Kentsel dönüşüm - Yazı dizisi - Bölüm 2

Yazı dizimizin 1. Bölümünde belirttiğim gibi, bu bölümde 16.05.2012 günü kabul edilip, 31.05.2012 günü Resmi Gazete’ de yayınlanarak yürürlüğe girmiş olan 6306 sayılı ‘’Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’’ un olabildiğince anlaşılır şekilde incelemesini yapacak, yasaya göre görünen, olacağı umulan, sanılanlara yer vereceğim.

GİRİŞ BÖLÜMÜ’ ndeki açıklamayı bu bölümde anımsatmalıyım; Yazı dizim KENTSEL DÖNÜŞÜME KARŞI OLDUĞUM DÜŞÜNCESİ OLUŞTURMASIN SİZDE. AKSİNE, BİRÇOK YERDE KENTSEL DÖNÜŞÜME KESİNLİKLE GEREKSİNİM OLDUĞUNA İNANIYORUM.

BU YASALARLA DEĞİL, BU YASALARLA OLACAKSA BUNLARIN NİYETİYLE DEĞİL, BUNLARLA DEĞİL…

* * *

 BÖLÜM 2

KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI HÜKÜMLERİNİN AYRINTILI İNCELEMESİ;

Yasanın daha birinci bölümünde, 1. Maddesi ‘’…AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLAR İLE BU ALANLAR DIŞINDAKİ RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU ARSA VE ARAZİLERDE, FEN VE SANAT NORM VE STANDARTLARINA UYGUN, SAĞLIKLI VE GÜVENLİ YAŞAMA ÇEVRELERİNİ TEŞKİL ETMEK ÜZERE İYİLEŞTİRME, TASFİYE VE YENİLEMELERE DAİR…’’ amaç ve tanımı ortaya koyuyor. Bu ‘’tanıma uygun belirleme’’ iş ve işlemlerini kimlerin hangi esaslara göre yapacakları, ya da YAPAR GÖRÜNEREK NELER YAPABİLECEKLERİ EN ÇOK İNCELENMESİ VE İZLENMESİ GEREKEN KONULARDIR.

KAVRAMLAR

1. Bölüm’ de anlattığımız ‘’ PROJE ALANI’’ kavramının yanına bu yasanın 2. maddesinde ‘’REZERV YAPI ALANI’’ ve ‘’RİSKLİ ALAN’’ kavramları getirilmektedir.

Burada kısaca bir sorgulama yapalım mı?

TOKİ veya İDARE’ nin(Belediyeler) talebi üzerine veya resen, ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI, Maliye Bakanlığı’ nın görüşünü alarak REZERV YAPI ALANI tesis edebiliyor. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ‘’RİSKLİ ALAN’’ ise aynı bakanlığın Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşünü de aldıktan sonra yapacağı teklif üzerine BAKANLAR KURULU’ nca belirleniyor.

Dikkat ediniz; yapılaştırılacak, yerleşime açılacak alanı Maliye Bakanlığı’ nın görüşünü alan, ki ‘’ Olumlu’’ veya ‘’ Uygun’’ da denmiyor, Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tek başına, özgürce belirleme yetkisinde. Öte yandan son derece teknik olan ‘’Riskli Alan’’ kararı, Bakanlar Kurulu’ nda, Milli Eğitim, Sağlık, Gençlik Ve Spor, Avrupa Birliği, Dışişleri… gibi ilgili, ilgisiz 22 bakanın imzasına zorunlu…

YASALAR BİR, İKİ, BEŞ, ON YILLIK DEĞİLDİR. KENTSEL DÖNÜŞÜM DE ÖYLE… Şu anda tek kişinin buyruğuyla tüm imzalar atılıyor olabilir. Yarın olmayacaktır. Yerleşime açılacak alan tespitinde tek bakan tartışmasız hüküm sahibi yapılırken, ‘’Riskli Alan’’ belirlemesi neden bürokrasiye boğdurulmuş acaba?

RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ

Gelelim yasanın 3. Maddesine…

Bakınız, biraz sıkıcı olabilir ama herkesi ilgilendiren, herkesin başına gelebilecek olanlar var bu ayrıntılarda.

Riskli yapılar;

* TESPİT, MASRAFLARI KENDİLERİNE AİT olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, BAKANLIKÇA LİSANSLANDIRILAN KURUM VE KURULUŞLARA yaptırılır. ( BU HÜKMÜ AKILDA TUTUNUZ.) Sonuç bakanlığa veya idareye bildirilir.

* Sizin öyle bir niyet ya da girişiminiz olmadı mı? BAKANLIK, RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİNİ SÜRE VEREREK MALİKLERDEN VEYA KANUNİ TEMSİLCİLERİNDEN İSTEYEBİLİR. Siz umursamadınız mı? Tespitler bakanlıkça veya idarece yapılır veya yaptırılır. Siz 15 GÜN içinde itiraz edebilirsiniz buna. (BUNU DA UNUTMAYINIZ.) Bu durumda bakanlık üniversiteden veya kendi merkezinden kuracağı heyetçe inceletecek ve karar verilecektir.

* TESPİT MASRAFLARI, TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE BİLDİRİLECEK VE TAPU KÜTÜĞÜNE İPOTEK KAYDI OLARAK İŞLENECEKTİR. Binanın riskli yapı olduğu da 10 iş günü içinde kütüğün beyanlar hanesine işlenecek ve tapu sahibine bilgi verilecektir.

* MSB veya diğer kamu kurum alanlarındaki riskli yapılarla ilgili hükümlere burada yer vermeyeceğim. Onlar kimin teklifi, görüşü, onayı ile bedelsiz olarak bakanlığa, oradan da TOKİ’ ye mülk olur, bizim konumuz değil. Gereksinim duyanlar kendi varlığına sahip çıkar elbet.

* Meralar da vasfı değiştirilerek, riskli alan veya yapılarda oturanların yerleştirilmesi için Hazine adına kaydedilip aktarılacakmış… (Aklınızda tutunuz.)… Bakacağız kimler yerleştirilecek…

TASARRUFLARIN KISITLANMASI

Gelelim tespitten sonraki işlerle ilgili hükümlere;

*RİSKLİ YAPILARIN YIKTIRILMASINDA ÖNCELİKLİ OLARAK MALİKLER İLE ANLAŞMA YOLUNA GİDİLMESİ ESAS olacakmış. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak BU YAPILARDA İKAMET EDENLERE VEYA BU YAPILARDA İŞYERİ BULUNANLARA GEÇİCİ KONUT VEYA İŞYERİ TAHSİSİ YA DA KİRA YARDIMI yapılabilirmiş (DİKKAT LÜTFEN!) .

* Riskli YAPILARIN YIKTIRILMASI İÇİN, bu yapıların maliklerine ALTMIŞ GÜNDEN AZ OLMAMAK ÜZERE SÜRE VERİLECEK, bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacaktır. VERİLEN BU SÜRE İÇİNDE DE MALİKLERİNCE YIKTIRMA YOLUNA GİDİLMEDİĞİ TAKDİRDE, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, MAHALLÎ İDARELERİN DE KATILIMI İLE MÜLKİ AMİRLER TARAFINDAN YAPILACAK VEYA YAPTIRILACAKTIR.

* Bakanlık veya İdare tarafından yapılan YIKTIRMANIN MASRAFLARI, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek, TAPU MÜDÜRLÜĞÜ, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında MÜŞTEREK İPOTEK BELİRTMESİNİ KÜTÜĞE İŞLEYEREK bakanlığa veya idareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verecektir.

UYGULAMA İŞLEMLERİ

* YIKIMI TAKİBEN ARSA HALİNE GELEN YER için önceki kat irtifakları, kat mülkiyetleri tapu müdürlüğünce resen yok edilecek ve önceki duruma göre PAYLI ARSA OLARAK TESCİL EDİLECEKTİR. Bu aşamaya kadar kayda girmiş olan masraflar, şerhler de aynen aktarılacaktır.

* BU ARSALARA AİT CİNS DEĞİŞİKLİĞİ, TEVHİT VE İFRAZ İŞLEMLERİ BAKANLIK, TOKİ VEYA İDARE TARAFINDAN RESEN YAPILIR VEYA YAPTIRILIR. Bu hükümle ilgili olabilecekleri daha sonra anlatacağım.

* Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin birleştirilmesine (tevhit), münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, YENİDEN BİNA YAPTIRILMASINA, PAYLARIN SATIŞINA, KAT KARŞILIĞI VEYA HASILAT PAYLAŞIMI VE DİĞER USULLER İLE YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNE SAHİP OLDUKLARI HİSSELERİ ORANINDA PAYDAŞLARIN EN AZ ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR VERİLİR. Bu KARARA KATILMAYANLARIN bağımsız bölümlerine ilişkin ARSA PAYLARI, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere ANLAŞMA SAĞLAYAN DİĞER PAYDAŞLARA AÇIK ARTIRMA USULÜ İLE SATILIR. Bu suretle paydaşlara SATIŞ GERÇEKLEŞTİRİLEMEDİĞİ TAKDİRDE, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen RAYİÇ BEDELİ DE BAKANLIKÇA ÖDENMEK KAYDI İLE tapuda HAZİNE ADINA RESEN TESCİL EDİLİR ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’  ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

* Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden OTUZ GÜN İÇİNDE en az üçte iki çoğunluk ile ANLAŞMA SAĞLANAMAMASI HÂLİNDE, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için BAKANLIK, TOKİ VEYA İDARE TARAFINDAN ACELE KAMULAŞTIRMA YOLUNA DA GİDİLEBİLİR(DİKKAT!).

Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır.

*Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları bakanlıkça belirlenen konut sertifikası verilebilir. Bunlardan KONUTUNU VE İŞYERİNİ KENDİ İMKÂNLARI İLE YAPMAK VEYA EDİNMEK İSTEYENLERE DE KREDİ VERİLEBİLİR.(BUNU DA UNUTMAYINIZ!)

20.7.1966 gün ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu’ na göre YOKSUL VEYA DAR GELİRLİ OLARAK KABUL EDİLENLERE verilecek olan konut veya işyerleri; Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından, 15.5.1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’ da belirtilen usul ve esaslar uyarınca BORÇLANDIRMA SURETİYLE DE VERİLEBİLİR( YİNE DİKKAT!).

* BAKANLIK;

a) Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa DÜZENLEME İŞLEMLERİ İLE TOPLULAŞTIRMA YAPMAYA,

b) Bu alanlarda bulunan taşınmazları SATIN ALMAYA, ÖN ALIM HAKKINI KULLANMAYA, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz MÜLKİYETİNİ VEYA İMAR HAKLARINI BAŞKA BİR ALANA AKTARMAYA,

c) Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile MENKUL DEĞERE DÖNÜŞTÜRMEYE,

ç) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak ÜZERE İNŞAAT YAPMAYA VEYA YAPTIRMAYA, arsa paylarını belirlemeye YETKİLİDİR…

* Bu Kanun çerçevesinde DÖNÜŞTÜRMEYE TABİ TUTULAN TAŞINMAZLARIN, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte DEĞER TESPİTİ İŞLEMLERİ VE DÖNÜŞÜM İLE OLUŞACAK TAŞINMAZLARIN DEĞERLEMELERİ BAKANLIK, TOKİ VEYA İDARECE YAPILIR VEYA YAPTIRILIR.

* Bu Kanun uyarınca tesis edilen İDARİ İŞLEMLERE KARŞI TEBLİĞ TARİHİNDEN İTİBAREN OTUZ GÜN içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca DAVA AÇILABİLİR. Bu davalarda YÜRÜTMENİN DURDURULMASINA KARAR VERİLEMEZ.

UYGULANMAYACAK MEVZUAT

* BU KANUN UYARINCA YAPILACAK OLAN PLANLAR, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere DİĞER MEVZUATTA BELİRTİLEN KISITLAMALARA TABİ DEĞİLDİR. Bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması bu kanunun uygulanmasına engel teşkil etmeyecekmiş.

*Bu Kanun kapsamındaki alanlarda bu Kanunun öngördüğü uygulamaların zaruri kılması hâlinde, bu uygulamaların gerektirdiği iş ve işlemler hakkında;

 Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanunun, ORMAN KANUNUNUN, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununun, TURİZMİ TEŞVİK KANUNUNUN, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun, KIYI KANUNUNUN, Mera Kanununun, Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanunun, TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNUNUN, Boğaziçi Kanununun, bu kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz. Ancak, bu Kanunun öngördüğü uygulamalar sırasında, bahsedilen kanunların amaçları ayrıca gözetilir. Uygulamalar için 6831 SAYILI KANUNA TABİ ALANLARIN KULLANILMASI ZARURİ OLDUĞU TAKDİRDE, BAŞKA YERLERDE EN AZ BU ALANLAR KADAR ALANIN AĞAÇLANDIRILMASI, 3573 sayılı Kanuna tabi alanların kullanılması zaruri olduğu takdirde de, başka yerlerde en az bu alanlar kadar alanın zeytinlik alan hâline getirilmesi mecburidir. 2863 sayılı Kanun ve 5366 sayılı Kanun kapsamındaki alanlarda uygulamada bulunulması hâlinde alanın sit statüsü de gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır.

DİĞER MEVZUATTA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER VE SON HÜKÜMLER

* GECEKONDUNUN SAHİBİ ise, gecekondusuna karşılık gelecek şekilde, borçlanma suretiyle veya sair şekillerde konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu halinde kredisi sağlanmak suretiyle, 27 nci maddedeki süre ve şartlara uygun olarak konutunu yapıncaya kadar, “Birinci fıkra kapsamındaki uygulamalarda, YÖNETMELİK İLE BELİRLENEN ŞARTLARA GÖRE NAKDÎ YARDIM YAPILABİLİR.(UNUTMAYINIZ!) ”

* * *

 ‘’OLACAKLAR’’ BUNLAR DA. . .

Bizim halkımızın çok büyük çoğunluğu ‘’AHİRETTE İMAN, DÜNYADA MEKAN…’’ peşindedir. İnsanlarımız bu ilk kabulle ailesini kurmuş, toplumda yerini almış, iyi ya da kötü, sağlam ya da çürük mesken edinmeyi temel amaç olarak içinde taşımıştır.

BU SOSYAL PSİKOLOJİYLE YAŞAYAN İNSANLAR; Edinebildikleri evleri deprem kuşağındaysa, denetimsiz yapılmışsa, yapılalı çok olmuş da tehlikeli hale gelmişse ‘’Dur, şunu yıkıp yenisini edineyim!’’ der mi? Hele kaçak olduğunu bile bile, herhangi bir imar planı olmayan yerde edinebilmiş de bu güne dek tüm devlet kurumları her türlü alt yapısını getirmiş ve çok önemsediği bir eksiği kalmamışsa…

DEVLET DEVLETLİĞİNİ BİLMEK, OLABİLECEK FELAKETLERİ ÖNGÖRMEK, HALKINI BUNLARDAN KORUMAK İÇİN GEREKLİ ÖNLEMLERİ ALMAK, GEREKİRSE ZORLAMAK, HATTA ZOR KULLANMAK YÜKÜMLÜLÜĞÜNDEDİR.

Bu görevi yerine getirmek için KENTSEL DÖNÜŞÜM pek çok yerde zorunluluktur ve bu yasa bunun gerçekleştirilmesi için uygulanacaktır. (!)

ÖYLE Mİ?

* * *

Öncelikle belirteyim; Yazanlar, yasalaştıranlar, uygulama yetkileri konusunda en üst düzeyde görevli olanların tamamı iyi niyet taşıyorlarsa, amaçları gelecekte yaşanabilecek felaketleri önlemek, insanlarımızı daha güvenli, daha huzurlu, daha medeni ortamlarda yaşatmaksa bile, ki ben inanamıyorum, uygulamalar bu amaçların gerçekleşemeyeceğini, bu amaçların ikinci, üçüncü, on üçüncü sırada kaldığını gösterecektir.

Yasanın her hükmünde kötü niyetliler için olanaklar vardır ve göreceksiniz, vahşice kullanılacaktır.

BU ÖYLE BİR SAZ Kİ, SAHİBİ İSTEDİĞİ TÜRKÜYÜ ÇALACAK VE BİZ ONUN ÇALDIĞINI DİNLEMEK ZORUNDA OLACAĞIZ.

* * *

EVET, YASAYA GÖRE OLACAKLAR BUNLAR.

PEKİ, OLABİLECEKLER NEDİR?

YER KALMADI YAZMAK İÇİN.

YAŞANMIŞ VE YAŞANMAKTA OLANLARI ANLATARAK, YAŞANACAK OLANLARI ÖNGÖRMEYE ÇALIŞACAĞIM GELECEK BÖLÜMDE…

* * *

Yeni yılın; Öncelikle tüm okuyanlarıma, sonra da tüm insanlara bir öncekinden sağlıklı, mutlu ve zengin günler yaşatmasını diliyorum…

Özcan ÇELTİK

27.12.2012

SÜRECEK

Not: - Ocak 2013 de KAKTÜS DERGİSİ’ nde yayınlanmıştır.