Mlliyet Milliyet Blog Milliyet Blog
 
Facebook Connect
Blog Kategorileri
 

01 Ocak '13

 
Kategori
Ekonomi - Finans
 

Pahalı Kararlar; Arazi, arsa satın alınması

Pahalı Kararlar; Arazi, arsa satın alınması
 

İyi arsa almak hünerdir.


Kişi yaşamı boyunca nadiren ev, yazlık, arazi, arsa alır. Bunlar önemli ekonomik yatırımlardır. Bir profesyonel kadar olmasa da temel yaklaşımlar hakkında bilgili olmamıza yardımcı olmak bu yazının amacıdır. 

Arazi imar uygulaması yapılmamış toprak parçasıdır. Arsa ise belediyelerin imar uygulaması yaptığı, yapılaşmaya müsait alanlardır.

Arazi satın alınması 

Arazinin İmar Durumu; Bulunduğu bölge, yola olan cephesi dikkate alınır. İmar durumu öncelikle Belediye İmar İşleri Bölümünden orada yoksa İl İmar Müdürlüklerinden öğrenilir. Dere ve göl kenarlarındaki araziler, su toplama havzası olabilir ve ileride yapılaşmaya izin verilmeyebilir.

Arazi sahibi; Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili kişilerden alınması gereklidir. Devlete ait olmayan araziler Tapu Kütüğünde yer alır.Tapunun kime ait olduğu, sahiplik durumu öğrenilerek arazi alınmalıdır. Tapusuz bir arazi satılmak isteniyor ve kullanım hakkı devrediliyorsa arazi gerçekte devletindir.

Arsa satın alınması 

Arsayı ev yapmak veya iş amacıyla satın alabilirsiniz. Arsa yatırımı uzun vadeli,  on-onbeş  (10-15) yıl içinde kıymetlenen bir yatırımdır.  Genellikle hiç bir arsanın fiyatı zaman içinde düşmez. Artışı enflasyondan daha fazladır.. 

Öncelikle ayıracağınız mali kaynak, arsanın yeri, aradığınız özellikleri belirlemek ve bu tanımladığınız istekleri cevaplayan bir arsaya bakmak esastır. Arayışa geçtiğinizde Komisyoncular ayırdığınız paradan daha pahalı arsaları gösterir ve acele et başka bir müşteri var derler. Sabırlı olun, ayırdığınız paraya uygun arsayı bulmak için aramaya devam edin. Arsa işinde yanlış yatırım yapmamak için acele etmeyin. Tüm incelemelerinizi tamamladıktan sonra arsaya fiyat teklif edin.  Bölgedeki diğer arsalarla, Almak istediğiniz arsa arasında fiyat karşılaştırmasını mutlaka yapın.

Arsa alırken mevzuat; Arsa alırken sahiplik durumu tespit edilir. Arsa bölünmüş ise hissedarları vardır ve alınacak kısım için onların “olur izni” gerekir. Bu işlem alım sürecini uzatabilir. Tapu Sicil Müdürlüğünde, satış ile ilgili aleyhte bir şerh olup olmadığı kontrol edilmelidir. Kırsal kesimde arsa köy tapulu, tapu tahsis belgeli veya hazine arazisi olabilir. Tapu tahsis belgeli arsaların belgesi ileride ihtiyaç olursa Belediye tarafından iptal edilebilir. Hazine alanlarının sahibi devletdir. Satın almak için en iyi çözüm köy tapulu arsadır.  Dikkatsiz alıcıların sahte dokümanlarla dolandırıldığı görülmüştür.

Arsanın üstüne ev yaparken; yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alan  %20-40 arasında değişebilir. Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) ise yapının bütün katlardaki alanları toplamının, imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır.

Arsa yerinin doğruluğu; Harç yatırıp yerin resmi olarak belirlenmesi ile gösterilen yerin doğru yer olduğundan, alanından  ve sınırlarından emin olunarak arsanın imar durumu  öğrenilir. Arsa üzerinde ruhsatsız yapı var ve bu yapı arsa sahibinden başkasına aitse problemlidir.

Arsanın yeri;  Arsanın nerede olduğu önemlidir. Normalde şehire on (10) km uzakta olan bir arsa yirmi (20) km uzaklıkta olandan daha değerlidir. Arsa şehire yarım saat-bir saat mesafede olabilir. Arsanın güney veya kuzey yönüne bakan bir arsa olması fiyatını etkileyebilir.  Örneğin Ankara’da büyük kısmı güneye bakan arsa daha iyi sayılabilir. Arsanın otoyola yakın olması, ulaşım kolaylığı kıymetini olumlu etkiler. Tercih edeceğiniz arsa; düz veya az eğimli, yola olan cephesi geniş, sınırları belli, kare veya dikdörtgen düzgün şekilli olsun.

Altyapı hizmetlerinin varlığı;  Belediye altyapı hizmetlerinin başladığı semtlerdeki arsalar kıymetlenir. Arsaya elektrik, su getirme kolaylığı, doğal gaz hattının yakından geçmesi, yakıt istasyonlarına erişim kolaylığı, kanalizasyon şebekesine yakınlık, çöpler için toplama hizmeti yapılması arsanın değerini artıran imkanlardır. Şehrin içilebilir büyük su borularının yakınlardan geçmesi tercih edilebilir. Yol yapımı, genişleme çalışmaları; yola komşu arsa ve evlerin değerini artırır. Arsaya yakın bir Alış Veriş Merkezi (AVM), arsanın değerini artırır.

Şehrin gelecekteki park alanları, yolları, okulları, üniversitesi yakınsa ileride arsa fiyatını olumlu etkiler. Yeni yatırımlar yapılacak olması, otoyol gibi yatırımların geçecek olması arsa fiyatlarını artırır.

Arsanın geliri yüksek semtlere yakın olması, ormana yakın olmaması geleceği yönünden iyiye işarettir. Ormana yakın arsalar imar problemli olabilir.

Arsa zemininin yapısı; Arsa alırken zemininin yapı yapmaya uygun olması ve toprağın iş makineleriyle kolay işlenir olabilmesi bina yaparken ekonomi sağlar. Çok kayalık bir alan depremlere dayanıklı olmakla birlikte, kazma maliyeti yüksektir. Zemini kaygan bir altyapı veya dere üzerinde olmak bina maliyetlerini artırır veya bina yapımına uygun olmayabilir. Eskiden bataklık olan bir arazi alırken dikkat edin.

Manzara maliyeti; Bazı insanlar tepeleri sever. Manzara o kişileri cezbeder. Ancak, elektrik, su, kanalizasyon, inşaat malzeme taşımaları maliyeti %30’lar düzeyinde artırır. Çok rahat bir ulaşım için eğim %15’i (tg8°),  sekiz dereceyi  ( 8°) aşmamalıdır. Manzaranın arsaya değer kattığı ve maliyetin karşılandığı konumlar olabilir. Örneğin iki sahili gören tepe arsası.

Bakım ve Vergi;  Arsa bakım istemez, ara sıra arsanın bitki artıklarının ve birikintilerin temizlenmesi kafidir. Arsa vergisini mutlaka  ödeyin, zaman geçtikçe faiz vergiyi artırır. Emlak vergisi arazide binde bir  (%0.1) , arsada binde üç (%0.3), konutta binde bir (%0.1), işyerlerinde binde iki’dir  (%0.2). Büyük şehirlerin belediye sınırları içinde bu değerlerin iki katı uygulanır. Örneğin Ankara Büyükşehir Belediye sınırları içinde vergi arsada binde altıdır (%0,6). Arsa hakkında bilgi doğrularken ödenen vergiyi öğrenin. Pazarlık aşamasında bu verginin tekabül ettiği değeri kullanabilirsiniz.

Arsaya ihtiyaç duyanlar azdır. Herkesin bir eve ihtiyacı vardır, ama arsaya herkes ihtiyaç duymaz.  Arsa alıcı sayısı azdır ve alınan arsa hemen paraya çevrilemez. Ülkede faizler düşerse yatırım amaçlı ev ve arsa alımı canlanabilir. Arsa sahibi hangi sebepten arsasını satıyor satın alma kararınızdan önce öğrenin.

Arsanın geleceği;  Arsanın geleceği imar planına bağlıdır.  Şansınız yoksa sizin arsanız dubleks alanı, hemen yakınındaki arsalar apartman alanı olabilir. İmar planı olan arsaların değeri artar ve Belediye imar planı öncesinde payını aldığından arsanız artık küçülmez.Belediye ihtiyaç duyulan  yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark alanları ve güvenlik  için kullanılmak üzere düzenlemeye tabi tuttuğu arazi ve arsaları %40'ına kadar alabilir.

Değeri az arsalar; Arsanın; yüksek gerilim hatlarına, mezarlık, hapishane, çöp toplama merkezine, atık merkezine  veya hayvan çifliğine yakınlığı değerini düşürebilir. Altyapısı olmayan yerlerdeki arsaların kıymetlenmesi uzun yıllar gerektirebilir.

Yatırım amaçlı arsa; mümkünse büyük olmalıdır. Üç-dört blok kurulabilecek arsa tercih edilmelidir. Planlı kentleşme olan semtler, büyük inşaat şirketlerinin arsalarına yakın yerler tercih edilebilir. İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde arsaları daha kısa sürede kıymetlenir.

Konut ve ticari amaçlı arsalardan; ticari olanları gelecekte alışveriş merkezi, sanayi sitesi olabilir ve daha çabuk kıymetlenebilir. Konut imarlı arsaların metrekare fiyatı,  ticari imarlı arsalara göre daha ucuzdur. Satın alınacak büyük arsanın m2 fiyatı, çevredeki küçük parsellerin m2 fiyatından daha düşük olmalıdır.  Arsa uzmanı, arsanın bulunduğu bölgeyi ve gelişme potansiyelini bildiğinden arsa seçimlerinizde faydalı olabilir. 

Yeryüzünde en iyi yatırım topraktır. Louis Glickman

Bir Grupla Arsa Satın Alınması; Bir kaç arkadaşla, bir grup oluşturarak büyükçe bir arsa almak isteyebilirsiniz. Grubu oluşturan kişilerin uyumlu olması arsayı seçmekten daha önemlidir. Çok para katan kişi, kararları kendisi verme hakkını isteyebilir. Bazı kişiler eleştiriye dayanamaz, orta yol bulunamaz. Bazı kişiler hayalcidir. Bir kaç aksilik olunca grup dağılma noktasına gelebilir. Grupta arkadaş ilişkileri iyi olan, çelişkileri çözmekte ikna kabiliyeti olan, hukuk kökenli olan, rakamlardan iyi anlıyan, belediyede çalışan, mühendis, mimar  birer kişi mutlaka olmalıdır.

Genellikle arsa alınır, bir kaç yıl sonra ayrılmak isteyenler olur ve günün değerinden paralarını isterler. Ancak para yoktur. Onlara ayrılmamaları için tek yol gösterilmelidir. Bu yol "Sadece ödediği parayı alabilmek hakkıdır"  ve bu husus başlangıçta grup sözleşmesinde yazılmalıdır.

Ülkemizde çok sayıda problemli ev, arsa mevcuttur. Avukatsanız ve problemli ev ve arsaların sorunlarını mahkemelerde çözebilmekte yetenekliyseniz zengin olabilirsiniz.

Toprak, geleceğe aittir. Willa Cather

 

 

 

 
Toplam blog
: 182
: 1556
Kayıt tarihi
: 14.10.12
 
 

Elektronik Y.Mühendisiyim. Teknik alan dışında Tasarruf ve tutumlu yaşam, Kişisel Finans Yönetimi..