Kentsel dönüşümde katılım bankacılığı modeli

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınladığı verilere göre ülkemizde 19 milyon binanın depreme dayanıksız olduğu ve bu binaların 6.5 milyonunun yenilenmesi hedeflendiği açıklanmaktadır. Her binada ortalama 10 kişinin yaşadığını varsaydığımızda, toplamda 65 milyon kişiyi direkt olarak etkileyecek bir yenileme sürecinin yasal altyapısının yeterli olduğunu söylemek mümkün değildir.

Kentsel dönüşüm uygulamasının temelini oluşturan 6306 sayılı yasa, 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. Kapsam itibariyle riskli yapı sürecine ilişkin düzenlemelerden oluşan kanunun bina yapım sürecinde müteahhitle yapılacak sözleşme konusunda yetersiz kaldığı anlaşılmaktadır. Riskli yapı tespit sürecinden sonraki aşamada müteahhit şirket ile yapılacak anlaşmalar konusunda yasada hiçbir düzenleme olmaması, mülk sahipleri açısından hukuki güvenlik riskli doğurmaktadır. 

Mevcut uygulamaya göre, sözleşmeler Borçlar Kanunu’nun 470. ve devamı maddelerinde yer alan Eser Sözleşmesi başlıklı düzenlemeye göre şekillenmektedir. Söz konusu model, Kat Karşılık İnşaat Sözleşmesi olarak da bilinmektedir. Depremden korunmak için ortalama 65 milyon vatandaşımızı ilgilendiren bir yeniden yapılanma sürecinin klasik anlamda kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemeleriyle çözümlenemeyeceği açıktır. Kanaatimizce, bina yapım süreci ile ilgili olarak Borçlar Kanunundaki eser sözleşmesi düzenlemesinden ayrı olarak kentsel dönüşüm sürecine inşaat sözleşmesi modeli yasal düzenleme olarak getirilmelidir.

Müteahhitlerle ilgili uygulamada en büyük sorun, “Güven” meselesidir. İnşaatın süresi içerisinde bitirilememesi, daire m2 oturum alanının vaad edildiği şekilde teslim edilememesi(Örneğin 100 m2 net kullanım alanı vaad edilmişken, dairenin 60 m2 olarak teslimi), şerefiye değerlerinin dikkate alınmaması, mülk sahiplerine yapılacak kira yardımının zamanında ödenmemesi veya hiç ödenmemesi gibi pek çok sorun karşımıza çıkmaktadır. Elinde yeterince bilgi ve doküman olmayan vatandaş, çoğu zaman müteahhit firmanın yeterliliği konusunda gerekli araştırma yapmadan sözleşme imzalamaktadır.

Riskli yapı tespit ve yıkım süreci konusunda son derece keskin düzenlemeler içeren yasa koyucunun bina yıkıldıktan sonra vatandaşı adeta kendi kaderine terk ederek müteahhit firmanın insafına bırakması sürecin en temel eksiklerindendir. İşte tam da bu noktada vatandaşın beklediği “güven” unsurunun tesis edilebilmesi için, bankaların aktif şekilde sürecin içerisine dahil edilmesi gerektiğini düşünüyoruz.

Kentsel Dönüşümde Katılım Bankacılığı, sürecin daha efektif işlemesini sağlayacak bir modeldir. Buna göre, bina yenileme sürecinde vatandaşın uygun müteahhidi bulabilmesi için öncelikle bankalara müracaat edecektir. Binayı inşa edecek firma banka tarafından bulunacak ve finansman banka tarafından sağlanacaktır. Banka, sürece ilişkin kar ve getirisini imar artışı nedeniyle oluşacak yeni dairelerden karşılayacaktır. 

Katılım Bankası, müteahhitle yapacağı anlaşma ile kat karşılığı yerine sadece inşaat yapımına dair sözleşme de yapabilir. Ancak vatandaşın böyle bir gücü yoktur. Çünkü sadece inşaat yapılması üzerine kurulacak anlaşma  müteahhitler açısından kar marjı düşük bir iş olarak görüldüğünden, vatandaşın bu yönde anlaşma yapması mümkün olmamaktadır. Ancak, uygulamayı bankaların yönlendirdiğini varsaydığımızda, kat karşılığı yerine inşaat sözleşmesi yapılması pekala mümkün olabilir. Amaç depremden korunmaksa, kar maksimizasyonu yerine çözüm odaklı ve kar marjının belirleyici olmadığı modellere yönelmek gerektiği kuşkusuzdur. Yoksa, sürecin tabana yayılması ve kapsayıcı olması söz konusu olmayacaktır.

Halihazırda gayrimenkul, diğer tüm yatırım enstirümanlarından daha çok prim yapmaktadır.  Dolayısıyla, sürece dahil olan bankaların bu işten öngörülenin üzerinde kar edeceklerini düşünüyoruz. Kentsel Dönüşüm Katılım Bankacılığı, sürecin temel eksiği olan “güven” unsurunu tamamlayacaktır. Yoksa, mevcut bakış açısıyla 6.5 milyon binanın yenilenmesi büyük bir hayal olarak kalacaktır.

* Dervişlik olaydı taç ile hırka, ben de alırdım otuza kırka.*

  (Türk Atasözü)