göre ön plana çıkmaktadır. Büyük ölçekli yatırım projelerinde öngörülen süreden kısa sürede beklenen fayda sağlanmaktadır. Gayrimenkul yatırımının sağlayacağı getiri farklı Büyükşehirlere göre genel olarak daha risksizdir. Bir şehre yapılan yatırım şehrin kalkınmasına olumlu etkiler yaratacaktır. Amacımız yatırımcının bilinçlenmesi ve birikiminin doğru değerlendirmesidir.


Hüseyin KARADAĞ

Önerilerine Ekle Beğendiğiniz blogları önerin, herkes okusun.

 
Tıklayın, siz de blog yazarı olun! Aklınızdan geçenleri paylaşın!
Facebook hesabınızla yorum yapın, daha çabuk onaylansın!
Toplam blog
: 18
Toplam yorum
: 0
Toplam mesaj
: 0
Ort. okunma sayısı
: 7086
Kayıt tarihi
: 24.03.08
 
 

Harita Mühendisi - Gayrimenkul Değerleme Uzmanı..

 
 
Yazarı paylaş
  • Tümünü göster