Konut satışları nasıl yükselir ?

Ülkemizde bir çok vatandaşımız halen konut sahibi değil. Konut sahibi olmak isteyen vatandaşlarımızın ise konut alımında kullandığı bir kaç yol var. Birikim yaparak, birikim yaparak + kredi çekerek, yer yurt satarak v.s bunlardan en çok tercih edilenleri. Bildiğiniz üzere ülkemiz şartlarında birikim yapmak epeyce çetrefilli bir durum. Ayrıca genel karakter olarak hiç bir zaman  birikim yapmayı seven bir toplum olmadık. Ülkemizin ekonomik şartları da birikim yapmamıza zemin hazırlayacak bir sütlimanlığa bir türlü ulaşmadı. Birikim yapılmasına yapılamadı ancak, vatandaş, ev sahibi olmadan, yıllarca kira ödedi ve ödemeye devam ediyor. Yıllarca düzenli bir şekilde kirasını ödeyebilen bir vatandaşın, ev sahibi olma şartlarını taşıdığını düşünüyorum.

Ülkemizde konut satışlarının yarısı peşin satış, yarısı ipotekli satış ile gerçekleşiyor. Ayrıca son dönemlerde konut satın alanların büyük bir kısmının birden fazla konutu var. Yani konut satın almalar genelde yatırımsal amaçlar ile gerçekleşiyor. Konut üreten Toki, GYO'lar ve diğer özel şirketlerin, büyük ölçüde yatırım için konut alanlara konut satmaları, bu sistemi bir şekilde tıkayacak, işlemez hale getirecek ve inşaat - finans sektöründen başlayarak diğer tüm sektörleri olumsuz yönde etkileyecektir. Buradaki süreklilik, konutun genelde ikamet amaçlı alımının sağlanabileceği sistemi kurmak, vatandaşı kiradan-takside yönlendirmekle mümkün olabilir.

Bu sistemi kurarken, halkımızın bazı karakteristik özelliklerine dikkat edilmelidir. Birikim yapma potansiyeli düşük, borç ödeme alışkanlığı ve sürekliliği yüksek olan bir topluma uygulanacak olan Mortgage sistemini tasarlarken, sistemim işleyebilirliği için, üretici ve tüketicinin eşit şartlarda korunmasının sağlanmalıdır. Vatandaşlarımızın karakteristik özelliklerine göre konut edinimlerinin önünü açacak bazı önerileri sıralarsak ;

1-Konut kredilerindeki peşinat oranını sıfırlamak : Çoğu gelişmiş ülkelerde uygulanmakta olan bu sistemde, konut sahibi olmak isteyen kişi, peşinat ödemeyecek, buna mukabil, kişinin ekonomik geçmişinin  finans kurumu tarafından ayrıntılı bir biçimde fizibilite edilmesi gerekecektir. 

2-Kredi oranı küresel verilere ve iç ekonomik gelişmelere bağlı olarak dalgalanma göstermekte olduğundan bu değer ile ilgili olarak alt ve üst limit belirlenebilir. Uzun vadeli kredilerde finans kurumunun muhtemel edeceği zararlar önlenebilir. Konut satın alacak olan kişi için makul bir alt ve üst kredi oranı limiti belirlenebilir. 

3-Günümüz kredi azami vadeleri 10 yıl olarak uygulanmakta olup,  tüm finans kurumlarınca bu vadenin 20 veya 30 yıla yükseltilmesi gerekmektedir. Mortgage konut finansman sistemi ile gayrimenkullerin menkul değer haline getirilmesi, menkul kıymet ihracının kolaylaştırılması öngörülebilir. Bu şekilde mali piyasalar ek finansman enstrümanları ile donatılmış olacaktır. Önceden kullanılmayan bu alan mali sektör için potansiyel durumu olarak değerlendirilmektedir. Öncelikle, gayrimenkul teminatlı kredilerin güvenilirliği doğrultusunda yatırım miktarları ve vadeleri uzayacak, bu şekilde de tüketiciye uzun vadeli kredi alma imkanı doğacaktır.

4- Konut kredisi kullanan vatandaşın,  borcunu ödeyememesi durumunda, ilgili finans kurumu, borcun geri ödenmesi ile ilgili olarak üzerine ipotek koyduğu konutun geri alımından başkaca bir hak talep edememelidir.  Günümüzde, kredi kullanan vatandaş, borcunu tüm mal varlığı ile ödeme sorumluluğundadır. Bu durum, vatandaşın baba ocağı, yer yurt gibi kutsal saydığı değerlerin kaybedilebileceği riskini yarattığından krediye mesafeli durmasına yol açmaktadır.  

Başkaca bir çok çözümleme yapmak mümkün olsa da, bu 4 maddenin hayata geçirilmesi durumunda ülkemizde konut sahibi olmanın  bir hayal olmaktan çıkacağı düşüncesindeyim. Saygılar..