Mlliyet Milliyet Blog Milliyet Blog
 
Facebook Connect
Blog Kategorileri
 

20 Mayıs '15

 
Kategori
Ekonomi - Finans
Okunma Sayısı
8788
 

Yatırım yapacaklara; TOKİ'den ev almak veya doğru deyimle hissedar olmak kârlı mı?

Yatırım yapacaklara; TOKİ'den ev almak veya doğru deyimle hissedar olmak kârlı mı?
 

TOKİ, Sizi ev sahibi değil, hissedar yapıyor.


Orta tabakanın en önemli hedefi bir ev almaktır.TOKİ'den ev alanlar düşük bir peşinat karşılığı ev alıyor.

TOKİ'den bedeli 83 463 TL olan bodrum kat bir ev alın. İlk satış bedeli 71 475TL'dir. Size, başlarda satın alınmayan, açık satışa sunulan evlerden birini TOKİ satarsa bu evi Size %16 zamlı sunuyor. TOKİ akıllıdır. Hazır ev zamlı evdir diyor.

Ödemeniz gerekli peşinat, komisyon, BSMV dahil 15 080TL ve  KDV %1 yaklaşık 835TL ve site aidat avansı 800TL. Eve  girebilir misiniz? Hayır

Birinci yıl önceden yapılması gereken kazan sistemi test ediliyor. Genellikle kapasite kusurları olmasın isteniyor. TOKİ memurları daha önce kontrol etmiyorlar mı? Müşavir şirketleri yok mu? Hepsi var. Kontrol ediyorlar ama kusurlar kullanırken daha çok belirli oluyor!

Evin eksikleri var. Aspiratör, duşa kabin yanları, korniş yaptıracaksınız. Bir kaç dolap koyacaksınız. Asgari 1500TL

Elektrik, su gaz aboneliğinizi yaptıracaksınız.  TOKİ evi olduğundan memurlar işleminizi naz yapmadan hallediyor. Enerjisa, elektrik firması; ne alakası varsa önce deprem sigortası ve takiben peşinat istiyor. Su idaresi aboneliğinizi elektrik abone bedelinden daha ucuza yapıyor. 

Eve her gidip gelişinizde ve baktığınızda yeni kusurlar görüyorsunuz. Odalarda, mutfakda, boyada görülen eksikler ve iç kapıların anahtar eksikliği rutin kusurlar. Ayrıca radyatör sistemi çalıştırılırken çok iyi kontrol etmelisiniz. Radyatörü takan işçi radyatör yan tıpasını takmıyor. Düzgün iş ahlakı nerede?. Zemin bir su kaçağı ile mahvolabiliyor.

Ocak ayı itibariyle 18 715TL,  15080+835+800+1500+500=18 715TL; ev hissedarı olmak için ödediniz. "Ev hissedarı olmak için" sözünü özellikle söylüyorum. Ev sahibi değilsiniz. Evi kullanma hakkı elde eden hissedarsınız. Politikacılar "Binlerce vatandaşımızı ev sahibi ettik." diyerek gürlüyorlar. Yalan.

Mayıs'a gelene dek aylık 200TL evde otursanız da oturmasanız da ısı masrafı  6 ay için 1 200TL Sizden istenir. Sizin  kazanların kapasite testleri için harcananları evi alana ödetmemelisiniz demeniz uygun bulunmaz. Masrafınız 19 915TL oldu.

Kendiniz taşınacaksanız, taşınma hakkı  Size sunulan avantajdır. Hangi müteahhit Size bu imkanı, bu fiyata sağlıyor? Kimse sağlamıyor. TOKİ'nin en önemli avantajı budur. Sizin ödemelerinizi yapacağınıza güveniyor.   

Kendiniz taşınmıyorsanız, kiracı düşünüyorsanız; kiracıyı Mayıs veya Haziran'dan önce bulamazsınız. Hürriyet Emlak'e ilan verdiniz. Beklemek istemiyorsunuz. Hürriyet Size çözüm bulur. İki aylık 1000TL bedelli ilan 10  aya bölünerek ayda 100TL ödenmesi kaydıyla en önde gözükmeniz, potansiyel kiracılara hitap etmeniz mümkündür. Hürriyet ilanlarının ucuzluğunu takdirlerinize sunuyorum. Şehirde iki aylık ev kiralar gibi bedel ödüyorsunuz.

Kusurları gidermek için evinize şehirden en az beş defa gidip, geldiniz. Müteahhit ilgililerini buldunuz. Kiracı adayları evi görecekler. Şanslısınız  5. turda bir kiracı buldunuz. Araç masrafınız 10 defa gidiş geliş için 400TL olsun.

Şu ana dek 19 915TL+400TL araç+1000TL ilan=21 315TL harcadınız. Tamam mı? Hayır tamam değil.

Evi 10 yıl 120 ay ödeme planına göre aldınız. Kalan borcunuz 68 463TL ve bunu 120 aya bölün 571TL taksit, banka işlemiyle 575 TL. ilk  6 ay için 6x575=3450TL ödediniz. Haziran ayındasınız.

Yatırım sever dostum harcamanız 24 765TL'dir. 21 315TL+3450=24 765TL.

Nihayet başardınız, kiracı buldunuz. Aylık kiranız 220TL ve aidat 55TL ye anlaştınız. Önce 300-350TL istediniz ama diyorlar ki kira bedeli 200TL'dir. En kötü ev kiracısız evdir. Kiracınızı sevin ve gerçeği kabul ederek dairenizi kiraya verin.

Bir  yıl sonunda 2640TL kira geliri 220x12=2640TL elde ettiniz. 570TL taksit ödemeniz 6 ay sonra %4 artışla 593TL ve takiben 617TL oldu 593x6=3558TL ve 6x617=3702TL ödediniz. Ayrıca 100TL emlak vergisini banka hesabınızdan ödemiş. Haberiniz yok.

Özetle TOKİ evi aldınız 18 ay sonra harcamanız 32 125TL  oldu.

24 765+3 558+3702+100=32 125TL

Yatırımınızın yıllık getirisini hesap edelim.

2640TL/32 125TL=%8.2. Kira vergisi ödemediğinizi varsayarak yüzde 8'lik gelir iyi bir kiracı bulduysanız mümkündür.

Her zaman bu gelir mümkün mü? Hayır.  Vatandaş, Sizinle bir yıllık sözleşme yapar. 4 ay sonra gelir. Ağabey kusura bakma, Biz inşaat işindeyiz. Müteakip işleri de alırız diye düşündük ama alamadık, Size karşı da mahcubuz der. Çıkar, gider. Asıl sorunu; 4 ay boyunca otel parası ödememek ve kalışını ucuza getirmektir. Size bu durumu önceden bildiği halde söylemez.

Aradan 6 ay daha geçsin 617TL ödemeniz %4 artışla 642TL olur. 6x642=3852TL ödediniz.  İkinci altı ay ödemeniz 642TL %4 artışla 668TL olacaktır. 24 aylık dönemi ele alalım. Toplam ödeme 3852TL + 32125=35 977TL yaklaşık 36binTL  olur. Kira geliriniz 220 TL yerine aylık 240TL ve 240x6=1440TL  iyimser hesapla olabilir. Şimdiye kadar 2 yıl içinde geliriniz 4080 TL olmuştur. 2640TL +1440TL=4080TL.

Borcunuzun ne kadar kaldığını merak ediyorsunuz. Son ödemeniz 642TL idi. 24 ay ödediniz. 96 ay kaldı. Borcunuzu ödemek istiyorsanız 6 ayda bir memur maaş endeksli aylık ödemeniz 668TL'ye erişmiştir. Borcunuz 64128TL'dir. 96x668=64 128TL'dir. Borç yiğidin kamçısıdır. Madem ev aldınız, biraz tasarrufa önem vereceksiniz. Site aidatlarınızı sakın ihmal etmeyin. Faiz işliyor.

Yatırımcıya tavsiye; Kira getirisi ile 180-200 ayda kendisini ödeyen ev almaya çalışın. TOKİ evi bedeli 83 463TL idi. 83463TL/220TL=380 ay oluyor.Gerçekte TOKİ ev alanlara ev satmıyor. Hisse veriyor. Asgari yıllık faiz %9 oluyor ve 72 kuralına göre 72/9 =8 yıl sonra ödemeniz 571TL değil 1142TL oluyor. Evin Size maliyeti ilk satış rakamı değildir.

TOKİ iki yıl sonra Size %20 indirimle ev satabilirim diyor ve davet ediyor. 24  ay ödediniz. Son ödeme rakamınız dördüncü zamla,  %4 zamlı, 668TL idi. Borcunuz 64 128TL  olarak hesaplanır.  96ayx668TL=Bu borçtan %20 düşün, borcunuz 64 128TLx0.8=51 302TL'dir.

Bu borç için kredi çekin, sıkışın, Aylık %0.83 faizle 4 yılda borcunuzu kapamayı düşünün. Aylık 1300TLx48ay=62 400TL ediyor. 6 yılda 62.4+36=98.4binTL ödediniz. Tapu ve KDV 1600TL. Sonuçta 100bin TL'ye bodrum daire sahibi oldunuz. Tebrikler.

Peşin paranız varken TOKİ evi maliyeti 36000TL 24  aylık toplam ödeme+51 302TL ödeme+%1KDV 513TL+ Tapu masrafları %2den hesaplayalım 1026TL=88 841TL.  Yaklaşık 89binTL'ye ev sahibi oldunuz.

Geliri az olan aileler kredi çekeceğinden evin toplam maliyeti pratikte 100 bin TL'den az olmayacaktır.

Yatırımcı yönünden; kira 250TL, gelir yıllık 3000TL olsun. Ev bedeli 400 ay başka bir deyişle 33 yıldan fazla süre gerektiriyor. 100 000TL /250TL/ay=400 ayda yatırımınız karşılanabiliyor. 

Site Yönetim Masrafları: İstanbul'dan ev alanlar, site yönetim masraflarından fazlasıyla şikayetçidir. 1000TL'yi aşan aylık ödemeler ev sahibini, kendi evinde adeta kiracı yapmaktadır. Site yönetimi malikler tarafından, siteyi satan müteahhit şirketince değil, yapılmalıdır.

Konu TOKİ'ye gelince;  60 dairex60TLx12 ay=43 200TL. Muhasebeci bir kaç blok için kiralansın ve tüm ödemeler bir sunucudan takip edilsin. Site temizlik  ve çöp toplama kısmi zamanlı olsun. İlgili kişi bir kaç bloka baksın. Kapıcı kavramı tüm Dünya'da yok.  Bina aydınlatması dahil masraf 20 000TL içinde kalabilir. Müşterek ısıtma sistemi personel bedeli, sıcak su içinde sağlansın. Teknolojik seviye yükselirse 60TL'lik rakam daha azalabilir.

TOKİ ev fiyatı artışları: İnsanlar ev fiyatlarının en az reel enflasyon kadar artması gerektiğini düşünüyorlar. Ancak Ankara'da ev çok olduğundan enflasyonla orantılı olarak ev fiyatları artmıyor. 5000 ev var, 2500'ü boş. AVM, sağlık ocakları, okul gerekli. Sağlık ocağı ihtiyacı camiden öncedir. TOKİ cami yapıyor, sağlık ocağını sonraya bırakıyor. Hepimiz açık havada ve evlerimizde Allah'a erişebiliriz. Sağlık, ibadetten öncedir. TOKİ bu hususu ihmal etmesin. Mühendis gözüyle ihtiyaçlara çözüm üretilmesi daha doğrudur.

Sonuç; Orta tabaka insan, evi alırken kredi çekiyor. Taksitleri ödemekte zorlanıyor. TOKİ için arsa asgari maliyette. TOKİ sosyal bir kurum olma görevini yerine getirsin ve bir kâr kuruluşu olmasın. Açıklanan kârlar, amacının dışında değil mi?

Bürokraside üst düzey memurlara iyi semtlerde yapılan ve ucuza satılan evler, uzun dönemde onları tembel yapar. Aralarında ayrılık çıkar. Beklentileri artar. Verim düşer. Ayrıca, TOKİ'nin kurulduğu günden bu yana kuruluş amacı "konuta erişmekte zorlanan vatandaşları toplu konuta eriştirmek" ise hangi amaçla üst düzey memurlara ve milletvekillerine ev yapıyorsun.Yaptığın iş, misyon ve vizyonuna aykırıdır.

Yapılıp, vatandaşa satılan evlerin getirisi çok düşük. Uzaklarda bir yerde bir yerleşim merkezi var. 15 yıl sonra belki yakın olacak. Şehir içinde boş, gecekondu alanları var. Çin olimpiyat alanını Pekin içinde merkezde eski kalıntı yapıları yıkarak yaptı. Şimdi herkes bu tesislerden kolayca istifade edebiliyor. Türkiye'de gecekondudan apartmana geçiş rantı Belediyelerin, politikacıların ve gecekondu sahiplerinin hoşuna gidiyor. Doğru değil, yasal değil.

Tasarruf yönünden konuyu ele alırsak; Çinli'nin ortalama geliri Türk'den daha az ama %30'lar üzerinde tasarruf ediyor. Bizde %12 civarı. Evsizleri ev sahibi yapmak istiyorsan, TOKİ olarak evi maliyetine ver. Paranı peşin al. Parasal işlemlere TOKİ olarak girme. Bu işi ev sahibine kredi sağlayacak bankalara bırak. Vatandaş ödeyeceği rakamı  baştan bilsin ve O'na göre tasarrufunu artırsın. Ara ödeme imkanını bankalar sağlasın ve faiz uygulamadan ana paradan düşsün. TOKİ'nin her yıl geliri ve gideri belli olsun. Vatandaş ev sahibi oldum sanıyor. Ona hissedar olduğunu baştan belirtelim. TOKİ'nin evlerini alanlara kolaylık yapılsın. Tasarruf teşvik gerektiriyor. TOKİ evleri tüm vergilerden muaf olsun. Maliye Bakanlığı biraz da  sosyal devlet yaklaşımına teşvik versin. 

Gayrimenkul kaybolmaz, çalınmaz, taşınmaz. Sağduyu ile seçilir, borcu tamamen ödenir ve bakımı yapılırsa Dünya'daki en güvenilir yatırımdır. Franklin D. Roosevelt

Önerilerine Ekle Beğendiğiniz blogları önerin, herkes okusun.

 
Tıklayın, siz de blog yazarı olun! Aklınızdan geçenleri paylaşın!
Facebook hesabınızla yorum yapın, daha çabuk onaylansın!
Toplam blog
: 140
Toplam yorum
: 9
Toplam mesaj
: 1
Ort. okunma sayısı
: 1806
Kayıt tarihi
: 14.10.12
 
 

Elektronik Y.Mühendisiyim. Teknik alan dışında Tasarruf ve tutumlu yaşam, Kişisel Finans Yönetimi..

 
 
Yazarı paylaş
  • Tümünü göster