Pahalı kararlar; ev alırken yapılan hatalar

1. Ev almayı planlarken iş değiştirmek veya büyük alışveriş yapmak                               Ev satın alma çabanızı sonuçlandırdıktan sonra iş değiştirin veya hesabınızı yaparak yeni borca girin. Hedeften ayrılmayın.

2.  Kiracısı veya sahibi olduğunuz evden çıkışı planlamamak                                          Kira sözleşmenizin bitiminden önce çıkarsanız güvence/depozito bedelini kaybetmek ve ilave para ödemek zorunda kalabilirsiniz. Çare sözleşme bitimine yakın ev sahibi ile konuşmak ve kısa bir süre örneğin bir aylık ilave süre talep etmek olabilir.

Mevcut evinizin bedelini kullanacaksanız önce evinizi satın. Ev satmak süre gerektirir.

3. İhtiyaç duyduğunuz evin özelliklerini belirlememek                                                    Evinize ayırdığınız mali kaynak, ödemeyi düşündüğünüz aidat, evde olmasını istediğiniz ilk sekiz-on özelliği sırayla yazın ve arayın. Evin yaklaşık fiyatı, aidatı,  tipi (daire, dubleks, kupon ev), yeri (şehir içi, banliyö), konumu (arakat, giriş katı, çatı katı), cephesi (güney, kuzey....), oda ve banyo sayısı, net alan m2, iş yerinize yakınlığı, sosyal kolaylıklar (okul, alış veriş merkezi, pazar yakınlığı), yıllık vergisi, semt pahalılık durumu, ulaşım imkanları, yakınınızda olmasını istediğiniz hizmetler  gibi özellikleri belirleyin. Örneğin biri kız, diğeri erkek liseye giden, ayrı oda isteyen iki çocuğunuz varken siz üç yerine iki odalı ev alırsanız, yeterli olmayabilir. Çocuklarınızın okul durumunu düşünmeden ev almayın veya servis bedelini dikkate alın.

Belirlediğiniz istekleriniz için talip olduğunuz evle ilgili  potansiyel komşularınızla konuşun, onların fikrini alın. Evin yıllık emlak vergisini (binde iki), aylık yönetim gideri/aidat elektrik, su giderlerinin tutarını ve çevreyi öğrenin. Yakınlarda okul, hastane, sağlık ocağı, vergi dairesi, banka, eczane ve metro olması olumludur. Cazibesi azalmakta olan bir semt yerine gelişmekte olan popüler bir semtte ev seçin.

4.  Kredi almanın süre gerektirdiğini bilmemek ve pahalı kredi almak                             Ev aramadan önce banka ile konuşun, kredinin çıkacağı süreyi bilin. Daha da iyisi bankadan kredi onay mektubunu alın, cebinizde bulunsun. İyi bir ev buldunuz ancak kredi bulmakta gecikirseniz, evi başkası satın alabilir.

Kredi alma çabanız sırasında kredi miktarı, faizi, süresi, dosya masrafı (deprem sigortası DASK, hayat sigortası, ekspertiz, konut sigortası) ve sigortaların her yıl yenilenmesi masraf gerektiriyor. Krediyi alırken, aynı kredi miktarı ve süre için aylık taksitinizi ve  toplamda ödeyeceğiniz bedeli en az iki bankadan alarak, karşılaştırın. Krediyi mümkünse sabit faizli alın ve uygulamada %2 erken ödeme cezası olup olmadığını sorun.  

5. Ödeyebileceğinizden pahalı bir evi almak ve borçlanmak                             

Kendi harcamalarınızı en iyi Siz bilirsiniz. Toplam borç/Gelir oranı, %35 sınırını aşmamalıdır. Çocuğunuzun, eşinizin, evinizin ve aracınızın masraflarını, kredi kartı aylık tutarlarını ve gelirinizi, iş durumunuzu ve işinizin sürekliliğini Siz biliyorsunuz. Kısa bir dönem değil yıllarca ödeme yapacaksınız. Masraflardan kısıntı yaparım yaklaşımı uygun olmayabilir. Tehlike ödemelerinizin aksaması durumunda bankanın  evinizi alacağı karşılığı satması ve evinizi kaybetmektir.

6. Bir evi çok sevmek ve ederinden fazla ödemek                                                            

Çok beğendiğiniz bir evi istenen bedeli ödeyerek, ivedi satın almayı düşünebilirsiniz. Bunu yapmadan önce benzer fiyatlı en az iki evi daha gezin ve maliyet/fayda analizini yapın. Beğeni sebebinizin fiyatını kıymetlendirin.  Evi ileride satmak durumunda kaldığınızda aynı paranın eve verilip verilmeyeceğini düşünün. Ayrıca evi bir uzmana inceletin. Onun gözü daha ehildir, eksik ve kusurları görür. “Başka bir müşteri istenen fiyatı veriyor. Akşam satın alma kararını bildirecek” ifadelerini dikkate almayın. Benzer son ev satışlarının bedellerini öğrenin. Ev için yapılan açıklamalar ve gerçek durum arasında fark görürseniz pazarlık amacıyla kullanın. Pazarlığınızı ucuz teklif kadar, evin merdiveni, mutfak dolaplarını değiştirme, iyileştirme hedeflerinizi ortaya koyarak, ilave masraflarınızın olacağını vurgulayıp yaratıcı pazarlık yapın. Bankadan kredi alırken banka uzmanı evin değerinin en çok %75’i kadar kredi verir. Eve ödenecek bedelin ev ve semt için makul olduğundan emin olun.

7. Evin eksik ve kusurlarını yeterince önemsememek                                                      

Beğendiğiniz evin başka müşterisi olacağını ve satın alamayacağınızı düşünmek, evin eksik ve kusurlarını görmenizi engellemesin. Beğendiğiniz evi bulduysanız doğru olanı; evin elektrik, su, ısıtma sistemini, çatısını, boyasını, izolasyon durumunu, doğal gaz tesisatını kontrol ettirmek, güneş alma durumunu incelemek ve takiben karar vermektir. Eksik ve kusurları; elimden iş gelir, ben hallederim yaklaşımı yeterli olmayabilir ve sonuçta eksik ve kusurların giderilmesi para gerektirir.

Satıcıdan evde mevcut elektrik, su, ısıtma, doğal gaz tesisatları, banyo, tuvalet, internet, telefon ve benzeri alt sistemlerin kusurları için sözleşmeye bir yıl garanti ve bu kusurları gidermeye yönelik faturalarınızın ödenme şartını koyabilirsiniz.

Tepede konuşlanmış ulaşımı kışın riskli, çukurda görüşü olmayan, demiryoluna çok yakın ve gürültüye maruz, eski çatısı yıpranmış veya bir kısmı onarılmış türdeki evlerden birini satın aldığınızı varsayalım. Bu kusurların herhangi birinin evinizde olması ilave maliyet ve hoşnutsuzluk oluşturabilir.

8.  Beğendiğiniz ev için kararı geciktirmek, uzun süre kararsız kalmak                          

Acele etmek kadar, gecikmek ve kararınızı oluşturamamak evi kaybetmenize sebep olabilir ve başka bir müşteri evi alır. Ev alma işini uzatmak zamanınızı boşa harcamaktır. İhtiyacınızı karşılayan evi bulduğunuz ve eşinizin memnun olacağından eminseniz, bugünün iyisini yarının mükemmeline tercih edebilirsiniz.

Ev alırken; ev hakkında çok kişinin fikir beyan etmesi, her faydanın yanına bir mahzur konulabildiğinden kararınızın oluşmasında tereddüt oluşturabilir. Bu yüzden ev alma fikrinizi görüşlerinden faydalanacağınız kişilere bahsedin. Sözleşme sırasında avukatınızın ve emlakçinizin mesleki tecrübelerinden yararlanın.

9. Evin sahip olma ve yönetim giderlerini/aidat  dikkate almamak                                  

Yapılan araştırmalar, Türkiye’de ev alanların yüzde onunun (%10) sözleşmeyi okuduğunu göstermektedir. Evin Size toplam maliyeti evin bedeline ilave olarak tapu harcı (Fiyatı 400bin TL, alanı 200m2 olan bir evde yaklaşık %2 alıcı, %2 satıcı 8binTL), abonelik ücreti (elektrik 150TL, su 150TL, gaz 700 toplam binTL), iskan bedeli (%1 olsa 4binTL), emlak vergisi (binde iki, 800TL, Kültür Varlıklarını Korunmasına Katkı Payı  binde 0.2 ve 80TL)  Katma Değer Vergisi (KDV 150m2 altında %1, üstünde %18; alınacak ev için 72binTL)  gibi masraflardır.  Bu masrafların tümünü Siz öderseniz toplamı 94binTL’yi (8+8+1+4+0.9+72=93.9) yani yaklaşık olarak ev bedelinin %23.5’unu  (94/400=%23.5) bulabilir. Sözleşmenin okunması ve hangi masrafları  ödeyeceğinizin yer alması faydalıdır.

Müşterek alan ve kolaylıkların çim, spor tesisleri, havuz, park yerleri, jeneratör ve kapıcı hizmeti ve  benzerlerinin oluşturduğu masrafı ve site yönetimi bedelini öğrenin. Bunları karşılayabileceğinizden emin olun. Evi döşemenin getireceği mali yükü dikkate alın. Yeterli olabileceğini düşündüğünüz rakamın yüzde on-onbeş (%10-15) fazlasını hazırlayın. Eve ve eşyanıza sigorta yaptırın veya alarm düzeni kurulduktan sonra taşının.

10.  Çevrenin teşvikine uyarak bir ev projesine katılmak                                                  

Yeni bir ev projesine detaylı düşünmeden girmek ve çevreden gelen katıl rüzgârına kapılmak maliyetli olabilir. Genellikle genç çiftlere “Zorunlu tasarruf edersiniz”  diye bu tür teklifler gelir. Bu tür projelerde vaad edileni tanımlayan dokümana göre iş yapılması ve belirtilen teslim süresinde (örneğin 30 ay) gecikme olursa her ay için bir örneğin tahmini kira bedeli kadar tazminat konması ve muhatap tanımında hata olmamasına (arsa sahibi ve müteahhit birlikte) dikkat ederek sözleşme yapılması gereklidir. Satıcıdan konutun teslim tarihine kadar yaptığınız ödemeler için “Banka Teminat Mektubu”  isteyin. Sözleşmeyi konu uzmanı bir Avukata okutun ve onayını alın.

Projeye katılma kararınızı, bankada biriktirilen vadeli para veya güvenilir bir şirketin hisseleri,  “Kooperatife” veya “Yap-sat” projesine giden paradan daha çok yaşamınıza katkıda bulunacaksa; gözden geçirin.

11.  B planının sözleşmede yer almaması                                                                        

Evi kredi ile satın alırken; mali kredi onaylandığı, mevcut eviniz satıldığı, iş kaybı olmadığı veya evin teknik raporunda hayati bir kusur olmadığı takdirde gibi bir kaç aksiliğe atıf yaparak ev satın alma işleminin sonlandırılacağını aksi takdirde uzlaşma için tekrar görüşüleceğini belirtin. Bu tür mücbir sebepler aksilik olduğunda zararınızı sınırlar. Örneğin ileride işinizi kaybeder ve ödemeleri yapamazsanız evi iade ve yatırdığınız parayı alma imkanınız olmalıdır.

12. İyi bir uzman ve emlakçiye danışmamak                                                                    

Evi almayı düşündüğünüz semtteki iyi bir emlakçiye danışın. Brüt-net alan doğruluğunu, kullanılan malzemeler ve işçilik kalitesinin, kapılar, pencereler ve merdivenlerin  yazılı açıklamalara uygunluğunu kontrol ettirin. Maliyetleri, semtin geçmişini ve geleceğini, evi yapan müteahhitin güvenilirliğini emlakçi daha iyi bilir. Fikrini alın.

İyi bir evin daima müşterisi olur. Pazara son ay veya üç-dört haftadır giren evlere bakın. Uzun süredir pazarda olan evlerin fiyatı muhtemelen pahalı ve gerçek değerinden uzak olabilir.

13. Evi ilana güvenerek, internetteki görsel tur ve resimlere göre ama görmeden almak                                                                                                    

Güzel sözler, ilanlar gerçeği yansıtmayabilir ve gözünüzün yerini tutamaz. “Sempatik, olduğu gibi kullanıma hazır bir ev” gerçekte  “Küçük, onarım gerektiren bir ev” olabilir.

Satın alacağınız evde yürüyün, çevreye gündüz ve gece bakın. Evi bir defa değil, iki üç defa farklı saatlerde ziyaret edin. Her ziyaretinizde farklı görürsünüz. Başka bir ülkede ve evi görmeye gelemiyorsanız bir emlakçiye inceletin, ilgili odaların ve yerlerin fotoğraflarına dayalı raporunu okuyun. Güvendiğiniz bir arkadaşınızdan evi görmesini ve fikrini söylemesini isteyin.

14.    Tapu almamak                                                                                                         

“Yap-sat” veya “Maket-ev” üzerinden satın alma sırasında  “Arsa sahibi ve Müteahhit” ikilisinden ev alırken  Sizin sadece müteahhitle yaptığınız sözleşme yeterli değildir. Arsa sahibi kat veya villa karşılığı arsasını verirken evlerin kalitesi, paylaşım konusunda Müteahhitle ileride mahkemelik olduğunda Siz paranızı kaybedebilirsiniz. Hukukçu desteğiyle sözleşmenizi yapın ve arsa sahibi, müteahhit ikilisinin sözleşmede yükümlülükleri, onayları ve Size tazminat sorumlulukları olsun.  Daha da ileri bir ifadeyle   “Tapu yoksa sorun daima olabilir” görüşüne göre tedbirlerinizi alın.

Eviniz, gitmek zorunda kaldığınızda; Sizi mutlaka içeriye aldıkları yerdir. Robert Frost

Yararlanılan Kaynaklar:                                                                                                   

25 Biggest Real Estate Mistakes by HGTV.com                                                                                                           How To Avoid The 14 Most Expensive Home buying Mistakes by Sid Davis