AVM Gerçeği ve Geleceği

AVM’lerin Türkiye ekonomisi üzerine etkilerini önceki ay gündeme getirip tartışmıştık. (1) Şimdi küresel mali kriz nedeniyle bütün dünyada işler durunca Türkiye'de AVM içinde yaşayan kiracılar siftah yapamamaya, öyle olunca da yüksek kira giderlerini karşılayamamaya başladılar. Bu da yurt geneline yayılması muhtemel bir kepenk kapatma eylemine ya da kiraların indirilmesi için pazarlık masasına yatırımcıyı davet etme ve bunun için de örgütlenme noktasına kadar ulaştı.

O zaman konuyu biraz daha derinleştirmemiz gerekir diye düşünüyorum.

AVM aslında bize çok yabancı bir konu değil. Anadolu insanı “Kapalıçarşı kültürünü" seviyor. Dünyada sayısı az olan ancak neredeyse tüm Türkiye’ye yayılmış olan AVM çılgınlığını biraz da genetik yapımızla biz tahrik ediyoruz.

Ancak yeni AVM kültürünün çok katlı ve modern yapısıyla, anlayışıyla, ana fikriyle ve Anadolu’da olan geleneksel organizmasından farkıyla aslında temelden ayrı düştüğünü hemen söyleyebiliyoruz.

Bize ait Kapalıçarşı kültürünün içinde küçük işletmeler, zanaatçılar, el emeği ile yaşayanlar var. Yani bir taraftan üretim süreci işliyor, diğer taraftan da ticaret yapılıyor. Kuşkusuz bunun feodal bir yapı olduğunu söylemeliyiz. Ancak o yapı çok hoş ve sıcak bir kültür yaratıyor. Bugün Anadolu’nun neresine giderseniz gidin bu modele uygun bir pazar görürsünüz. Bu işin nostaljisi...

Modern AVM kültürü ise çok farklı bir organizma yaratıyor. Önceki yazımda bu yapının yatırım sürecini aşama aşama anlatmıştım. Geleneksel kapalıçarşı kültüründe birincil hedef işletmelerin bir araya toplanmasıyken; modern olan öncelikle o yapının kendisinden kâr etme amacındadır.

Ne demek istiyoruz?

Orta ölçekte, yaklaşık 75.000 metre kare kiralanabilir alanı olan bir AVM yatırımının takriben 250.000.000 Euro olduğunu kabul edebiliriz. Türkiye’de yine aynı ölçekte bir AVM içinde kiraların 40 ile 100 dolar arasında değiştiğini ve ortalama 75 dolar/m2'den hareketle, aylık bazda 5, 6 milyon dolar, yılda 67, 5 milyon dolar bir gelir oluştuğunu, bunun 54 milyon Euro’ya denk geldiğini ve yatırımın kendisini yaklaşık 5 yıl içinde amorti ettiğini (ki bu aslında inşaatta on yıldır) bilen bir yatırımcı, kredi finansmanı ile yatırımın geri dönüşü arasında yarattığı kâra dayalı bir fon ortaya çıkarıp bunu da kağıt olarak basıp finans piyasası üzerinden dolaşıma sokup nemalanmaya başlarsa, AVM’nin kendisi bir anda finansal araca dönüşmüş olur.

Bu hesap yanılma paylarıyla doğrudur ve küresel mali krize neden olan şeyin de ana fikridir. Yatırım araçları daha da karmaşık hale gelebilir ancak yapı bu kadar basit bir mantık üzerine inşa edilir.

Türkiye’ye yatırıma gelen şirketlerin önemli bölümü yaptığı AVM’nin içinde ne olup biteceği ile asla ilgilenmemekte, küresel anlamda ne kadar fon/kâğıt yaratacağının ve bunların ne kadarından nema alacağının hesabı içindedir.

Bu elbette bizim geleneksel kapalıçarşı kültürümüzün asla akıl edemeyeceği bir detaydır.

Amerika uzun yıllar bu hesapla ve mortgage felsefesiyle bütün gayrimenkul araçları kontrol altına aldıktan sonra bunları fonlara ve finansal araçlara dönüştürmüş; kısa bir süre içinde piyasada bunu köpürtmüş, köpüğünü aldıktan sonra da bütün dünyanın bu bedeli ödemesi için geri çekilmiştir.

Türkiye’deki AVM’nin geleceği bu ve benzeri tehlikeleri içinde potansiyel olarak taşımaktadır. Yatırımcı bir süre bu köpüğü oluşturduktan ve doygunluğa eriştikten sonra piyasadan çekilecektir. Türkiye’nin on yıl sonrasındaki görüntüsü çirkin ve kocaman beton yığını görüntüleriyle AVM çöplüğü olacaktır. Kuşkusuz bunların bir kısmı yaşamaya da devam edecektir; ancak Amerika’da olduğu gibi yapı irrasyonel bir kâr getirisine dayandığı için aslında baştan yanlış ve çökmeye hazır şekilde kurgulanmıştır.

Üretimin olmadığı bir yapının artı değer yaratması ancak spekülatif olur ve bir süre sonra da kendiliğinden çökmeye başlar.

Şu an AVM inşaatları Türkiye’de işsizliği dengelemektedir.

Önceki yazımda da andığım gibi, kısa bir süre ve tamamen yanılsamayla Türkiye’ye para giriyor olduğu illüzyonu oluşturulur.

Akıl dışı iş programlarıyla şantiyelerde çalışan yüklenici firmaların para kazanmasını da imkânsız hale getirir. Kısa süre içine yerleştirilmiş işlerin sonunda yanlış ve hatalı imalatlar da nefaset adı altında yükleniciden geri talep edilir.

Elbette AVM açıldığında da çok ciddi bir istihdam yaratır. Tekstil sektörünün yerini tezgâhtar ve güvenlik elemanı alır. Bu da vasıfsız iş gücü altında toplanır.

Konu sosyal bir olgu halini almaktadır ve her detayı ayrı bir yazı konusudur. Devam edelim sonra...

Uzay Gökerman

(1) Alışveriş merkezleri Türkiye Ekonomisi'nin neresinde duruyor?

İlk kitabım, "Adalar ve Kıtalar" çıktı.

<ımg height="265" hspace="0" src="http://www.indigodergisi.com/adalar_ve_kitalar_uzay_gokerman_indigo_dergisi.jpg" width="170" border="0">