Kentsel dönüşümün dönüşümü olmayacak

Yasanın da çıkmasıyla birlikte, kentsel dönüşüm son birkaç yıldır gayrimenkul ve inşaat sektörünün gündemine oturmuşken önümüzdeki 10-20 yılda daha da artan bir ilgiyle sektör gündeminin ana konusu olacağa benziyor. 

Ülkemizde kentsel dönüşümün temel dayanağı da oldukça iyi belirlenmiş aslında: Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi... Olmaması gereken yerde yerleşmiş binalar, afet riski altındaki alanlarda gerekli tedbirler alınmadan inşa edilmiş  yapılar nedeniyle o kadar acı kayıp yaşandı ki bu ülke de. Gerçekten çok yüce bir dayanakla dönüşüm altyapısı kurulmuş oldu. 

Ama uygulama şamasında gerçekler yüzümüze tokat gibi çarpmaya başladı. Gerçekten acil dönüşüme ihtiyacı olan alanların dönüşümü yılan hikayesine bağlanırken, özellikle İstanbul'un güzide semtlerinde dönüşüm kat karşılığı inşaat yapımı sistemine büründü, hem de dönüşüm için sağlanan avantajlardan da faydalanmak suretiyle. 

Oysa kentsel dönüşüme bütünsel bir bakış ile, çok disiplinli bir sistemle yaklaşmak gerekiyor.

Dönüşümün fiziksel boyutu kentin genel gelişmini etkiliyor. Öyle ki daha önce bahçeli evlerden oluşan, belli bir kat yüksekliğine, çekme mesafesine sahip bir mahelle, parsle bazlı dönüşümle birlikte; biri kalk gidelim derken diğeri dur daha oturuyorduk diyen birbiri ile uyumsuz, aşırı yükselmiş, kimileri anlaşma yapamadığı için güdük kalmış tanımsız, niteliğini kaybetmiş bir hal alıyor. Bu nedenle dönüşümde parsel bazlı değil daha üst ölçekte master planlar ile gelişmesıi sağlanmalı. Aslında dönüşüm kentlerimze kaybettikleri kimliklerini kazandırmak için çok büyük bir fırsat. Yeter ki projeler bütünsel bakşı açısıyla kent genelinde altyapı, mevcut durum, planlanan yeni durum ve gerektirdiği ihtiyaçlar göz önüne alınarak, gerçekten planlı olarak hayata geçsin. 

Dönüşümün sosyal boyutunda zaman zaman hak sahipleri mağdur hale gelirken zaman zaman da fazla beklentileri nedeniyle sistemi yanlış yönlendirdiklerine rastlanıyor. Bir kısmı yaşam tarzından ödün vermek zorunda kalıyor ama yeni sisteme uyum sağlamakta güçlük çektikleri için hem kendileri hem de yeni komşuları madur hale geliyor. Bunun için de bütünsel bir yaklaşımla hak sahiplerinin belli bir alana kadar söz sahibi olabildikleri kamunun da, özel sektöründe yer aldığı yerelleşmiş kurumsal yapılarla ya da STK'larla çözülmesi sağlanabilir.

Dönüşümün ekonomik boyutu da bir başka konu ki eknominin lokomotifi olarak hedeflenen inşaat sektrünün geleceğini etkileyecek nitelikte. Olaya bütünsel yaklaşılmadığı için arz-talep dengelerinin birkaç yıl içerisinde alt üst olması olası. Hak sahiplerine yapılan konut saısı belli ancak projeyi çevirmek adına ilave eidlen yeni konut sayısı gerçekten talebe yönelik olarka mı geliştiriliyor belli değil. Çünkü toplamda ne kadar yeni konut geleceği belirsiz. Bunun için kat karşılığı ya da imar artışı modeli yerine yeni finansman modelleri geliştirilmesi ve bununla birlikte daha büyük ölçekli master plan yaklaşımı ile toplam talep ve arz göz önünde bulundurularak imar konusunda gerekiyorsa değişiklik izni verilmesi gerekiyor. Aksi halde arz fazlası oluşması söz konusu. 

Dönüşümün dönüşü olmayacağı aşikar, bu nedenle daha da fazla geç kalmadan dönüşümü master plan ölçeğinde her kent ve hatta kentler arası ilişkiler göz önüne alınarak bölge ölçeğinde planlarla, stratejilerle yönlendirmek gerekiyor. Kolay değil ama ekonomik, fiziksel ve sosyal anlamda kimlikli kentler için değmez mi?