Kira Gelirlerinde Emsal Kira ile Usul Füru uygulaması

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70.maddesinde gayrimenkul mahiyetindeki mal veya hakların başkalarının kullanımına veya yararlanmasına terk edilmesinden elde edilen kira gelirlerinin Gayrimenkul Sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerektigi açıklanmıştır. 

GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARINDA VERGİLENDİRME
1- Beyan Yoluyla Vergileme
Gayrimenkul sermaye iratları, bir takvim yılında elde edilen GVK’nun 72’nci maddesinde belirtilen gayrisafi hasılattan yine GVK’nun 74’üncü maddesinde belirtilen giderlerin indirilmesi suretiyle bulunan tutar olarak, takip eden takvim yılının Mart ayında beyan edilir ve GVK’nun 103’üncü maddesinde yer alan tarifeye göre hesaplanan vergi ise ilk taksidi Mart, ikinci taksidi Temmuz ayında olmak üzere iki taksitte ödenir.
Yine, gayrimenkul sermaye iratları sahipleri dilerlerse, gayrisafi hasılattan bu hasılatın % 25’ini gider olarak indirip kalan tutarı vergi matrahı olarak beyan edebilirler.
GVK’nun 86’ncı maddesi uyarınca, stopaja tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratlarının brüt tutarının (stopaj yapılmadan önceki tutar) bu maddede belirtilen sınır olan ilgili yıl için geçerli olan vergi tarifesindekiikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2010 yılı için 22.000.-TL) aşmaması durumunda beyanname verilmeyecektir. Bu durumda başka gelirler için beyanname verilse bile söz konusu gayrimenkul sermaye iradı beyannameye dahil edilmeyecektir.
Gayrimenkul sermaye iradının brüt tutarının belirlenen miktarın üzerinde olması durumunda ise beyanname verilecek, bu irat başka gelirler için verilen beyannameye dahil edilecektir. Beyannameye dahil edilecek tutar ise gayrimenkul sermaye iradının tamamı olacaktır. Beyanname üzerinden hesaplanan vergiden ise gayrimenkul sermaye iratları için yapılan stopajların tamamı mahsup edilecektir.
Stopaja tabi tutulmamış olan gayrimenkul sermaye iratlarının miktarı 2010 yılı için 1090 TL yi aşması durumunda beyan edilmesi gerekmektedir. Ancak, gelirin konut kirasından ibaret olması ve 2010 yılı için 2.600.-TL’nı aşmaması durumunda konut kira gelirleri için beyanname verilmeyecek, konut kira gelirinin anılan tutarı aşması durumunda ise bu tutar brüt kira gelirinden düşülüp kalan tutar beyan edilecektir. Ticari, zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan yararlanamazlar. 

2- Stopaj Yoluyla Vergileme
Gayrimenkullerin GVK’nun 94’üncü maddesinde sayılan kişi ve kuruluşlara kiralanması durumunda bu kişiler tarafından kiranın ödenmesi sırasında stopaj yapılması ve takip eden ayın 26’nci günü akşamına kadar Muhtasar Beyanname ile (kesintiyi yapan tarafından) Vergi Dairesine ödenmesidir.
Kiracının stopaj yapma yükümlülüğü olmayan kişi veya kurum olması durumunda ise vergi kesintisi yapılmayacaktır. Bu şekilde, genel olarak işyeri olarak kiralanan gayrimenkullerden sağlanan gelirler stopaja maruz kalmakta, konut kiraları ise stopaja maruz kalmamaktadır. Ancak, örneğin bir işyerinin basit usulde vergilenen bir mükellef tarafından kiralanması durumunda stopaj sözkonusu olmayacaktır. Buna karşılık, konutun bir ticaret şirketi adına kiralanması durumunda ise kira ödemeleri stopaja tabi olacaktır.
Gayrimenkul kiraları üzerinden yapılacak stopaj oranı halen % 20’dir. 

Gayrimenkul Sermaye İratlarında Emsal Kira Bedeli 

Gayrimenkul sermaye iratlarından olan kira gelirlerinde hasılat; prensip olarak tahsil edilen kira geliridir. Gelirin elde edilmesi önceki ifadeden de anlaşılacağı üzere, tahsil esasına bağlanmıştır. Ancak bazı durumlarda Gelir Vergisi Kanunu uyarınca hasılat olarak gerçekte tahsil edilen kira bedeli yerine, tahsil edilmesi gerektiği varsayımı ile mevzuatımıza girmiş olan emsal kira bedelinin kira geliri olarak dikkate alınması gerektiği Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesinde vazedilmiştir.
Anılan maddeye göre; "Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli bu mal ve hakların kirası sayılır...."
Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur. 

Emsal Kira Bedelinin Uygulanmayacağı Durumlar
Yine aynı maddenin devamından ;
1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;
2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
emsal kira bedeli uygulamasının yapılmayacagı açıklanmıştır. 

Medeni Kanun’un 17’nci maddesine göre; birbirinin sulbünden gelenler arasındaki hısımlık usul ve füru hısımlığıdır. Usul ve füru hısımlığı birbirinden üreyen şahıslar arasındaki hısımlıktır ve usul; anne, baba, büyükanne, büyükbaba ve bunların anne ve babaları, füru ise evlatlar, torunlar ve bunların çocuklarıdır.
Usul, füru veya kardeşlerden herbirine yalnız bir tek konut tahsis edilmelidir. Örneğin bir kimse, üç çocuğundan her birinin oturmasına birer daire tahsis ederse, hiçbiri için emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Buna karşılık bir çocuğunun oturmasına yazlık ve kışlık iki ayrı ev tahsis ederse, bunlardan birine emsal kira bedeli esası uygulanır.
Bu şekilde tahsisde emsal kira bedeli esasının uygulanmaması için, tahsis edilen kimsenin evde oturması şarttır. Binanın işyeri olarak kullanılması veya konut olarak oturma yerine başka şekilde değerlendirilmesi halinde, bedelsiz kullanma imkanı ortadan kalkar. Emsal kira bedeli hasılata dahil edilir. 

Emsal kira bedeli uygulaması konusunda yargı organlarının görüşü nasıldır? 

Gayrimenkul sermaye iratları konusunda, bir vergi güvenlik müessesesi olarak "emsal kira bedelinin" uygulanması ile ilgili olarak, yargı organları şu görüşlere sahiptir.
Yargı organlarınca verilen çeşitli kararlarda,
a. emsal kira bedeli ölçüsünün, kanuni ölçüt olduğu, bu esasa göre ikmal tarhiyatı yapılması gerekirken, takdir komisyonunca yetkisiz olarak matrah takdir edilemeyeceği,
b. beyan edilen kira gelirinin doğru olduğunun ispatlanması halinde, emsal kira bedelinin uygulanamayacağı,
c. beyanda bulunulan kira gelirinden daha fazla gelir elde edildiği saptanmadan, emsal kira bedeline göre tarhiyat yapılamayacağı vurgulanmıştır. 

Emsal kira bedeli uygulamasında kullanılan vergi değeri nedir? 

VK' nun 73 üncü maddesinde, emsal kira bedeli uygulamasında, bina veya arazinin Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen vergi değerinin kullanılması hükme bağlanmıştır.
vergi değeri de, VUK'nun 268 inci maddesinde, bina arazinin Emlak Vergisi Kanunu'nun 29 uncu maddesine göre hesaplanan değeri olarak tanımlanmıştır. 

Yıldırım ERCAN 

http://www.huseyinust.com
Muhasebe ve Mevzuat Forumu
Mevzuat Çalışmaları Sıra No : 2011-08