Pahalı kararlar, ev satın alınması (1)

Ev sahibi olmanın önemi; Ev sahibi olmak mesleğinizi seçmeniz, evlenmeniz, çocuk sahibi olmanız kadar önemli ve uzun dönemli, maliyeti yüksek bir karardır. Eviniz beslendiğiniz, giyindiğiniz, uyuduğunuz, eş ve çocuklarınızla kaldığınız bir yerdir. Evinizde daha rahat eder, güvenli yaşar, yorgunluklarınızı atar, üzüntü ve sevinçlerinizi paylaşırsınız. Evinizi istediğiniz gibi döşeyebilir, odalarınızı istediğiniz renge boyayabilir,  yaşam tarzınızı yansıtabilir,kuıllanımını istediğiniz şekilde planlayabilirsiniz. Eviniz, Sizin yuvanızdır.  Önemli bir yatırımınızdır. Kendiniz oturmazsanız kiraya verebilirsiniz. Daha büyük bir ev için sattığınızda paranıza, ilave destek olur.

Ev sahibi olmak için uzun süre bekleniyor.  Ev sahibi olmak için ön ödeme olarak para biriktirmediyseniz (normal olarak evin fiyatının yüzde yirmi (%20) si düzeyinde biriktirmeniz uygundur), kredi almak için uygun değilseniz, geliriniz az, oturduğunuz evin kirası düşükse, her iki üç yılda çalıştığınız şehir değişiyorsa, evlerin fiyatı çok konut inşa edilip çok arz, az  talep oluyor ve satış fiyatı enflasyondan daha fazla artmıyorsa ve işinizin devamı garantili değilse ev satın almayı daha uygun dönemlere erteleyin.

Ev satın almayı istemek, düşünmek yetmez, nasıl ev alacağınız hakkında plan yapmanız gerekir. Bu amaçla para biriktirmek, peşin ödeme ve taksit gücünüze uygun evi istemek, ev özelliklerini belirlemek, ne kadar sürede satın alacağınızı planlamak ve bu amaç için yıllarca çalışmak gereklidir.

İhtiyacın adının konması dışında isteklerin ne olduğu zaman içinde belirlenmelidir.

Ev alırken daire, dubleks,  veya  kupon evlerden hangisinin olacağı, mobilya alırken modern veya klasik ne tip istendiği  ve salon veya odalardan hangisinde kullanılacağı önceden kararlaştırılmalıdır.

Karşılanacak ihtiyaç için; İsteklerin neler olduğu belirlenmiş olmalıdır.

Gelecek hayâl ve rüyalarının güzel olduğuna inananlarındır.  Eleanor Roosevelt

Ev Kiralanması          

Kişi hayatının belirli bir döneminde örneğin öğrenciyken, işçi, memur veya görevliyken belirli bir süre kiracı olabilir. Genellikle bulunduğunuz şehirde üç-dört yıl kalacaksanız,  maddi olanaklarınız uygun değil ve geliriniz sınırlı ise ev kiralanması uygundur. 

Ev kiralamanın maddi yükü yaklaşık iki-üç aylık bedele denk depozito ödenmesi ve her ay gelecek kira bedelidir. Elektrik, su, gaz, telefon kiracının rutin masraflarıdır. Kiracı evin genel bakım onarımından sorumlu değildir.

Kiracı sözleşmesi bitince isterse evi boşaltır. Piyasanın durgun olduğu zamanlarda bir evi satmanın aylar aldığı düşünülürse bu durum bir avantaj sayılabilir.

Kira Ödeme Gücünüz Ve Kazanç

Aylık kazancın yüzde kaçı kira bedeli olmalı? sorusunun cevabını isterseniz, bu yüzde oranı şehirden şehire değişmektedir. Büyük, pahalı şehirlerde kazancınızın %25'i kiraya gidebilir. Bu şehirlerde evin semti, denizi görmesi, merkezi yerde olması gibi faktörler kirayı etkiler. Semtten semte kira değişebilir. Tipik Anadolu şehirlerinde bu oran %20'ye yakın olabilir. Aylık kazancınız 5binTL ise kira bedeliniz 1000-1250TL civarında olmalıdır.

Ailede kadın ve erkek çalışıyorsa kira ödeme gücünüz artar.  Yüksek kira ödeyip, iyi yerlerde oturmak bir yaşam tarzı olabilir. Ancak birikim olmazsa ev sahibi olamayıp, sürekli kiracı olarak yaşamak tehlikesi olabileceğinden makul kiralı evlerde oturup hızla birikim yapıp, küçük bir ev edinmek daha faydalıdır.

Evlerin Kira Bedeli Tespiti

Bir evin yıllık net kira geliri,  yirmi katı ile çarpıldığında evin yaklaşık satış fiyatı hakkında fikir verir.Örneğin ayda 1500TL, yılda 18bin TL kira getiren ev yaklaşık 360bin TL’dir (18x20=360binTL).  Bu değer İstanbul, Ankara gibi büyük şehir, Anadolu’da tipik bir şehir olma durumuna göre biraz değişebilir. 

Bazı emlakçiler ise evin değeri için 20yıl, 20x12=240 ay yerine;  "Aylık kiranın 180-200 katı evin yaklaşık değeridir" açıklamasında bulunmaktadır. Evin fiyatı biliniyorsa yaklaşık kira bedeli veya kira bedeli biliniyorsa yaklaşık satış fiyatı tahmin edilebilir. Evin yapı kalitesi ve bulunduğu semt ev fiyatını etkiler. Evlerin satış bedeli, kiranın olması gereken değeri hakkında yaklaşık fikir verir. Bir örnek 2012 yılı itibariyle İstanbul Merter'de eski bir binadaki tipik 3+1 daire fiyatı 150-160binTL, aylık kirası ise 850-900TL olarak belirtilmektedir. Evin bedeli, kiranın yaklaşık 176 katıdır (150binTL/0.85TL/ay =176 ay). Aynı semtte yeni yapılmış bir evin fiyatı 380-600binTL, kirası ise 1200-1500TL'dir. Evin bedeli kiranın yaklaşık 316 katıdır (380binTL/1200TL/ay=316 ay). Yeni evlerin zaman içinde kirasının artacağı umulabilir.

Daire kira fiyatları aynı sitede bile farkedebilmektedir. Dairenin alanı, kat ve manzara durumu, güneye bakması, bahçeye bakması ve benzeri özelliklerine göre fiyatı değişebilmektedir. Evin ısıtma sistemi, mutfak ve banyo kullanım durumu, bina dışının ısı yalıtımlı olması, karanlığa bakan oda durumları, odalarda girinti çıkıntı ve kullanışlılık durumu, denize yakınlık, ulaşım, sosyal olanakları ve komşular evin kira bedelini etkiler.

Bazı sitelerde spor salonu, havuz gibi tesisler bulunmakta ve bunlar ücretli olmaktadır. Binanın ısı yalıtımlı olması, pencerelerin iyi olması, evin güneş görmesi değerlendirilecek özellikler kapsamındadır. Zemin katlar az güneş görür ve yazın diğer üst katlara göre daha serindir. Bu tür sitelerde kiracı ve ev sahibinin hangi masrafları ödeyeceği açıkça belirtilmelidir.

Kiralamayı düşündüğünüz ev hakkında karar verin. Aradığınız evi bulmak için önce gazete veya internet ilanlarına bakın. Kiralama bürolarını dolaşın, kiralık ilanlarına bakın. Kiralamak istediğiniz muhitte dolaşın. İki ila dört hafta sonu dolaşmayı göze alın. Ortalama fiyatları öğrenin.

Kiralayacağınız semtte dolaşırken boş ev bulursanız mutlaka ev sahibiyle konuşun. Ev sahibi için kira gelirini kaybetmek önemli bir maddi kayıptır. Ev sahibi, kira bedeli ve depozito bedeli için daha esnek olabilir ve kişi olarak etkileyebilirsiniz.  Ev kiralayacağınız muhitin işyerinize yakın olmasına veya ulaşımın metro veya otobüsle kolay olmasına önem verin.

Büyük şehirde yaşarken uzak semtte ucuz olan bir yer kiralayabilirsiniz yeter ki metro, tren veya otobüs gibi toplu ulaşım araçlarıyla erişilen bir semt olsun.

İş yeri ve oturduğunuz ev arasında ulaşımın kolay olması önemli bir tasarruf alanıdır. İşten sonra dönüşün kolay ve kısa sürede olması kendinize ayıracağınız zamanın artmasına ve ulaşım bedelinin az olmasına faydalı olur.  Küçük kasabalarda görülebildiği gibi ev ve işyeri arası yakınsa öğle yemeklerinizi bile evinizde yiyebilir, işinize yürüyerek gidip, gelebilirsiniz. Kiralanması istenilen ev veya dairenin temel özelliklerinin belirlenmesi faydalıdır. Site içi, mutfak ve yaşam alanı bir arada, 35m2 veya biraz daha fazla alanı olan 1+1 stüdyo daire, 60-90m2 alanlı 2+1 daire,  120-150m2 alanlı 3+1 daire, bağımsız ev gibi çok sayıda seçenek mevcuttur. Evin brüt alanı dış boyutlardan hesaplanır. Net alanını sorun ve en iyisi evi kendiniz görün. 

Ev nemli olması durumunda koku yapar. Rutubet paslanmayı hızlandırır, rutubetli ortamda yaşanılırsa solunum sisteminiz olumsuz etkilenir. Nemlenme sebebinin bulunup yok edilmesi gereklidir. Çözüm yapılmazsa evi kiralamaktan vazgeçin.

Kiralayacağınız evde onarılacak, boyanacak, temizlenecek, düzeltilecek işler hakkında fikir edinin. Kaçak musluk, damlayan radyatör var mı? Balkon kapıları, pencereler ve dolaplar düzgün açılıyor mu?. Mutfakta hava temizleme vantilatörünün çalıştığından emin olun. 

Gördüğünüz eksikleri kimin yaptıracağını yüz yüze konuşun. Siz yaptıracaksanız, kira bedelinden düşeceğinizi beyan edin. Hizmet veren bir şirket varsa ne kadar sürede ve kaç paraya işin yapılacağını mutlaka konuşun. Genellikle ev sahibi bu tür hizmet şirketlerinin parasını verir.

Evin sigortasını yaptırmak ev sahibinin, eşyaların sigortasını yaptırmak kiracı’nın sorumluluğudur. Kiralık evde otururken ev sahibinin geçimsiz bir kişi olması kiracıyı üzebileceğinden veya tersi de olabileceğinden tüm olası masrafları kimin ödeyeceğinin önceden konuşulması ve kararlaştırılması faydalıdır.

Evin kirasını çevredeki benzer evlerin kirasıyla karşılaştırmak pratik bir yaklaşımdır.

İstenilen kira ve depozito bedelini görüşün. Genellikle %10 indirim istenir. Pazarlık için siz %20 indirim teklif edin. 1000TL kira istenen eve siz önce 800TL teklif edin. Depozit kaç aylık isteniyor. Miktarın yarısını teklif edin. Daha ucuza yerler bulduğunuzu ancak bu muhiti sevdiğinizi, bütçenize uygun olursa kiralamak istediğinizi, varsa yakınlarda arkadaşlarınız olduğunu söyleyin.

Teklifiniz kabul görmezse ara bir teklif yapın. Yine kabul görmezse, kartınızı bırakın. Ev sahibine veya emlakçiye şartlarınızda değişiklik olursa lütfen beni arayın, burayı kiralamak arzusundayım deyin. Kira sözleşmesini dikkatle okuyun.

Kira ödeme şartlarını inceleyin ve ödemenin gecikmesi durumunda evin boşaltılmasına yol açacak bir sözleşme maddesi, ceza veya ilave ücret olup olmadığını kontrol edin ve varsa sözleşme maddesi üzerinde uzlaşın. Bazı evsahipleri evde kimin kalacağına dair bilgi ister ve sözleşmeye yansıtır. Bir kişi oturacağım diye ev tutup, sayının sonradan beşe çıkmasını istemezler. Bu konuda uzlaşın.

Eşya sigortasını yaptırın.  Kiracı olarak eşyalarınızla ilgili deprem, sel, yağmur, yangın, hırsızlık gibi felaketlere karşı sigorta işlemi yaptırın. Taşındığınızda sigorta yürürlükte olsun. Elektrik, su, telefon, internet,  kablolu televizyon, çöp hizmeti ödemelerinin kime ait olacağı sözleşmenizde açıkça yer alsın.

Kiracı olmak zordur. Aybaşı çabuk gelir. Her kiraladığınız yere eşyanızı taşımanız ve eşyalarınızın hasara uğraması söz konusudur. Üç-dört taşınma sonrasında eşyalar hasar görür ve her gittiğiniz yeni yerde mobilyanızı yakıştırmanız gerekir. 

Kira artışı; Her ay ödeyeceğiniz kira bedelini belirlemek için kira artışlarınızı müzakere edin. Oturduğunuz çevredeki kira fiyat hareketlerini takip edin. Yıllık artışlarda bu bilgiyi kullanırsınız. Genellikle enflasyon oranı kadar kira artırılır. Örneğin Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)  yıllık bazda 2010 yılında % 6.40, 2011 yılında % 10.45 artmıştır. 

Evin boşaltılması; Kiralık evi boşaltırken ev sahiplerince aranan en önemli husus, evin temiz ve bakımlı durumda bırakılması ve elektrik, su, gaz, telefon ve benzeri borçlarının ödenmiş olmasıdır. Aksi halde depozitonuzdan bu ücretleri keserler. Depozitonuzu ödemek istemeyen ev sahibine, faturası olan masrafları için depozito hakkı olduğunu nazikçe belirtin. Kiracı olarak ev sahibinizle iyi ilişkiler içinde olmak daima faydalıdır. İyi ilişki ev sahibinin size ve sorunlarınıza olumlu yaklaşımını sağlar, evden ayrılırken depozitonun sorunsuz olarak alınmasını kolaylaştırır

Kiracı İken Tasarruf; Tasarruf için kira masrafınızı azaltmak, varsa ikinci bir odayı arkadaşınıza vermek, daha ucuz bir muhite taşınmak, ailenizle tekrar beraber yaşamak gibi çözümler düşünebilirsiniz. Kiralık evde siz tek başınıza yaşıyorsanız tasarruf amacıyla termostatı bir veya iki (1-2) °C azaltmak, kazak giymek,  klimayı çok sıcak yerde kalıyorsanız az kullanmak, elektrik, su tüketiminde titizlik faydalı olabilir. Evde kahve veya çayınızı yapmanız, dışarda yemek yerine evinizde ihtiyacınızı karşılamanız, toplu ulaşım araçlarına binmek ve ucuz yerlerden alış veriş etmek faydalıdır.

Kiracı iken olanaklarınızın daha altında fiyat içeren ucuz bir muhitte oturarak ilerideki hedefleriniz için tasarruf edebilirsiniz. Kiraladığınız evin lüks olmaması, şehir merkezine uzak olması kira bedelini düşürebilir. Ancak metro veya otobüs yoksa ulaşım bedeli ve süresi artabilir. Bunu kontrol edin. 

Kiracı olmak; belirli bir yerde üç ile dört (3-4) yıl kalınması, kiranın ucuz olması durumunda tercih edilebilir. Özellikle küçük kasabalarda görev yaparsanız, orada yeterli ev olduğu varsayımıyla devamlı kalmayacağınız ve  kira bedeli makul bir rakam olacağı düşüncesiyle uygun çözümdür.

Ancak Brüksel gibi Avrupa başkenti olan, diplomatların sayısının sürekli arttığı, gelişen ve kredi şartlarının çok iyi olduğu ve evlere talebin zaman içinde arttığı şehirlerde ev satın alıp, dört veya beş yıl oturduktan sonra aldığınızdan daha yüksek bir fiyata satmanız ve kira bedelini düşük bir miktara getirmenizin mümkün olduğu durumlar olabilir. Buralarda ev alıp satma işleminde yasal masraflar ve vergiler  önem kazanır. Bu maliyetler öğrenilerek karar verilmelidir.

Kiracı olmanın tavsiye edildiği başka bir durum, piyasalarda faizlerin yüksek olduğu dönemler olarak belirtilmektedir. Yüksek faizle kredi çekip on-onbeş (10-15) yıl ödeyerek ev sahibi olmanın pahalı olabileceği bunun yerine kiracı kalmanın daha ekonomik olabileceği ve faizlerin düşmesinin beklenmesi tavsiye edilmektedir.

Şayet kiracıysanız paranızı sokağa atıyorsunuz. Ev satın almak zorunlu bir tasarruf planıdır. Ev sahibi olmak zenginliğe giden önemli bir yolculuktur. J.D.Roth

Kiracı olarak evden eve taşınmak, elektrik, su aboneliklerini yenilemek, her yıl muhtelif zam talepleriyle karşılaşmak Kiracı’yı yorar. Kişi veya ailenin bir evinin olması her zaman güzel bir imkandır.

Evi alırken sorulan ilk sorular; “Kaç paranız var?”, “Aylık ne kadar ödeyebilirsiniz ?”  ve "İhtiyacınız olarak nasıl bir ev düşünüyorsunuz?" şeklindedir. Çevrede araştırma yaparak ihtiyaca cevap veren ve mali durumunuzla uyumlu evi almanız uygundur. Satın alacağınız ev ödeme gücünüze uygun olmalıdır. Ödeme miktarı az olursa süre çok uzar, ödenen faiz artar. Tersine durumda ödeme miktarı çok fazla olursa, ödeme güçlüğü olur ve maddi sıkıntı çekersiniz.

O tam bir adam değil, bir evi veya arazisi yok.  Musevi atasözü

 İlk Peşinat; Satın alacağınız ev için ilk peşinat yüzdesi ne kadar fazla ödenebilirse taksit yükü o kadar az olacak ve ödemelerde sıkıntı olması önlenebilecektir. İlk peşinat genellikle ev bedelinin %20’si veya daha fazla bir değerdir. Kişi ev peşinatı olacak parayı biriktirirken, bu arada kiracı ise kira bedelini ödemek durumundadır.

Bankadan Kredi Çekilmesi Ve Ödeme Gücünüz; Her ay ödeyebileceğiniz rakamı en iyi bilecek kişi sizin kendinizdir.  Çocuklarınızın sayısı ve onlara olan harcamalarınız, araba ve benzeri taksitleriniz, ev kiranız, gıda masraflarınız dikkate almanız gerekli masraflardır.

Türkiye’de evli çiftlerin ebeveynlerinin ev satın alınırken olanakları oranında evlatlarına yardımcı olmaya çalışması dayanışmayı kuvvetlendiren önemli bir özelliğimizdir.                                                                                               

Tavsiye edilen yaklaşım, kişinin yıllık gelirinin yaklaşık iki veye ikibuçuk (2.0- 2.5) katı pahada olan bir evi satın almasıdır.

Gelirim iyi, başka borçlarım yok, peşinatım %20’den fazla denirse yıllık kazancın üç (3) katına kadar çıkılabilir. Yıllık net geliriniz 60 binTL ise 120 binTL-150binTL’lik eve talip olmanız makuldür. Örneğimizde 125 bin TL değerli bir ev satın alınsın.

125bin TL’lik ev için  %20 peşinat olarak 25binTL’lık ilk ödemeyi yapın. Kalan ödeme 100binTL’dir. 2012 yılı itibariyle gerçek hayatta bankalar 100binTL ev kredisi için aylık faiz %0,99 ile %1.35 arasında değişen faiz oranlarında on yıl (120 ay) ödemeli tekliflerde bulunmaktadır. Aylık taksitler bankasına göre  1455TL'den 1687TL'ye kadar  ve kredi çekme masrafları 278TL'den 5000TL'ye kadar değişmektedir. Ödenecek toplam bedel ise 178-205binTL arasında değişmektedir.

Sabit taksitli kredi istenirse;Yapı Kredi Bankasının aylık %1.28 faizli, 1635TL taksitli, 4250TL kredi masrafı gerektiren ve toplam ödemesi 200bin500TL'yi bulan kredisi dikkate alınabilir. Evin ödenen taksitlerine ilave olarak bakım, sigorta ve vergi masrafları vardır.

Altmış bin (60 000) TL yıllık gelirli kişi her yıl gelirinin %20’sini tasarruf etsin. Yılda 12bin TL biriktirsin. Peşinat için iki (2) yıl, ödemeler için on (10) yıl toplam oniki (12) yıl ciddi oranda tasarruf gereklidir.  Ev sahibi olmak uzun yıllar, yüksek bir yüzde oranında tasarruf gerektirmektedir. Bu yüzden çok sayıda kişi ancak emeklilik aşamasında ev satın alabilmektedir.

 İhtiyaç Olan Evin Seçilmesi; Örneğimizde ihtiyaç olan evi bir apartman dairesi olarak seçelim. Dairenin yeterli alanda olması istenir. Net alan 65m2’den 150m2’ye değişebilir.

Lüks dairelerde bu alan 200m2’yi aşabilir. Aile bireylerinin sayısına uygun ve maliyet uygun bir daire seçilir. Belirtilen daire alanının hangi detayları kapsadığı öğrenilmelidir.

Bazı satıcılar belirtilen alanı, brüt alan olarak açıklar. Brüt alan asansör, merdiven, dış koridor, garaj, çim ve benzeri alanları kapsayabilir. Net alan ise dairenin kullanılabilecek alanıdır. Duvar kalınlıkları dahil değildir. Gerçek net alan, evin içini ölçerek veya mimari projesine bakarak hesaplanır. Brüt alan 170m2, net alan 110m2 olabilir. Baştan kontrol edin.

Maketten ev alırken konuşulan alanları dinledikten sonra evin net alanı üzerinde odaklanın. Sonradan aldığınız evin çok küçük olduğunu düşünmemeniz için bu konuyu detaylı analiz edin. Örnek ev varsa alacağınız evin alanının örnek ev kadar olup olmayacağını öğrenin ve bu evi gezin. Örnek evde bulunan fayans, ankastre, radyatör, klima, tuvalet, banyo takımları aynen bulunacak veya farklı mı olacak? Konuşun ve açıklığa kavuşturun. Sözleşmede bu donanımlar, nerede ve hangi kalitede  bulunacak yazılı olarak ve marka olarak yer alsın. 

Sektörde yapılan örnek daire ile “yap-sat” uygulaması veya maketten göstererek “sat-yap” uygulaması güvene dayalı alışveriştir. Noterden yapılan satış işlemi, tapuya şerh edilmemişse aynı mekan birden fazla sayıda satılabilir. Avukat, mali müşavir ve emlakçinize danışarak dikkatli hareket edin.

Kooperatiften Eve Girmek Veya Devirle Ev Almak; Bankadan kredi çekip ev almak yanında bir başka yol Yapı Kooperatiflerine girmektir. Çok az sayıda Kooperatif  Yönetimi toplu işbirliği yapmanın faydalarına inananları  mahcup etmeden, işi programına uygun olarak zamanında ve ekonomik olarak bitirerek üyelerine konut sağlayabilmektedir.

Başarısız Kooperatifler  başlangıçta insanların hayâl gücüne hitap etmekte, gerçekleştirilemeyecek vaadlerle üye kaydetmektedirler. Zaman içinde vaadlerin gerçekleşemediği, Kooperatif Yönetimlerinin başarılı olamadığı, evlerin yapılamadığı  Üyeler tarafından görülmektedir.  Kooperatif  Yönetimleri mazeret olarak üyeler tarafından yeterli miktarda ödeme yapılmamasını, bir kısım üyelerin ödemeleri aksatmasını, inşaat maliyetlerinin artmasını göstermekte ve yapılan Genel Kurullarda  işin bitmesi için ilave paraya ihtiyaç olduğunu belirtmektedir. Kooperatif Yönetimi, Üyelerine bankalardan her biriniz şu kadar kredi çeker, kooperatif  hesabına yatırırsanız bir iki senede işi bitireceğiz diyerek tüm üyelerini kredi borcu almaya, bankaya borçlanmaya ve faiz ödemeye teşvik etmektedir. Bu noktada ev sahibi olmak isteyen kişi veya aile için başlangıçta bahsedilen ilk peşinat ve bankadan kredi çekip ev alınması noktasına geliniyor ancak artık elde ilk peşinat yoktur, Kooperatife ödenmiştir. Başarısız Kooperatiflerde vaadedilen evin ortaya çıkması üç dört seneyi değil, on-onbeş yılı bulabilmektedir. Sonuçta süresi uzayan inşaat, en pahalı inşaat olduğundan, üretilen yapı istekleri karşılamaktan uzak ve kalitesiz olabilmektedir.

Kooperatiften devir olarak ev alınması; Kooperatiften devir olarak ev alırken, evini satan kooperatif üyesinin borcu olup olmadığını Kooperatif  Yönetiminden öğrenmek faydalıdır. Başka üyelerle görüşüp Kooperatif durumu hakkında bilgi almanız faydalıdır. Başlangıç aşamasında veya ortalarda olan Kooperatif evlerini satanların neden satmayı istediklerini öğrenin. Bitmiş veya sona yaklaşmış Kooperatif evleri dışındaki kooperatif evlerini ucuzdur diye almayın. Kooperatifin problemleri ve ödemeleri uzun yıllar sizi yorabilir.

Bazı kooperatifler arsa sahibine ev vermeyi önerir. Örneğin 100 evden 25-40 tanesi arsa sahibinindir. Ancak zaman içinde arsa sahibi ve kooperatif arasında işin zamanında tamamlanamaması, istenilen kalitenin evlerde olmaması, taşeron müteahhitin işi bırakması ve benzeri konularda ihtilaf olabilir.

Arsa sahibi, Kooperatif  Yönetimi ve Taşeron Müteahhit ihtilafları olan Kooperatiflere girmeyiniz.

Sadece arsa sahibi değil Taşeron Müteahhit; Kooperatif  Yönetimi’ni mahkemeye verir, anlaşmazlık yıllarca sürer, inşaat bekler ve çürür. Yatırılan para erir, yok olur.

Mali imkanınız ve istenen fiyat uygunsa arsa sahibinin bitmekte olan evlerinden birini arsa sahibinden satın alıp, gelecekte olabilecek kooperatif ödemeleri belirsizliğinden kendinizi kurtarabilirsiniz. Kooperatif konusunda söylenebilecek şudur. “Kooperatife girip sonuçta mutlu bir şekilde evine kavuşan kişi ve aile çok azdır.”

Kentsel dönüşüm bölgelerinden ev alınması; Yeni yapılmış bile olsa yasaya göre uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm alanı içinde kalan bina yeni olsa bile yıkılabilir. Belediyelerden bu bölgeleri öğrenin.

2B  taşınmazı alınması; Hak sahibi olarak görünen taşınmazın sahibi başvuru yapıp ödemeyi yaptıktan sonra tapusunu alabilecektir. Siz burayı bu kişiden satın alabileceksiniz, bu yüzden noterde satış sözleşmesi yeterliliğini inceletin.

Yatırım amaçlı ev alınması; Şehir merkezine yakın, kira sağlayan ve yakın gelecekte prim yapabilecek semtler uygun olabilir. Yatırımınızı beş (5) yıl içinde satarsanız değer artışı kazanç vergisini ödemeyi unutmayın ve satışınızı gerçek değerinden gösterin.

Bankadan Kredi Alınması; Bankadan kredi alabilmek için satın alınacak evin tapusu, satın alacak kişinin maaş bordrosu, yıllık geliri, nüfus cüzdanı ve benzeri belgeler bankaya verilir. Bankanın vereceği kredi bankanın kendisini garantiye alması amacıyla evin değerinden azdır.Genellikle uzman kıymetlendirmesi sonucu evin tahmin edilen değerinin %75’ine kadar banka tarafından kredi verilebilir. Kredi alırken bankayla yapılacak pazarlık ile faiz oranının, vergi ve kredi sigorta masraflarının azaltılabilmesi sözkonusu olabilir. Bazı bankaların kredi faiz oranını düşük verirken masrafları yüksek tutabileceği veya tersini önerebileceği bu sebeple toplam ödenecek miktarın önemli olduğu ve kredi için en az iki bankaya başvurulması hatırda tutulmalıdır.

Tam bir mukayese için, ödeme süresini eşitleyerek, tüm masrafları hesaba katarak karşılaştırın ve toplam masrafı görmeye çalışın. Aylık ortalama ödemenizin ne olduğunu hesaplayın. Anlaşılmayan hususları mutlaka sorun.

Kredi; sabit faizli veya değişken faizli olabilir. Evi aldığınız anda ekonomi canlı ve ilerdeki yıllarda durgunluk olursa faiz düşebilir. Geleceği görmek, tahmin etmek oldukça zordur. Sabit faiz uygulaması, hem banka hem kredi çeken için eşit riskte sayılabilir.

Ev alırken on–onbeş (10-15) yıllık kredi söz konusudur. İleride mali durumunuz iyileşebilir. Onbeş (15) yıl için aldığınız bir krediyi on (10) yılda ödemek isteyebilirsiniz. Bu durumda bankanın size faiz indirimi ve yeni bir planlama yapması gereklidir. Bazı bankalar erken ödemeyi cezalandırır. Kredi talebinden önce erken ödeme durumunda yapılacak işlemi öğrenin. Parasını erken ödemeyi düşündüğünüz bir banka size ceza kesiyorsa bu bankalardan kredi almayın. Bankalar hisse tapulu konutları, borç ödenemezse evin satışına diğer hissedarların itirazı olabilir diye, teminat olarak kabul etmeyi düşünmezler.

Villa ya da müstakil ev gibi tek bir bağımsız bölümden oluşan evler yapı kullanım izin belgeleri varsa arsa tapuları ile birlikte bankalar tarafından teminat olarak kabul edilebilmektedir.

Henüz proje aşamasında olan konutlar için inşaat şirketi ile bankanın arasında anlaşma olması durumunda kredi alınabilir.

Yeterli mali kaynağınız olmadığında konut kredisi ile ev satın almanın, araya kredi veren banka girdiğinde bazı faydaları olabilmektedir. Banka evin iskan izni, tapuda ev üzerinde bir şerh/ipotek olup olmadığını, evin değerini incelemekte ve değerlendirmelerini yaptıktan sonra kredi vermektedir. Banka, kredi vereceği kişinin krediye uygunluğunu değerlendirerek, mevcut varlık ve gelir durumunun, almak istediği evle uyumlu olup olmadığına bakmaktadır. 

Banka, evi alacak kişi için ferdi kaza, hayat sigortası ve ev için Doğal Afet Sigortaları Kurumu  (DASK) ile temasa geçerek sigorta yaptırılması amacıyla ilave para ve faiz istemektedir. Ancak bu işlemlerin riskleri azalttığı açıktır.

Banka kredisi alarak, varlık olarak ortaya çıkmış, iskan izni alınmış bir evin satın alınması kooperatife girmekten daha iyi olabilir.  Burada risk azdır ve ödenecek borç bellidir.

Kredi Ödenemezse Evinizi Kaybedebilirsiniz. Konut kredisi veren bankalar alacağını teminat altına almak için alınacak eve ipotek koyarlar. Borçlu, kredi taksitlerini ödeyemezse banka evi satar, kredi borcunu tahsil eder. Taksitlerinizi aksatmayınız. Üç ay ödeme yapmazsanız, banka evinize el koyup, evinizi satabilir.  İki gerçek hikaye ile ekonomik gidişatın kişilerin durumunu nasıl etkilediğini görelim.

Mutlu sonuçlu hikaye;  Türkiye’de Ankara’dasınız. 2004 yılında 125 binTL’ye ev aldınız. 25 bin peşin ödediniz. Sekiz (8) yıl   boyunca evde oturdunuz ve ödemenize devam ettiniz. Örneğimizdeki ev gibi her ay 1600TL yılda 19200TL ödüyorsunuz. 19200TLx8yıl=153 600TL ödediniz. Esasen iki ( 2) yıllık 38 400TL’lik ödemeniz kaldı. Tayininiz çıktı, evi satmaya karar verdiniz. Semtiniz Çayyolu İlko hızlı  geliştiğinden evin yeri iyi olduğundan değeri 375binTL oldu. Üç misli artmış. Bu artış 2004-2012 sekiz (8) yıllık dönemde olmuştur. Evin değeri her yıl %14.4 arttı. (115/8=14.4). Sekiz yıl  yıl boyunca eve her ay 600TL kira vermediniz Bunun değeri 57.6binTL’dir (7.2binTLx8yıl=57.6binTL).

Gelir kısmı kira ve satış bedeli 57.6+375=432.6binTL ve Gider kısmı 25000 peşinat+153 600TL ödenen =178 600TL’dir. Kalan  borç 38400TL . Satış parası 375binTL’den 38bin400 TL borcu ödediniz. Elde kalan  336 600TL oldu.  Bu paranızı uygun bir yatırımla değerlendirebilirsiniz.

Mutsuz sonuçlu hikaye; ABD’de yaşıyorsunuz.  2007 yılı sonunda ikiyüz (200) bin dolara kırk (40) bin$ peşinatla ev aldınız. Yüzaltmış (160) bin doları %6 faizle 24 yıllığına her ay 1250 dolar  ödemeye başlayacaktınız. 2008 ekonomik bunalımı oldu. İşsiz kaldınız. Taksitler ödenemeyince banka evinize el koydu. Ancak çok sayıda sizin gibi kişiler işsiz kalıp, taksitlerini ödeyemedi. Bankalar evlere el koyup, alacaklarını tahsil etmek amacıyla çok sayıda evi satışa çıkardı. Evlerin fiyatı “Arz çok, talep az” olduğundan  düştü. Banka evinizi ancak yüzkırk (140) bin dolara satabildi. Banka şimdi sizden 200 bin doları için (40bin$ ödediniz ve eviniz 140bin$ etti. Toplamı 180bin$) 20bin$ daha istiyor. Evinizi kaybettiniz, 40bin$ paranız gitti. Bir de 20bin$ dolar borç çıktı. Altmış bin dolar (60bin$) zarardasınız.

Bu hikaye ve benzerleri  Amerika’da çok sayıda aile tarafından yaşanmıştır. Kredi taksitlerini ödeyemeyen kişiler bankalara büyük miktarda borçlu kalmış ve zarar etmişlerdir. Gelecekte maddi yönden kazanma şansı sadece evi 140bin$’a satın alan kişi için piyasalar düzelirse olasılık dahilindedir.

Peşin Paranın Gücü, Ev İçin Pazarlık; Ev alırken paranız peşinse, pazarlık gücünüz yüksektir. Paraya ihtiyacı olan bir satıcı buluncaya kadar sabırlı olun. Çevreyi gezin. Mutlaka beğendiğiniz bir evi bulursunuz. Evi satan kişi ben şu kadar para isterim, işlemlerin masrafına karışmam diye pazarlık yapabilir. “Herkesin adına çıkacak masrafı kendisinin ödemesi gerektiği” nazikçe hatırlatılabilir veya bu miktar hesaplanarak pazarlıkta mutlaka düşülmesi sağlanır. Pazarlıktan maksat istenilen rakamdan biraz daha aşağı fiyata evi satın alabilmektir. Çevredeki fiyatlar bilinir ve evin bazı özellikleri banyo, mutfak, salon kalite farklılığı, yapım farkı görülürse bunun fiyata yansıması kıymetlendirilir.

Genellikle çevredeki fiyatları dikkate alarak ve evin özelliklerini değerlendirerek belirli bir miktar, örneğin % 10-15 arası, indirim hedeflenebilir. Bir kaç ay öncesi benzer satışların bedeli, ev satın alan bir kaç kişi ile yüzyüze görüşme, piyasada geçerli fiyat yönünden size faydalı bilgi getirir ve alışverişin daha sağlıklı bir fiyat zemininde yapılmasına yardımcı olabilir. Çevredeki yapılaşma hakkında evi satın almadan önce bilgi edinilmesi faydalıdır. Örneğin bir kaç yıl sonra bulunulan semte metro geleceğinin bilinmesi faydalıdır.