Kentsel dönüşüm nasıl uygulanır?

Önümüzdeki yirmi yılda sosyo-kültürel ve ekonomik açıdan en çok konuşulacak gündem maddesi olacağı tahmin edilen, Kentsel Dönüşüm uygulamalarının mevzuata göre nasıl uygulanacağı ana başlıklar halinde aşağıda yer almaktadır.

    Risk Tespitinin Yapılması :

   Binadaki kat maliklerinden sadece birinin başvurusu ile binanın risk ölçümü(karot çalışması) yapılabilmektedir. Risk tespit başvurusu, Bakanlığa, Büyükşehir veya İlçe Belediyelerine, İl Özel İdarelerine ve Bakanlıkça lisanslandırılmış olan özel yapı denetim kuruluşlarına yapılabilmektedir. Söz konusu müracaat, apartmanın geleceği için hayati derecede önem arz ettiğinden, başvurunun doğru zamanda yapılması gerekmektedir. Binanın nasıl yenileneceği konusunda tüm kat maliklerince kabul edilen bir anlaşma yapılmadan karot çalışması başlatılması birçok açıdan mağduriyete neden olabilir.

       Binadan alınacak numunelerle yapılacak tespit neticesinde, yapının riskli ve depreme dayanıksız olduğu tespit edilmesi halinde, ilgili rapor onay için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne sunulur. Kurum, söz konusu raporu onayladıktan sonra, binadaki tüm kat maliklerine ve diğer ilgililere(ipotek alacaklıları vs) raporu tebliğ edecektir. Riskli Bina Raporuna karşı, kat maliklerinin 15 gün içerisinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüklerine itiraz başvurusu yapma hakları vardır.

    Bununla birlikte, raporun Bakanlıkça onaylanması ile birlikte, tüm dairelerin tapu kayıtlarına “Riskli Yapı” şerhi konulacaktır. Söz konusu şerh satış işlemine veya diğer tapu işlemlerine engel değildir. Fakat, bu şerhin mevcut olması dairenin satış değerini düşürecektir.

      Binanın Yıkım Süreci  :

     Riskli yapı kararına karşı, Bakanlığa yapılan itiraz başvurusunun reddedilmesi halinde, riskli yapı kararı kesinleşmiş olmaktadır. Bu durumda, binadaki tüm kat maliklerine tebligat gönderilerek, binanın 60 gün içerisinde yıkılması istenir. Bakanlık tarafından verilen 60 günlük sürede bina yıkılmadığı takdirde, 30 günlük ek süre verilir. Söz konusu süreler içinde bina yıkılmadığı takdirde, yıkım işlemleri yasa gereğince, Belediye veya diğer mülki idareler tarafından yapılır.

      Bakanlık tarafından verilen 90 günlük süre içerisinde bina yıkılmadığı takdirde, binanın su, elektrik ve doğalgaz bağlantılarının kesilir. Yani, süresi içerisinde yıkım işi bitirilmediği takdirde, bina fiilen kullanılamaz hale gelmektedir.

     Görüldüğü üzere, riskli yapı müracaatının yapılması ile birlikte yasal bir cenderenin içerisinde girilerek en sonunda geri dönülmez bir noktaya ulaşılmaktadır.

      İnsanların belki de 50 yıldır oturdukları dairelerinin 90 gün içinde yıkılmasının istenmesi, makul bir süreç değildir. Sürenin bu kadar kısa olması, şüphesiz ki hak sahiplerinin gerekli tedbirleri almak için konusunda yeterli zamanları olmayacağı anlamına gelmektedir. Bu sebeple, riskli yapı başvurusunun yapılması noktasında oldukça dikkatli hareket edilmelidir.

     Yıkım Sonrası Yapılacak İşlemler  :

      Bu konuda en çok merak edilen üçte iki çoğunluğun kararı,yıkım sonrasındaki aşamada önem arz etmektedir. Çoğunluğun kararı, binanın yeniden inşa edilmesi noktasında müteahhitle yapılacak anlaşmaya yön verecektir. Noterden gönderilecek tebligat ile kat malikleri toplantıya çağrılacak ve yapılacak inşaatın süreci bu toplantıda alınan kararlara göre şekillenecektir.

      Çoğunluğun aldığı karara katılmayan kat maliklerinin hissesi, yasa gereği açık artırma ile satışa çıkarılacaktır. Satışa çıkarılacak gayrimenkul hisselerinin bedeli, SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit edilecektir. Açık artırmaya sadece binadaki üçte iki çoğunluk katılabilecektir. Azınlığın hissesi, üçte iki çoğunluk tarafından alınmadığı takdirde, söz konusu hisse Bakanlık tarafından satın alınacak ve tapuda hazine adına kaydedilecektir. Bu durumda, Bakanlık, binanın yeniden inşa edilmesindeçoğunluğun kararına iştirak edecektir.