Gayrimenkul Yatırımları

Son on yılda, hükümetlerin uygulamasını sürdürdüğü, enflasyonla mücadele programları sayesinde, nispi de olsa, önceki yıllarla kıyaslandığında ülkemizde, bir ekonomik istikrardan söz edilmesi mümkündür.

Ancak tercih edilmeyen sebepler yüzünden, istikrarı özlenen krizsiz ve kusursuz bir dönemin bozulma tehdidine açık unsurlara karşı da mücadele yöntemleri yine bu programların içine dercedilmişti.

Bu yöntemlerden biri de, “Borçlanma Politikası” idi.

Gerek bireyler, gerekse firmalar tarafından yapılan borçlanmada; özel tüketim harcamaları kısılarak, talebin yönü, konut alımına yöneldiği zaman özel tüketime yönelik, toplam talep azalacak, ya da özel tüketim harcamaları kısılacak, bu durum ekonominin bu sektörlerinde, daraltıcı etki yapacak,

Diğer yandan, hizmetler ve imalat sektöründe, yapı sanayinde ortaya çıkan ekonomik canlanmanın, oluşan talep artışı ile binlerce kalem sanayi malı değer kazanacak, bu suretle, ülke insanının, konut gibi hayati bir sorunu çözülmüş olacak, üretim ve istihdamla birlikte, yaratılan katma değer sayesinde, ekonomi üzerinde genişletici etki meydana getirilecekti.

Bu programa göre; vatandaşın borçlanma meyli yönlendirilmekte, tercihleri, özel tüketim harcamalarından ziyade, daha kalıcı, değer kazandırıcı bireysel yatırım harcamalarına dönüşmüş olacaktı.

Enflasyondan etkilenmeyen, bireyin devamlı değer yitiren mevcut gelirlerinin daha kalıcı yatırıma dönüştürülmesine yönelik bir yaklaşımın benimsenmesi sonucu, konutun uzun vadede daha iyi korunabilen varlıklar olması özelliğinden ötürü yönlendirmeler sayesinde gayrimenkul yatırımlarına yöneliş artmıştır.

Deprem nedeniyle daha dayanıklı konutlar üretmek, ülkede meydana gelen konut açığını kapatmak, güvenli barınma ihtiyacını çözümlemek gibi amaçlar aynı zamanda, kişiler açısından, ekonomik varlıklarının kalıcı yatırıma dönüştürülmesi düşüncesini de içinde barındırır.

Bu itibarla, bütün zamanlarda, gayrimenkul yatırımlarının, muhtemel risklere karşı, ekonomik varlıkların değerini en iyi şekilde koruyan yatırım araçları arasında yer almaya devam etmekte olduğunu ısrarla ifade edebiliriz.

Kredi talepleri ile ilgili olarak, vatandaş açısından en beğenilen kredi türü, sabit faizli ipotek kredileri olmuştur.

Finans piyasalarında uygulanan çok eski bir kredi sistemi olmakla birlikte, ben borcumun ne olduğunu bilmeliyim diyen müşteri, bu kredi sistemi ile, borcunu vadesinden önce kapatabilmekte ve krediler vadeleri boyunca değişmemektedir. Diğer taraftan kredi alan açısından, devalüasyon ve benzeri kriz dönemlerinde sözleşme metinlerinde aykırı bir hüküm bulunmadıkça, her hangi bir olumsuz durumla karşılaşılmamaktadır.

Gayrımenkul yatırımlarında en avantaj sağlayan bölge ya da şehirler yönünden konuya baktığımızda; en yüksek kazanç getiren iller sıralamasında, İstanbul, İzmir, Bursa, ilk üç sırada yer alırken, bu illeri, Ankara ve Kocaeli’nin izlediği anlaşılmaktadır.

Gayrımenkul sektöründe, ortaya çıkan cazibe, söz konusu sektörün finans ayağında da yüksek bir rekabet ortamının doğmasına neden olmuştur. Beş yıl önce ideal olduğunu söylediğimiz aylık faiz oranlarında 1, 15 ile 0, 85 sınır aralığındaki alt rakama gelinmiştir.

Bu aşırı rekabet ortamının nereye kadar gideceğini şimdiden kestirmek çok zor, ancak kullandırılan bu krediler sayesinde, daire fiyatlarında bir şişme meydana geldiği, ya da fiyatların abartıldığı kanaatindeyim.

Ülkemizde, konut kredisi talep eden alt gelir gruplarının üst gelir gruplarına oranı % 20 civarlarındadır. Bu durum refahtan eşit oranda pay alamayan kesimlerin mutsuz olması anlamına gelir. Sosyal adalet duygusunu zedeleyen bu eşitsizliğin varlığının devam etmesi Anayasada yer alan “sosyal devlet” ilkesi ile bağdaşmaz.

Oluşan tabloya göre; ortaya konan abartılı fiyatlar, ekonomide enflasyonist bir etki doğuracağı kesindir,

Refahtan pay alan düşük gelirli kesimlerin aleyhine gelişen bir durum ortaya çıktığına göre, bunu önlemenin yolu, geliri bütçeden karşılanan işçi memur, emekli gibi alt gelir grupları lehine vergi muafiyet sınırlarının genişletilmesidir.

Daha küçük metrekareli konutların yapımını teşvik edici, özendirici bir sistemin getirilmesi, Konut Üreten Firmaların her beş lüks konuttan en az ikisini, alt gelir gruplarının ekonomik gelirine hitap eder evsaf ve değerde üretmesi ancak bu şekilde, söz konusu kesimlerin başını sokabileceği bir konuta sahip olması ile alt gelir grupları aleyhine gelişen sosyal adaletsizliğin bir nebze de olsa ortadan kaldırılması mümkün hale gelecektir.