Gayrimenkul düşünceleri -1 / Gayrimenkule yatırım

Futbol, siyaset ve gayrimenkul. Bu üçlü sanırım sadece Türk insanının değil tüm insanların rahatlıkla her yerde fikir beyan edebileceği, az çok herkesin fikir sahibi olduğu konular. Bu yazının ana fikri işte tam bu noktada şekillensin isterim. Bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olmak gayrimenkul yatırımları için yeterli midir? Hatta şöyle bir soru soralım; dedikodu ile gayrimenkul yatırımı yapılır mı ? Bol dedikodu yapıp kulaktan kulağa proje çekiştirmek ne zamandır gayrimenkul uzmanlığı olmakta? Ne yazık ki ülkemizde gayrimenkul yatırımcılığı, geliştiriciliği, finansmanı konuları birer uzmanlık alanı olarak hala görülmemekte. Derinliğin artması ile biraz da spekülatif ve hatta manipülatif bir borsa hüvviyetini almakta olan gayrimenkul sektörünün büyümeye devam ederken bazı canları acıtması da kaçınılmaz. Kriz ise başka bir konu, içinde çok farklı dinamikler ve büyüklükler taşıyor.

1- Krizlere yol açan bir balon ( derinleşmiş bir gayrimenkul sektörü)

2- Bu balonu şişirecek bir varlık fiyatlaması (mortgage based securitizasyon ) ve

3- Balonu patlacak anlık bir olay.

İşte bu üçlü gerçekleştiğinde finansal kriz denilen olgu ortaya çıkıyor. Bir çok teorik çalışmada da gösterildiği ve hepimizin fikir sahibi olduğu gibi gayrimenkul kaynaklı krizler; hadi biraz daha genişletelim içinde gayrimenkulun de bulunduğu sebeblerin olduğu krizler finansal kriz literatüründe önemli yer tutmakta. Neden ? Tam burada yazının başına dönelim. Genel kitlenin fikir sahibi olduğu konular içinde varlık olarak yer alan “gayrimenkul”. Sorunun kaynağı burada. Bilgi sahibi olmadan verilen kararlar. Borsada kullanılan bir tanımlama vardır : “Herkesin girdiği yerde borsadan çıkmak” tabiri. Aynısı gayrimenkulde de geçerli. Netice de gayrimenkulde menkul yani taşınır olmayan, taşınmaz, bir yatırım aracı özünde. Şimdi gelelim ülkemize. Emlak bir diğer tanım ile gayrimenkul biraz daha anlaşılırı ile taşınmaz, kültürel bir olgu olarak içimize işlemiş. Tabi kökeninde kırsal bir geçmişimiz var. Tarla, bağ, bahçe önemli bir gelecek garantisi. Sonraları  kentselleşme ile beraber yatırım aracı olmuş taşınmaz . Gelecek korkusu, 4 duvara sahiplik ile kazanılan güvenlik ve mahremiyet vs..

Ülkemizde Konut sahipliği oranı %65 mertebelerinde ki bir çok Avrupa ülkesinden ileride. fazladan kazanılan her kuruş gayrimenkule yöneliyor genellikle.  Peki doğru karar veriliyor mu? Gayrimenkul yatırımını diğer yatırım araçları ile karşılaştırmak önemli . Ölçüde getiri oranı. Genel’ e tabi olması açısından konutu konuşalım. Bakılan iki nokta var birincisi Konut fiyatları ile kira değerleri açısından ; moda tanım ile kira çarpanı denilen rakam ki şu anda olması gerekenden çok artmış. Esasında konunun temelinde yatırdığınız paranın kira karşılığı getirisi var. Halihazırda bu çarpan yükselmiş, bir diğer ifade ile yatırdığınız paranın geri dönüşü uzamış. Bu değer tek başına bir şey ifade etmiyor doğal olarak. Özünde yani spekülasyonun ve gelecekteki değer kazancının az olduğu gayrimenkul piyasalarında çok güvenilir. Fakat spekülatif alanlarda hatalı çıkarımlara sebep olabilir. İkincisi hesaplarımıza Gayrimenkulun zaman içindeki değer artışıda eklenmeli. Ülkemizde gayrimenkul konusunda istatistiki veri bulmak hala zor. Son dönemde olumlu çalışmalar varsa da önceki yıllar için aynı şeyi söylemek mümkün değil. Dolayısı ile geçmiş senelerdeki  kira çarpanını değerlendirmek pek mümkün görünmüyor, sadece basit şekilde kira çarpanından ziyade gayrimenkuldeki değer artışının daha dikkate alınması gerektiği. Özellikle 2004 -2005 ve 2006 seneleri çarpıcı, bu senelerde alınan konutların değerlerindeki artış, değer artışının kira çarpanından ziyade ne kadar önemli olduğunu gösteriyor. Kısacası gayrimenkul yatırımları belirli periyotlarda değer artışlarından dolayı iyi bir yatırım aracı olmuş. İstanbulda yaptığımız bir çalışmaya göre Etiler, Kurtuluş, Levent, Göztepe gibi semtlerde 8 senede %400 üzerinde değer artışı kazanan konutlar olmuş.

Kritik soru şu : Bu değer artışı devam edecek mi, artacaksa hangi oranda olabilir? Gayrimenkul çok kazandıran bir yatırım aracı olmaya devam edecek mi? Tabi bu sorulara cevap verebilmek için biraz kahin olmak gerekiyor. Kahinliği bir tarafa bırakalım , öngörü ve veriler çerçevesinde yorum yapmaya çalışalım. Yıllık konut ihtiyacının 600.000 mertebesinde olduğu belirtiliyor. Üretim için elimizde yapı ruhsat ve izinleri var, bu rakamlar yaklaşık yılda 450.000 konut yapıldığını gösteriyor. Tapu kayıtlarına göre de yıllık konut satışı 450.000 mertebelerinde. Tüm satışın da yeni konutlardan yapıldığını farz edelim. Aradaki fark 150.000 mertebesinde. Demek ki üretim şart. Fakat yatırımcılar bu açık bilindiğine göre neden yatırım yapmazlar? Bir Konut tuzağımı oluşuyor? 450.000 konutun tamamının müşterisinin olduğunu varsayarsak kalan 150.000 konut ihtiyacı yatırımcı için “fizibıl” olmayan konut niteliğinde olsa gerek. Yoksa Türk girişimci bu açığı değerlendirir diye düşünüyoruz. Burada devletin devreye girerek konut üretiminde ilave olarak yılda 150.000 artış daha yapması gerekir düşüncesindeyim. Zira anlaşılan bu 150.000 konutu alacak kesimin gelir durumu piyasa şartlarında konut alımını mümkün kılmayacak düzeyde.  Tabi unutmayalım, tüm yapılan yeni konutların satıldığını, arz fazlası olmadığını düşünürsek bu düzeyde bir rakamdan bahsedebiliriz. Yoksa yeni yapılan konutların 1/3 ünün satılamadığı varsayımında dahi bu rakam 300.000 lere çıkacaktır ki, durum daha da kritik noktaya taşınmakta. Demek ki bu kesimde bir ihtiyaç var fakat talebe dönemiyor. İhtiyacın yoğunlaştığı noktaya yakın üretim, talebi arttıracak ve bu sınıfta üretilecek konutlar ciddi değer artışları yaşayacak. Kira değerlerinin ise bu seviyede artacağı ise muamma. Dolayısı ile uzun vadeli kiraya vermek için değilde orta vadeli bir dönemde nakde çevrilen düşük fiyatlı konutlar iyi bir yatırım aracı olmaya devam edecektir. Konumu iyi merkezi alandaki lüks projeler ise her zamanki gibi kazandıran projeler arasında olacaktır.