Mlliyet Milliyet Blog Milliyet Blog
 
Facebook Connect
Blog Kategorileri
 

22 Nisan '08

 
Kategori
Değerleme
 

Genetik algoritma ile gayrimenkul değerlemesi

Genetik algoritma ile gayrimenkul değerlemesi
 

Gayrimenkul değerlemesi; gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin bir değerleme gününde hukuki, fiziki ve ekonomik özelliklerinin incelenmesiyle normal piyasa koşulları altında rayiç değerinin tespit edilerek uluslararası kabul görmüş değerleme yöntemleri ve değerleme raporu standartlarıyla rapora dönüştürülmesi hizmetidir. Gayrimenkul değerlemesi ipotek teminatlı kredi alımlarında, bayilik işlemleri kapsamında kredi alımlarında, alım satım bedelinin belirlenmesinde, ihale baz fiyatlarının belirlenmesinde, kamulaştırmada, özelleştirmede, vergilendirmede, mülk paylaşımında, kentsel dönüşüm projelerinde ve daha bir çok uygulamanın yapılabilmesi için gerek duyulmaktadır. Ülkemizde son dönemlerde gelişen gayrimenkul değerleme sektörünün önemi ‘Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ’ un kabulüyle artmıştır.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme sektörünün mevzuat olarak tam anlamıyla tanımlanmamasından dolayı ve değerleme sektöründe faaliyet gösteren kişiler içinde gayrimenkulün değerine etki eden veriler farklı şekillerde yorumlanmasından dolayı uygulamalarda çeşitli problemlerle karşılaşılmaktadır. Ülkemizde mevcut davaların % 35’ i kamulaştırma davalarıdır. Vergilendirme gayrimenkulün rayiç bedelleri üzerinden alınmadığından dolayı büyük ölçekte vergi kayıpları yaşanmaktadır. Ülkemizin yaşamış olduğu ekonomik krizin en başlıca unsurlarından biri olan batık bankalar verilen kredilerin gayrimenkulün rayiç bedelinden çok yüksek olmasından kaynaklanmaktadır. Bir deprem ülkesi olan ülkemizde kentsel dönüşüm projelerin uygulanması için değer tespiti yapılması ilk adımdır. Fakat değerleme uygulamasında yaşanan problemlerden dolayı yapılacak uygulamalar aksamakta ve yapılamamaktadır.

Ülkemizde değerleme sektöründe değerle yöntemleri iki kola ayrılmaktadır. Bunlar klasik değerleme yöntemleri ve yeni gelişen değerleme yöntemleridir. Klasik değerleme yöntemleri; emsal karşılaştırma yöntemi, maliyet yöntemi ve gelir yöntemidir. Ülkemizde yapılan uygulamalarda sıklıkla kullanılan bu yöntemler sonucunda değeri aranan gayrimenkulün değeri değerleme sonucunda takdir edilen değerden % 15 oranında bir sapma görülmektedir. Bu oran yapılan emsal araştırmasının ve emsallerin kalitesine, maliyet analizinin doğru tespitine ve gayrimenkul tarafından oluşan getirinin doğru öngörülmesi sonucunda değişim göstermektedir. Birçok olumlu ve olumsuz etki tarafından etkilenen gayrimenkul değerinin kesin değere yakın daha iyi sonuçlar üretilebilmesi için yeni gelişen değerleme yöntemlerine ihtiyaç duyulmuştur.

Ülkemizde yeni gelişen değerleme yöntemlerini iki gruba ayıracak olursak bunlar stokastik değerleme yöntemleri ve yapay zekâ yöntemleridir. Stokastik yöntemler istatistikî bilgilere dayanarak geliştirilen bir yöntemdir. Araştırma sonucu elde edilen bilgiler arasında bir bağ bulunmayan bilgilerdir. Fakat bilgiler arasında rastlantısal beraberlik bulunmaktadır. Bu birlikteliğe stokastik birliktelik denilmektedir. Taşınmaz alım satım değerleri arasında stokastik birliktelik bulunmaktadır. Bir bölgede var olan taşınmazların alım satım fiyatları birbirine yakın bir dağılım göstermektedir. Oluşturulacak sayısal bağıntılar ve oranlar diğer taşınmazların değerini oluşturmak için kullanılabileceklerdir.

Yapay zekâ bir bilgisayarın ya da bilgisayar denetimli bir makinenin, genellikle insana özgü nitelikler olduğu varsayılan akıl yürütme, anlam çıkartma, genelleme, geçmiş deneyimlerden öğrenme gibi yüksek zihinsel süreçlere ilişkin görevleri yerine getirme yeteneği olarak kabaca tanımlansa bile üzerinde çok tartışılan bir konudur. (Yalpır, 2005)

Stokastik değerleme yöntemleri regresyon yöntemi, nominal yöntem ve genetik algoritma yönteminden oluşmaktadır. Taşınmaz değerlemesinde regresyon yöntemi taşınmaz değerlemesinde ana bileşenlerin oluşturulması ve bileşenlerin değerinin ölçülmesi için taşınmaza ait özelliklerle birlikte ölçülmesini sağlayan bir istatistikî yaklaşımdır. Taşınmaz değerlemesinde nominal yöntem; değere etki eden bileşenler formüle edilerek maksimum ve minimum değerler tespit edilir. Her taşınmaz için farklı katsayılar oluşturulur. Bu katsayılardan yararlanarak benzer taşınmazların değerine göre değeri aranan taşınmazın rayiç değeri tespit edilir.

Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesi bir taşınmaza ait olan değerlerin rasgele seçimlilik esasıyla ve evrim teorisinin temel prensipleriyle değeri aranan taşınmaza değerler üretilmesidir. Bu yöntemde taşınmazlar kromozomları ve taşınmazların değerine etki eden ana özellikler genleri oluşturmaktadır. Taşınmazın değerine farklı şekillerde etki eden özellikler genlerin farklı türlerine karşılık gelmektedir. Değerlemeye konu olan değeri aranan taşınmazın değerinin tespit edilmesi için benzer özelliklere sahip olan emsallerin var olması gerekmektedir. Emsal taşınmazların oluşturduğu topluluk ise genetik algoritma da popülâsyonu oluşturmaktadır.

Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesi belirli işlem adımlarından oluşmaktadır. Bunlar;

À Popülasyon oluşturulması

À Popülasyondaki kromozomların uygunluk derecelerinin hesaplanması

À Hedef fonksiyonunun oluşturulması

À Popülâsyondaki kromozomlar arasında rastgele birleşimin sağlanması

À Aranan gen dizilime sahip olan taşınmazların oluşturulması ve elde edilen verilerin analizi

À Sonuç üretilmesi

Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesinde popülasyon oluşturma adımında; değeri aranan taşınmaza ait uygun emsaller seçilir. Seçilen emsallerin sahip olduğu özelliklere göre gen dizilimleri oluşturulur. Değeri aranan taşınmazın gen dizilimi de var olan bu emsal kromozomlara göre oluşturulur. Daha sonra emsallerin bulunduğu bölge de gayrimenkullerin değer araştırması yapılarak baz fiyatı üretilir. Üretilen baz fiyatları ortalama bir fiyattır. Uygulamanın bu aşamasında gözlenen üretilen bu baz fiyatlarda emsal olarak seçilen gayrimenkullerin baz fiyatları arasında değer farklılıkları görülmektedir. Bu değer farklılığının giderilmesi için her emsal için gayrimenkullerin baz fiyatları rayiç değerlere baz fiyatlarına göre fark değerinin dağıtımı yapılarak aradaki fark yok edilir. Bu işlem sonucunda her gen türüne ait değer farklı miktarlarda oluşmaktadır.

Yapılan uygulamadaki işlem adımlarının sayısını azaltmak ve uygun gen dizilimine sahip olmayan kromozomları elemine etmek için popülasyonu oluşturan kromozomların uygunluk derecelerinin hesaplanması gerekmektedir. Popülasyondaki kromozomların uygunluk derecelerinin hesaplanması değeri aranan taşınmazın gen türleriyle popülasyonu oluşturan kromozomlardaki gen türlerinin ortak kesişim alanının boyutuna göre değişim göstermektedir. n tane genden oluşan kromozomun bir geninin değeri aranan taşınmazla aynı olması %(100/n) kadarlık bir olumlu etki oluşturmaktadır. Yapılan ve yapılacak işlem adımlarındaki temel hedef popülasyonda bulunan taşınmazların uygunluk derecelerini % 100 yaparak değeri aranan taşınmaz ile aynı özelliklere sahip olan taşınmazlar üretmektir.

Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesinde taşınmazı oluşturan her bileşen taşınmazın değerine olumlu ve olumsuz yönde bir etki katmaktadır. Bir taşınmazın değerine etki eden özellikleri ayrı ayrı düşünmek taşınmaz değerlemesinde karşılaşılan uygulamalara aykırıdır. Bu nedenle taşınmaza ait olan ana özellikler çatısı altında bir taşınmaza etki eden bütün özellikler birleştirilerek gruplar (genler) oluşturulmuştur. Her gen taşınmazın değerine belirli bir ölçüde etki etmektedir. Taşınmaz değerlemesinde hedef fonksiyon ise bu genlerin değerinin toplamı taşınmazın değerini vermektedir. Yapılan Konya örneğinde emsallerin bulunduğu bölgede bilgisayar programlama imkânlarından faydalanılmamıştır. Bu yüzden gen sayısı dört ana grup halinde toplanmıştır. Bunlar arsa değeri, yapı değeri, bölge, çevre ve konum değeri, kullanım fonksiyonu değeridir. Bir taşınmazın değeri bu genlerin birleşmesi sonucunda oluşmaktadır. Bilgisayar ortamında çözülecek örneklerde gen sayısı arttırılabilir.

Genetik algoritma ile arama tekniği uygulamalarda genellikle maksimize veya minimize etmekte kullanılmıştır. Genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesinde aranan ise taşınmazın rayiç değeridir. Bu yüzden var olan popülasyon maksimize ve minimize edilir. Var olan farklı gen yapılarına sahip olan kromozomlardan rastgele birleşmeler sonucunda değeri aranan taşınmazla aynı gen dizilimine sahip olan emsaller üretilir. Maksimum ve minimum değer tam olarak tespit edilen popülasyonda rastgele birleşmeler sonucunda bu aralıkta olası değerler oluşur. İlk başta sınırlı sayıda ve farklı özelliklere sahip olan kromozomlardan değeri aranan taşınmaz ile aynı özelliklere sahip olan ve belirli sıklıklarla değer farklılıkları görünen kromozomlar üretilmiş olmaktadır. Yapılan uygulamada her genin adım adım taşınmaz ile aynı gen olması sağlanır. Bunun sonucunda her adımda tekrar uygunluk dereceleri hesaplanır ve yeterli görülmeyen kromozomlar popülasyondan elemine edilir.

En son işlem adımı olan sonuç üretilmesinde taşınmaza ait üretilen yeni bireyler ve yeni değerler değerlendirilerek değeri aranan taşınmaza uygun değer takdir edilir. Uygulama sonucunda görülen klasik değerleme yöntemlerine göre daha hassasiyette değer üretilmiştir. Yapılan uygulama sonucunda mevcut yetersiz bulunan emsaller değerlemeye uygun forma getirilmiş ve değeri aranan taşınmaz ile aynı özelliklere sahip olan emsaller üretilmiştir. Yapılan uygulama alanında benzer uygulamalar bulunmaması ve değerleme sektöründe doğru sonuçlara ulaşılmasının hayati öneminden dolayı önem arz etmektedir. Yapılan uygulama genetik algoritma ile taşınmaz değerlemesinin kullanılabilirliğini göstermek için bir adım oluşturmaktadır ve kılavuz niteliğindedir. Uygulamada veriler bilgisayar ortamında çözüldüğü takdirde daha iyi sonuçlar verileceği tahmin edilmektedir. Yeni üretilecek ve geliştirilecek değerleme yöntemleriyle değerleme sektörü daha uygun değerler üretecektir.

Sektör tarafından benimsenen yöntemler sonucunda bulunacak değerler önemli ölçüde farklılıklara sebebiyet vermeyecektir. Bunun sonucunda yapılacak uygulamalar daha doğru sonuç üretecektir. Sektöre ve sektörün yeterliliğine duyulan güven ve talep artacaktır. Yapılan uygulamalar sonucunda bulunan değerlerin doğru olması birçok uygulamanın sistematik bir şekilde işlemesini sağlayacaktır.

Hüseyin KARADAĞ

 
Toplam blog
: 18
: 7150
Kayıt tarihi
: 24.03.08
 
 

Harita Mühendisi - Gayrimenkul Değerleme Uzmanı..