Kentsel dönüşümde yıkımı engellemenin yolları

Kentsel dönüşüm yasasının temel amacı, binaların deprem riskine karşı korunması ve güçlendirilmesidir.  Riskli yapı olduğu tespit edilen binanın deprem riskine karşı korunması için, binanın yıkılmasından başka çözüm yok mu dur ? Teknik açıdan bakıldığında, riskli yapının usulüne uygun şekilde güçlendirilmesi halinde, depreme karşı koruma sağlayacağı açıktır. Bu durumda, amaç deprem riskine karşı korunmak ise, binanın yıkılması yerine, güçlendirilme işlemi de yapılabilir.

       Nitekim, pratikte çok fazla bilinmiyor olsa da, riskli yapının güçlendirmesinin ne şekilde yapılacağı, Uygulama Yönetmeliği’nin 8/5. Maddesinde belirtilmiştir.

        Buna göre, yıkımın önüne geçmek amacıyla güçlendirme yapılabilmesi için ;

     -  Öncelikle, binanın güçlendirme işlemine uygun olup olmadığının teknik olarak tespit edilmesi gerekir.

      - Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. Maddesi gereğince, güçlendirme kararı, kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğu ile alınır.

      - Kat malikleri tarafından alınan güçlendirme kararı sonrasında, güçlendirme projesi yaptırılarak, ilgili Belediye’den güçlendirme ruhsatı alınması gerekmektedir.

       - Yönetmeliğe göre, Güçlendirme Projesinin, yıkım için maliklere verilen, “90” günlük süre içerisinde alınması öngörülmüştür.

        Güçlendirme işlemi konusunda, yasal sürenin oldukça kısıtlı olması uygulama güçlüğüne neden olabilir. Güçlendirme çalışması yapmak isteyen bina sakinleri, “90” gün içerisinde; 1) Kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile kararı alacak, 2)Güçlendirme projesi hazırlatacak, 3)Güçlendirme projesini belediyeden tasdik ettirecektir. Bütün bu işlemlerin, “90” gün içerisinde yapılması pratikte pek mümkün görünmemektedir. Bu sebeple, binada güçlendirme yaptırmak isteyen kat malikleri, riskli yapı tespit raporunun kendilerine tebliğinden itibaren yukarıdaki işlemlere başlamalıdır. Riskli yapı tespitine yönelik idari itirazda geçecek süre içerisinde yukarıdaki işlemlerin tamamlanması mümkündür. Aksi durumda, riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, güçlendirme işlemine başlanması halinde, sürecin sağlıklı yürütülmesi zor görünmektedir. Ancak, yıkım kararına karşı, güçlendirme raporu dayanak yapılarak, İdare Mahkemesinde iptal davası açıldığı takdirde, Mahkemenin, yıkım kararının yürütmesini durdurma kararı verme ihtimali vardır.

      Ülkemizdeki bütün binaların yıkılarak yenilenmesi, her açıdan oldukça zor bir uygulamadır. Yıkım yerine güçlendirme yönteminin denenmesi pratik açıdan düşünülebilecek alternatif bir çözümdür. Gelişen teknoloji nedeniyle, insanlar binalarını tahliye etmeden güçlendirme imkanına sahiptir. Bu konuda uzmanlaşmış pek çok kuruluş bulunmaktadır. Bina güçlendirme maliyetlerinin daire başına,      40-80 bin TL olduğu bilinmektedir. Güçlendirme işlemi, ortalama, 4-6 ay arasında tamamlanmaktadır. Burada yapılması gereken, konusunda uzman ve deneyim sahibi bir firma ile, yükümlülüklerin açıkça belirtildiği ve süreye bağlandığı bir sözleşme yapmaktır. Yıkılıp yeniden yapılan binalarda, müteahhit payı nedeniyle, çoğu yerde vatandaşın dairenin yarı yarıya küçüldüğü görülmektedir. Güçlendirme sayesinde, hak sahipleri mevcut dairelerini koruyarak depreme dayanıklı hale getirmektedir. Böylelikle, insanların uzun yıllara dayalı maddi ve manevi birikimlerini içerisinde barındıran evlerinin yıkılmasının önüne geçilmiş olacaktır.

      Güçlendirme işlemi, 6306 sayılı, kentsel dönüşüm yasası kapsamında bir işlem olduğundan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca güçlendirme projeleri kapsamında alınacak kredilere faiz desteği verilmektedir. Faiz desteği dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı internet sitesinde yayınlanan faiz desteği esasları aşağıda yer almaktadır. Faiz desteği, 13.09.2012 tarihli, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı, Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği hükümleri uyarınca sağlanmaktadır.

       FAİZ DESTEĞİ                   :

      Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.

FAİZ DESTEĞİ ESASLARI

•       Bakanlık kendisine başvuran bankalarla protokol imzalar.

•       Banka, kredi başvurularını protokol hükümleri ve bankanın kredilendirme usul, esas ve mevzuatı çerçevesinde değerlendirir.

•       Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Bakanlığa bildirir. Bakanlıkça başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.

•       Faiz desteğinden yararlandırılacaklar Bankaya bildirilir.

•       Faiz desteği sağlanacak krediler için bankalar tarafından talep edilecek ücret, sigorta ve benzeri giderler hak sahipleri tarafından ödenir.

FAİZ DESTEĞİ GERİ ÖDEMESİ

•       Bankalar tarafından sağlanacak kredilere verilecek faiz desteği ödemeleri, bankanın kullandırılan kredilere ilişkin taksit vadesi sonuna kadar hesaplanan ve her ay kendi kayıtlarına göre kesinleşmiş aylık faiz desteği tutarlarını Bakanlığa bildirmesini takiben Bakanlıkça hesaptan gerçekleştirilir.

•       Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulur.

•       Hak sahiplerinin bankalar ile yapılacak olan protokoller kapsamında kullanacakları kredinin anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz ödemelerinden doğan risk tamamen bankaya aittir.

GÜÇLENDİRME KREDİSİ :

•              Faiz Desteği Oranı: Yüzde 4 

•              Azami Ödemesiz Dönem: 2 yıl

•              Azami Vade: 10 yıl

            KONUT YAPIM KREDİSİ :

•              Faiz Desteği Oranı: Yüzde 4 

•              Azami Ödemesiz Dönem: 2 yıl

•              Azami Vade: 10 yıl

İŞYERİ YAPIM KREDİSİ  :

•              Faiz Desteği Oranı: yüzde 3 

•              Azami Ödemesiz Dönem: 2 yıl

•              Azami Vade: 7 yıl

     Bakanlığın açıkladığı faiz destek oranları incelendiğinde, piyasa koşulların göre, oldukça uygun sayılabilecek oranlarda faiz desteği verildiği ve 2 yıl ödemesiz kredi imkanı tanındığı görülmektedir. Benzer avantaj, riskli binasını kendisi yenilemek isteyen vatandaşlar açısından da geçerlidir.