Kentsel dönüşüm - Yazı dizisi - Bölüm 3

BÖLÜM HAKKINDA ÖN BELİRTME

Bu bölüm çok TEKNİK, çok SOĞUK gelecektir ilk bakışta. DEĞİL… Çok güncel ve neredeyse herkesin başına gelebilecek olumsuzlukları ortaya koyduğu için, bir gün herkesi ilgilendirecek konuların örnekli anlatımı olacağı için hiç arasız okuyacağınızı biliyorum. Çünkü her kim nasıl saydıysa, saptadıysa; Belediyeler sınırları içinde 10 Milyon yapı varmış, 10 yıl içinde bu yapıların 6.5 Milyon’ u yıkılıp, yenilenecekmiş, bu durum kaç ailenin, kaç insanımızın yaşamında yeni bir sayfadır belirsiz ve siz de büyük bir olasılıkla onlardan birisinizdir. BU NEDENLE OKUYACAKSINIZ.     

Yazı dizimizin 1. Bölümünde26.04.2012 tarihli resmi gazetede yayınlanmış ve halkın belleğinde ‘’2B Alanlarının Satışı Yasası’’ olarak yer etmiş olan 6292 Sayılı Yasa’ daki, yine halkın belleğinde KENTSEL DÖNÜŞÜM Yasası olarak yer etmiş olan 6306 sayılı ‘’Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’’ la ilgili olan hükümlere yer verilmiş, ‘’PROJE ALANI’’ kavramı ayrıntılı olarak anlatılmıştı.

2. Bölümde,16.05.2012 günü kabul edilip, 31.05.2012 günü Resmi Gazete’ de yayınlanarak yürürlüğe girmiş olan 6306 sayılı ‘’Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’’ olabildiğince anlaşılır şekilde incelenmiş, yasaya göre; GÖRÜNEN, olacağı UMULAN, SANILANLARA yer verilmişti.

Yazı dizimin GİRİŞ BÖLÜMÜ’ ndeki açıklamayı bu bölümde de anımsatmalıyım; Yazı dizim KENTSEL DÖNÜŞÜME KARŞI OLDUĞUM DÜŞÜNCESİ OLUŞTURMASIN SİZDE. AKSİNE, BİRÇOK YERDE KENTSEL DÖNÜŞÜME KESİNLİKLE GEREKSİNİM OLDUĞUNA İNANIYORUM.

BU YASALARLA DEĞİL, BU YASALARLA OLACAKSA BUNLARIN NİYETİYLE DEĞİL, BUNLARLA DEĞİL…

* * *

 BÖLÜM 3

6306 SAYILI YASAYA GÖRE OLABİLECEKLER

BU BAŞLIK ALTINDA; yazı dizimin 1. Ve 2. Bölümlerinin belleklerde olduğu düşünülerek, o bölümlerde, parantezler içinde dikkat çekilmiş olan HÜKÜMLERİN HALKA YAŞATABİLECEĞİ OLASILIKLARA YER VERİLECEKTİR.

Yasanın AMAÇ ve TANIM bölümüne 2. bölümde yer vermiş ve ‘’ Bu tanıma uygun belirleme iş ve işlemlerini kimlerin hangi esaslara göre yapacakları, ya da YAPAR GÖRÜNEREK NELER YAPABİLECEKLERİ EN ÇOK İNCELENMESİ VE İZLENMESİ GEREKEN KONULARDIR.’’ demiştim.

Haydi başlayalım…

* * *

RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLAR İLE BU ALANLAR DIŞINDAKİ RİSKLİ YAPILARIN tespiti sırasında olabilecekleri düşünelim mi?

BİR EVİNİZ VAR, BİR APARTMANDA DAİRENİZ, HATTA VARLIKLI SAYILIRSINIZ, VİLLANIZ… Milyonlarcası gibi yapı denetimiyle ilgili yasanın 2001 yılında yayınlanmasından önce yapılmış… Kesin olan tek tanımı var; RİSKLİ YAPI… Görelim mi başına neler gelebilecek; Sağlamsa da, gerçekten riskliyse de…

Kiracınız varsa içinde, ilişkiniz biraz bozuksa, ya da bozuluverirse bir gün,iki satırlık dilekçeyle başvurursa ilgili kuruma, ince bir sıva çatlağından, ya da duvarlardan çıtırtılar geldiğinden, bir ara yaptırdığınız küçük/büyük tadilattan söz ederse… Bunu size karşı öfke duyan bir komşunuz, insaniyet namına (!) yaparsa… 5-10-15 daireli bir apartmanda bir daire sahibiyseniz de herhangi birinde oturan yaparsa bunu… Neler olur?

*TESPİT, MASRAFLARI KENDİNİZE AİT olmak üzere, BAKANLIKÇA LİSANSLANDIRILAN KURUM VE KURULUŞLARA inceleteceksiniz. Siz umursamadınız mı? Tespitler bakanlıkça veya idarece yapılacak veya yaptırılacak… Siz 15 GÜN içinde itiraz edebilirsiniz buna. Bu durumda bakanlık üniversiteden veya kendi merkezinden kuracağı heyetçe inceletecek ve karar verilecektir. TESPİT MASRAFLARI, TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE BİLDİRİLECEK VE MESKENİNİZİN TAPU KÜTÜĞÜNE İPOTEK KAYDI OLARAK İŞLENECEKTİR. Riskli olduğuna ilişkin rapor verilirse, binanın riskli yapı olduğu da 10 iş günü içinde kütüğün beyanlar hanesine işlenecek ve size bilgi verilecektir.

ŞİMDİ BURADA SORALIM; Bu ‘’LİSANSLI KURULUŞ’’ kimdir, O LİSANSI KİMLER, KİMLERİ ARAYA KOYARAK ALABİLMİŞ DE ‘’KURULUŞ’’ OLABİLMİŞTİR? İnançları ya da namus ve şerefleri üzerine yeminli (!) mi olacaklardır? KİMLERE KARŞI, BİNALARA İLİŞKİN TESPİTLERİNİN TESPİTLERİNİN SORUMLULUĞUNU KAÇ YIL TAŞIYACAKTIR? Bir taşeron kuruluş daha yaratılmaktadır ve ben umuyorum; O firmalardan çoğu, çok kısa sürede, tespitlerini güçlüye ya da güçsüze göre, gönlünce yapan yandaşlar kuruluşu olacaktır. Asla olmaz mı? Düşünün bakalım; Hangi devlet kurum ya da kuruluşunda, elinizdeki evrak yasal bile olsa, takipçiye sığınmadan işinizi zamanında ve doğru bitirebilmektesiniz?

*İncelettiniz, yapınız risksiz çıktı, inceleme bedeli binlerce lira… Ödeyin bakalım komşuyla veya kiracıyla didişmenin ceremesini…

* YAPINIZ RİSKLİ Mİ ÇIKTI? BAKIN NELER OLACAK…

YAPINIZIN YIKTIRILMASI İÇİN ALTMIŞ GÜNDEN AZ OLMAMAK ÜZERE SÜRE VERİLECEK, bu süre içinde yapınızı yıktırmadığınız takdirde, idari makamlarca yıktırılacak, masrafları tapu kütüğünüze yazılacak. Yıktırma masrafını kim hesaplayacak, onlar ne üstüne yemin etmiş (!) beylerden oluşacak?  Hesaplanan bedele kim, neden inanacak?

* RİSKLİ YAPINIZIN YIKTIRILMASINDA öncelikli olarak sizlerle anlaşma yoluna gidilmesi esasmış. ANLAŞMA İLE TAHLİYE EDİLEN YAPILARIN MALİKLERİNE veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak BU YAPILARDA İKAMET EDENLERE VEYA BU YAPILARDA İŞYERİ BULUNANLARA geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı YAPILABİLİRMİŞ…

Neden ‘’YAPILIR’’ değil de ‘’YAPILABİLİR’’? ‘’Biz uysal koyun değiliz!’’ diye nutuk atanlar takımı, bu yasaya hep ‘’…BİLİR’’ yerleştirmiş. Uysal olacaksınız, uzlaşmacı olacaksınız, hele bir de iktidar partili olursanız…

TASARRUFLARIN KISITLANMASI

* Riskli YAPINIZIN YIKTIRILMASI İÇİN, size ALTMIŞ GÜNDEN AZ OLMAMAK ÜZERE SÜRE VERİLECEK… Kime kaç gün verileceği kimin insafına bırakılıyor? Kimlerin binasına 6o gün ama diğerine 3 yıl, beş yıl…

BU SÜRE İÇİNDE YIKTIRMADIĞINIZ TAKDİRDE, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak, VERİLEN BU SÜRE İÇİNDE DE YIKTIRMADIĞINIZ TAKDİRDE, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, MAHALLÎ İDARELERİN DE KATILIMI İLE MÜLKİ AMİRLER TARAFINDAN YAPILACAK VEYA YAPTIRILACAKTIR.

Bakanlık veya İdare tarafından yapılan YIKTIRMANIN MASRAFLARI, yine ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek, TAPU MÜDÜRLÜĞÜ, tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında MÜŞTEREK İPOTEK BELİRTMESİNİ KÜTÜĞE İŞLEYEREK, bakanlığa veya idareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahipleriyle birlikte, size bilgi verecektir.

UYGULAMA İŞLEMLERİ

* YIKIMI TAKİBEN ARSA HALİNE GELEN YER için önceki kat irtifakları, kat mülkiyetleri tapu müdürlüğünce resen YOK EDİLECEK ve önceki duruma göre PAYLI ARSA OLARAK TESCİL EDİLECEKTİR. Bu aşamaya kadar kayda girmiş olan masraflar, şerhler de aynen aktarılacaktır.

GÖZÜNÜZ AYDIIIN!

Artık eviniz, apartmanda idiyse daireniz yok ama en azından üzerinde bir yığın masrafa karşılık borç şerhi olan ARSANIZ, ya da ARSADAKİ PAYINIZ var…

Bu aşamaya kadar olan işler size ait tek bir evde, ya da tamamı size ait bir apartmanda gerçekleştiyse, YERİNİZ İMARLI VE ADA BAZINDA GÖZ DİKİLMEMİŞ BİR ALANDAYSA çok karmaşık değil geleceğiniz. Arsanızı bir müteahhitle anlaşarak sorunları çözme şansınız vardır.

* Çok daireli, çok sahipli bir apartmanda başınıza geldiyse bu durum, bakın neler olacak…

YENİDEN BİNA YAPTIRILMASINA, PAYLARIN SATIŞINA, KAT KARŞILIĞI VEYA HASILAT PAYLAŞIMI VE DİĞER USULLER İLE YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNE sahip oldukları hisseleri oranında PAYDAŞLARIN EN AZ ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUĞU İLE karar verilecektir… Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak, YANİ KOMŞULAR SİZİN PAYINIZI ALMAK İÇİN İHALEYE KATILACAKMIŞ. Satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de bakanlıkça ödenmek kaydı ile, tapuda hazine adına resen tescil edilecek ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılacak veya BAKANLIKÇA UYGUN GÖRÜLENLER TOKİ’  YE VEYA İDAREYE DEVREDİLECEKMİŞ...

Mülk ortaklarınızın üçte ikisinin asla anlaşamayacağını, bir şey yapılmasında ortak hareket edemeyeceğini, hele bir araya gelerek razı olmayanların payını alamayacağını biliyorsunuz değil mi?

Bakanlık, TOKİ ya da idare arsanıza göz koymadıysa, hani şu mahalle aralarında bomboş duran, sebebi sorulduğunda da ‘’Sahibi ölmüş, mirasçılar bir araya gelemiyor, o nedenle de böylece duruyor…’’ denen yerler gibi çok paydaşlı,  hiçbir işe yaramayan arsalardan biri olacaktır yeriniz.

* BİNASI YIKILMIŞ YA DA YIKILACAK YERİNİZ; RİSKLİ ALAN ÜZERİNDE, İMAR PLANI DEĞİŞMİŞ BİR ALAN ÜZERİNDE VEYA TOKİ’ NİN KÜÇÜK YA DA BÜYÜK BİR PROJE UYGULAMA HAYALİ, DÜŞÜNCESİ KAPSAMINDA İDİYSE SİZİ BEKLEYEN ZORLARI ANLATMAYA ZAMAN VE YER YETMEZ, YAŞADIKÇA GÖRECEKSİNİZ.Bu durumda başınıza geleceklere yer vermek tekrar olacaktır. Bu nedenle yazmayacağım. Yazı dizisinin 2. Bölümünü okuyarak anlayabilirsiniz. Yalnızca, orada dikkate davet ettiğim konulardaki olasılıkları sıralayacağım;

‘’BAKANLIK, TOKİ VEYA İDARE TARAFINDAN ACELE KAMULAŞTIRMA YOLUNA GİDİLEBİLİR’’ hükmü insanlarımıza daima art niyet aratacak, yapılan veya yapılacaklar kuşkulu kalacaktır.

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine, bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere ‘’Konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları bakanlıkça belirlenen konut sertifikası VERİLEBİLİR, bunlardan KONUTUNU VE İŞYERİNİ KENDİ İMKÂNLARI İLE YAPMAK VEYA EDİNMEK İSTEYENLERE DE KREDİ VERİLEBİLİR.’’ HÜKMÜ,  kötü niyetli, çıkar ya da oy peşinde olanlar için yazılmış olanaklardır.

Bakanlığın; Her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa DÜZENLEME İŞLEMLERİ İLE TOPLULAŞTIRMA YAPMAYA, bu alanlarda bulunan taşınmazları SATIN ALMAYA, ÖN ALIM HAKKINI KULLANMAYA, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere TAŞINMAZLARI TRAMPAYA, taşınmaz MÜLKİYETİNİ VEYA İMAR HAKLARINI BAŞKA BİR ALANA AKTARMAYA, Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak ÜZERE İNŞAAT YAPMAYA VEYA YAPTIRMAYA, arsa paylarını belirlemeye YETKİLİ olması, DÖNÜŞTÜRMEYE TABİ TUTULAN TAŞINMAZLARIN, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte ‘’DEĞER TESPİTİ İŞLEMLERİ VE DÖNÜŞÜM İLE OLUŞACAK TAŞINMAZLARIN DEĞERLEMELERİNİN BAKANLIK, TOKİ VEYA İDARECE YAPILIR VEYA YAPTIRILIR.’’ hükmü, mülkiyet hakkını, hukukunu da istediği gibi devralması, hatıra-gönüle göre işlem yapması, siyasi ya da parasal ortaklık ve rant elde etmeye yönelik olanaklar yaratması açısından dünyanın hiçbir devletinde görülmemiş ve görülemeyecek GÜÇ kazanımını ifade etmektedir. BU YETKİLERİN KULLANILDIĞI HER YERDE VİCDAN VE AHLAK SORGULAMASI YAPILACAK VE GENELLİKLE ‘’…SIZLIK’’ LAR GÖRÜLECEKTİR.

BAKAR MISINIZ;Bu iş ve işlemlere karşı size yapılacak bildirim tarihinden itibaren 30 gün içinde İdare mahkemesi’ nde DAVA AÇABİLECEKMİŞSİNİZ AMA YÜRÜTMENİN DURDURULMASI KARARI VERİLEMEZMİŞ. Dava kaç yılda bitecek?Yıkılan binalar, evrilmiş- çevrilmiş, hatta el konup üzerine yapılmış hanlar-hamamlar ne olacak? SİZ NEREDE OLACAKSINIZ bu arada? BU NASIL YASA, BU NASIL HUKUK, BU DEVLET NASIL BİR ŞEY?

Altına eklenivermiş; Bu uygulamaların yapıldığı yerler GECEKONDU ise karşılık gelecek şekilde, borçlanma suretiyle veya sair şekillerde konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu halinde kredi sağlanıncaya kadar ‘’NAKDÎ YARDIM YAPILABİLİR’’ miş… YAPILABİLİR (!)… Özellikle seçim öncelerinde…

* * *

GAZETE KAKTÜS’ de YAYINLANMIŞ OLAN BİR KÖŞE YAZIMIN BAZI BÖLÜMLERİNİ ANIMSATMALIYIM;

. . . ‘’Aslında ben YEREL BELEDİYELERİMİZE, MÜTEAHHİTLERİMİZE, EMLAKÇİLERİMİZE GÜVENİYORUM. Çözüm onlardaydı.

. . .

. . . SEN YETER Kİ DEVLET OLARAK O MÜTEAHHİTLERİ AL KARŞINA, SIKINTILARINI, SORUNLARINI DİNLE, YARDIMCI OL; Bankalarda boğazlanmasın, her bir kurumun, o kurumlardaki bürokratların ruhsat vermek için şuraya-buraya bağış istemesinler, dosyaları masanın kenarına atıvermesinler. GECEKONDU ARALARINA 2 CM KALINLIĞINDA SEÇİM ASFALTLARI ATMAK YERİNE İMAR PLANINDAKİ YOLLARI, PARKLARI, SOSYAL ALANLARI OLUŞTURSUN BELEDİYELERİN. Saptamalarını manzaraya göre, el-alemin diktiği göze göre yapma, GERÇEKTEN TEHLİKELİ OLAN YERLERİ BELİRLE, ORALARIN YENİLENMESİNİ DESTEKLE. Gözde olmayan, müteahhitlerin girmeyeceği, giremeyeceği yerlerdeki garip-gurabaya hizmet versin TOKİ’ n. İŞTE BEN O ZAMAN SENİN EMLAKÇİ GİBİ DEĞİL, DEVLET GİBİ BİR DEVLET OLDUĞUNU DÜŞÜNÜRÜM.

. . .

. . . Saymışlar; Nüfusu 2500 den çok olan yerleşim yerlerindeki toplam on küsur milyon binanın 6.5 milyonu yıkılmalıymış. On yılda… Yılda 650 bin bina eder. Ayda yaklaşık 55 bin bina… YANİ HER AY ORTA BÜYÜKLÜKTE BİR KENTİ YOK EDECEKSİN, YENİLERİ YAPILANA DEK O İNSANLARA BARINACAKLARI YER BULACAKSIN… Asla mümkün olmayacak, ama bunlar olacak diye düşünelim ve en önemli soruyu soralım; BUNCA BİNANIN YIKIMI İÇİN KAÇ İŞ MAKİNESİ GİRMELİ ÜLKEYE, PERSONELİ NEREDE? Yaklaşık KAÇ KAMYON DOLUSU MOLOZ-ENKAZ ÇIKACAK YIKIMLARDA? Taşıyacak kamyonu buldun diyelim, nereye taşıyıp dökeceksin? Enkazla bitmiyor; TEMEL KAZISI YAKLAŞIK KAÇ M3 TÜR, O NE KADAR KAMYONLA, NEREYE DÖKÜLECEK? Hadi cevap versinler bakalım. Bunların hesapları yapıldı mı, yerleri belirlendi mi?

Bunları hiç kimse düşünmez… Sorsan kendilerine, İHALEYLE DEVRETTİKLERİ, ONDAN BİLE RANT SAĞLADIKLARI, SORUŞTURMALARA NEDEN OLAN ‘’ TAŞ VE MADEN OCAKLARINDA OLUŞAN ÇUKURLARA…’’ derler. Sanki her yerde çukur oluşuyor… Adamlar apartman enkazlarını, molozlarını, dağlara çıkarıp, ORMANLARA DÖKECEKLER… İSTANBUL’ DA denize dökecek, denizde yeni meydanlar kuracaklar, o meydanlarda nutuklar atacak, mitingler düzenleyecekler…

. . . Olmayacak, olamayacak… KAMU BİNALARININ, LOJMANLARININ YERLERİ, KENTLERİN EN GÖZDE SEMTLERİ, MAHALLELERİ YIKILIP, YAĞMALANDIĞIYLA KALACAK.

. . .

. . . Bu son yasalarla yaratılan İNŞAAT AĞALARINA, o ağalarla omuz omuza çalışan YABANCI BANKALARA bel bağlayanlar, insanlarımızı önce evsiz-barksız, sonra da yurtsuz-vatansız bırakacak. HEM DE 2023 YILI GELMEDEN… ‘’

* * *

ON YILDAN FAZLA ZAMAN GEÇMİŞ İKTİDAR OLALI, BÜYÜK DEPREMLERDEN KISA SÜRE SONRA GELMİŞ OTURMUŞSUNUZ PUFİDİK KOLTUKLARA; AFET NEDİR, EN BÜYÜK RİSKLER NERELER İÇİNDİR, NELERDİR, ARAŞTIRMIŞ, TESPİT ETMİŞ OLMALISINIZ. BUNA GÖRE ÖNLEMLERİ, YAPILMASI GEREKENLERİ SORMALI, İSTEMELİYDİNİZ. KİMLERDEN?SİVİL TOPLUM ÖRGÜTLERİNDEN… TARTIŞMALILARDI, RAPORLAR ORTAYA KOYMALILARDI, DEPREM BİLİMCİLERİ, ŞEHİR PLANCILARI, TOPLUM PSİKOLOGLARI TÜM YÖNLERİYLE EN UYGUN ÇÖZÜM YOLLARINI BELİRLEMELİ,UYGULAMALAR BUNA GÖRE BAŞLAMIŞ, HATTA BİTMİŞ OLMALIYDI.SİZ NE YAPTINIZ? Bilmiyoruz.

KENDİNİZCE YAPILMASI GEREKENLERİ, TIPKI DİĞER YASALARDA OLDUĞU GİBİ, DOĞRUYU YALNIZCA SİZİN ADAMLARINIZIN BİLDİĞİNİ DÜŞÜNEREK, O ESRARIENGİZ ÖZEL GRUPLARINIZA, O ESRARIENGİZ ODALARINIZDA YAZDIRTIP, MECLİSE GETİRDİNİZ, KISACIK SÜREDE PARMAKLATIP, YASA DİYE ORTAYA ATIVERDİNİZ.

* * *

YAŞANACAK OLANLARI ÖNGÖRMEYE ÇALIŞTIM BU BÖLÜMDE… BU ÖYLE BİR SAZ Kİ, tutan el İSTEDİĞİ TÜRKÜYÜ ÇALACAK VE HALK ONUN ÇALDIĞINI DİNLEMEK ZORUNDA OLACAK.

VESVESE Mİ BUNLAR?

Peki…

GELECEK BÖLÜMÜ BEKLEYİN…

KENTSEL DÖNÜŞÜMLE İLGİLİ OLARAK HANGİ YETKİLİLER NELER DEDİ, TARİHLERİNİ VEREREK, NERELERDE NELER OLDU, YİNE TARİH, YER VE OLAY ÖZETLERİYLE GÖRÜN, YORUMLARINIZI SONRA ALALIM…  

                                                                                                                   Özcan ÇELTİK

                                                                                                                     28.03.2013

SÜRECEK 

NOT: Nisan 2013 de KAKTÜS DERGİSİ' nde yayınlanmıştır.