Kira hukuku

KİRA HUKUKU VE TAHLİYE

Kanunların uygulanmasında, konuya ilişkin özel bir kanun varsa mahkemeler nezdinde öncelikle o kanun uygulanır, özel kanunda hüküm bulunmaması halinde genel kanun uygulama alanı bulacaktır.

Konumuzla bağlantılı olan kanunlardan, Borçlar Kanunu genel, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise özel nitelikte bir kanundur. Söz konusu kanun, belediye sınırları içerisinde mevcut tüm yapıların (gecekondular hariç) kiralanması ve tahliyesinde uygulanmaktadır. Bu nedenle, 6570 sayılı kanunu temel alarak konuyu anlatmaya çalışacağım.

Kira sözleşmelerine dayanan her türlü tahliye ve kira tespit davalarında, dava değerine bakılmaksızın SULH HUKUK mahkemeleri yetkilidir .

Kira alacağı davalarında ise görevli mahkeme, dava değerine göre belirlenir.
Söz konusu davaların birlikte açılması halinde yine dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .

Bu konuda kesin yetki kuralı geçerli olmadığından, genel yetki kuralları çerçevesinde, davalının ikametgahı mahkemesinde dava açılabilir.

Gayrimenkul kiraları hakkındaki Kanun, yani 6570 sayılı kanun, genel hatları ile kiracıları koruma amacını taşımaktadır. Bu amaç kendini özellikle kira süresi ve tahliye konularında göstermektedir. Kiralayanın, yani ev sahibinin kira süresini uzatmak gibi bir hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması halinde, kiracı isterse, kiraları ödemek koşulu ile o evde oturmaya devam edebilir. Kiralayan (ev sahibi) ancak biraz sonra tek tek belirteceğim şartların oluşması halinde tahliye davası açabilir. Kiracı, kira süresini uzatmak istemiyorsa, kira süresinin bitmesine 15 gün kala, ev sahibini bu durumdan haberdar eder ve zamanı geldiğinde de evi tahliye eder.

Kiralayanın (ev sahibi) tahliye davası açabilme şartları, Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı kanunun 7.maddesinde tek tek belirtilmektedir. Belirtilen bu hususlar sınırlı sayıda olup tarafların özel olarak belirledikleri şartlar geçerli olmaz. Yani, kiralayan ancak 6570 sayılı kanunda ve Borçlar kanununda belirtilen şartlar nedeniyle tahliye davası açabilir.

TAHLİYE DAVASI AÇABİLME ŞARTLARI
Öncelikle 6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarını inceleyelim:

İlk şart, kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur. Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Söz konusu tahliye taahhüdünü için de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim gibi tahliye taahhüdü öncelikle yazılı yapılmalıdır . Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter kanalıyla yapılması halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır. İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur . Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhüdündeki tarihin ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekir. Bir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhüdü geçerli olmaz. Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez .

Tahliye taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir .

Evin boşaltılacağına dair verilen taahhüdün dolmasının ardından ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada pratik olan yol Örnek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu durumda kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gün içinde bildirmesi istenir. Ev sahibi sözkonusu haklarını 1 ay içerisinde kullanmalıdır. Aksi halde, hakkından feragat etmiş sayılır ve sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır.

Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için ikinci şart ise evi; kendisi, eşi veya çocukları için konut olarak kullanma ihtiyacının doğması halidir. Madde metninde sayılan kişiler sınırlı sayıdadır, yani genişletilemez, yani evsahibi, kendisi, eşi veya çocukları dışında başka bir kimsenin konut ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Söz konusu konut ihtiyacının doğmuş, samimi ve gerçekçi olması gerekmektedir. Bu durumda, kira akdinin bitmesini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.

Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için üçüncü şart; ev sahibinin işyeri ihtiyacı nedenidir. Ev sahibi, bir önceki bendde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla, kiracıdan evini tahliye etmesini isteyebilecektir. İşyeri ihtiyacının yine bir önceki bendde anlatıldığı gerçek ve makul olması gerekmektedir . Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.

Bir evi, yukarıdaki bendlerde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı için alan yeni maliğin durumu ise biraz daha farklıdır. Bu durumda yeni malik , evi satın almasından itibaren bir ay içinde durumu belirten bir ihtar çektikten altı ay sonra tahliye davası açabilecektir.

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; taşınmazı yeniden inşaa veya imar amacıdır. Bunun için, evin zorunlu tamiratı gerekmekle birlikte, bu tamirat imar amacıyla yapılmalıdır . Tamiratların yapılması sırada kiracının evde oturması mümkün olmamalıdır. Kiracı, hakları saklı kalmak şartıyla evi terkedecek, onarım sonrasında ise tekrar dönecektir. Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Basit onarımlar için bu bend hükmü uygulanamaz, taliye kararı verilemez.

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir. Bu durumda kiralayan (ev sahibi), vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde 2 defa kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Eksik ödemeler için de iki haklı ihtar hüküm ifade eder.

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının veya eşinin aynı şehir belediyesi sınırları içerisinde oturabileceği bir eve daha sahip olması halidir. Böyle bir durumda kiralayan, konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan ve kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden tahliye davası açabilecektir. Kiracının evinde bir başka kiracının bulunması, kiralayanın bunu önceden biliyor olması durumu değiştirmeyecektir.

6570 sayılı kanununun 12.maddesine göre de; kira sözleşmesinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir. Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Kiralananı başkasına kiraya veren kiracıya, bu durumu düzeltmesi için ihtar çekilerek süre verilmelidir. Aksi halde dava açılır. İşgal halinde ise, hiçbir ihtar veya süre şartı aranmaksızın tahliye davası açılabilecektir.

Kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarından bir kısmı da Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Bunlar da sırası ile;

İlk şart, 256.maddede düzenlenen sözleşmeye aykırılık halidir. Bu hüküm genel bir hükümdür. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı kullanırken özenle ve tahsis gayesine uygun olarak hareket etmeli, bina içindeki diğer oturanlara karşı komşuluk gereklerine uygun davranmalıdır . Kiracının bu hallere aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesi için ihtar çekmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir.

Borçlar Kanunu anlamında, kiralayanın tahliye davası açabilmesinin ikinci şartı ise, 260.maddede düzenlenmiştir. Buna göre; Kiracı, zamanı gelmiş bulunan ancak ödenmeyen kira alacağı için, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerde 30 GÜN, daha kısa süreli sözleşmelerde 6 günlük süre verir ve kira parasının ödenmesini ister (ayrıca ödememe nedeniyle kira süresi sonunda sözleşmeyi fesh edeceğini de belirtebilir ayrıca ödenmeyen kira paraları ihtarda mutlaka gösterilmelidir) . Kiracının, borcunu ödemesi halinde kira ilişkisi devam edecek ancak, söz konusu ihtar 6570 sayılı kanuna göre ilk haklı ihtardan biri olarak sayılacaktır. Kira parasının ödenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen sürenin dolması ile tahliye davası açabilecektir.

KİRA TESBİT DAVALARI:
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.

Yargıtay, son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının, aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti için Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması gerektiğini vurgulamıştır.

Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde keşif yapılarak (Hukukçu+inşaat mühendisi+mülk sahibi) nden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmakta; rapor doğrultusunda karar verilmektedir.

5-6570 Sayılı Yasanın 7/E Maddesi Gereğince iki haklı ihtar nedeniyle Açılacak Tahliye Davası:Aktin bitimini takip eden 1 ay içerisinde dava açılması gerekir. Akit sona ermeden açılan dava reddedilir.

*Bir yıldan az süreli akitlerde iki haklı ihtar olmaz. Süresiz akitler yada yıllık ödeme şeklinde yapılan akitlerde iki haklı ihtara dayalı tahliye davasının uygulama alanı yoktur.

*İki haklı ihtarda kira başlangıcı ve süresi bilinmelidir.

*Dava hakkı kiralayana aittir. Malikin dava açabilmesi için kira bedelinin kendisine ödenmesi gerektiğine dair ihtarı tebliğ ettirmesi gerekir. İhtarda açıkça "şimdiye kadar kiralayana yaptığınız ödemeler bundan böyle bana ait olan.....şu adrese yapınız." Şeklinde net bir açıklamaya yer verilmeli ve ondan sonra iki haklı ihtarlarını tebliğ ettirmelidir.

*İhtarların B.K.260. maddede ki şekil şartlarını taşıması gerekmez. Önemli olan karşı tarafa mektup, telgraf , faks v.b.tebliğ araçları ile tebliğ etmektir. Tebligat , Tebligat yasasına uygun yapılmalıdır.

* Telgraf ile yapılan ihtarlar bizzat kiracıya yapılmalıdır . Eşine dahi yapılsa ihtar geçersiz sayılır.

*Muaccel olan( vadesi gelmiş olan) aylar tek bir ihtara konu olabilir. Parçalanarak iki ihtara konu edilemez.( Örneğin kira bedeli süresinde ödenmeyen aylar Eylül ve Ekim 2000 olsun . Kiralayan bu ayları ayrı ayrı bölüp iki ihtar konusu yapamaz. Eğer kiracı Kasım ayının kirasını da süresinde ödemez ise bunu da ayrıca ikinci bir ihtar ile kiracıya tebliği etmesi gerekir.

*Ödeme tebliğ tarihinden önce yapılmış ise davanın reddine karar verilmelidir. Tebliğden sonra yapılan ödemelerin de hukuki değeri yoktur.

* İhtarın tebliğinden önce ödenmek istenen kira paralarının kiralayanın almadığı vakıası tanıkla ispat edilebilir.

* Tebliğden sonra ödemenin yapıldığını ispat, bunu iddia eden davacıya düşer.

* Miktarı belli olan yakıt kira bedelinden sayılır.Elektrik, kapıcı ve yönetici giderleri ise kiradan sayılmadığı için iki haklı ihtara konu olmaz.

* Eski malik süresinde açtığı iki haklı ihtara dayalı tahliye davasını yeni malike devredebilir.

* İhtarlara konu olan kiraların aynı kira yılına ait olması gerekir.

* Kiralayan birden fazla ise hepsinin birlikte kiracıya iki haklı ihtar göndermesi ve birlikte dava açması gerekir.

* İcra ödeme emri ihtarname yerine geçer.

* İki haklı ihtarda kira bedeli ödenmeyen ayların açıkça gösterilmesi gerekir.
* Peşinen ödeme şartı her ayın üçüne kadar ödemeyi gerektirir. İhtar için Bu sürenin dolması beklenilmelidir.

*6570 Sayılı Yasanın 7/E Maddesine konu olan ihtarlar muaccel olmuş olan kira bedeli için geçerlidir.

*Keşide tarihi sadece muacceliyet yönünden önem arzeder.

*Kiralayanın, kiracının "teamül iddiasından" kurtulması için bir ihtarla bunu kiracıya bildirmesi gerekir.

*Akit, akit şartlarını değiştirecek nitelikte teamül oluşturabilmesi için istikrarlı biçimde düzenli bir uygulama olması gerekir.

6 - 6570 Sayılı Yasanın 7/Son Maddesi Gereğince Belediye sınırları içerisinde kiracının yada eşinin üzerinde kayıtlı konutu olması halinde Açılacak Tahliye Davasında Süre: Belirli bir süre öngörülmemiştir. Dava , şartların oluştuğu öğrenildiği takdirde herzaman açılabilir.

* Bu madde sadece meskenler hakkında uygulanır. Konutun, Kiracının ve zorunlu aile bireylerinin sağlığı açısından oturulabilir özellikte olması şarttır."Oturulabilir olma" koşulu önemlidir, Mahallinde Keşif yapılarak bilirkişi dinlenilmelidir. Kiracının sosyal durumu, sağlığı, aile sayısı ve yaşantısı gözönünde bulundurulur.Bu maddede ki tahliye sebebi mutlaktır. Böyle bir konutun varlığını , kiralayanın önceden bilmesi yada bilmemesinin önemi yoktur.

* Bu madde kapsamında ki dava sadece malik tarafından açılabilir. Kiralayanın bu davayı açma hakkı yoktur.( önemli)

* Evin davalının işyerine yada çocukların okuluna uzak oluşu 7/son maddesinin uygulanmasına engel değildir.

* Kiracının dava konusu olan konutu dava tarihinden sonra satması sonuca etkili değildir.

* Henüz inşaat aşamasında olan konut 7/son maddesi kapsamında değerlendirilemez Yani .Oturulabilir değildir.

* İştirak halinde mülkiyete konu olan evin oturulabilir olma özelliği yoktur.

* Konut mücavir alan içerisindeolup her türlü belediye hizmetlerinden yararlanma imkanı var ise 7/son düşünülebilir. Bu husus Belediyeden sorularak mahallinde, keşif ile saptanmalıdır.

7 - 6570 Sayılı Yasanın 12. Maddesi Gereğince Fuzuli İşgal Edene Açılacak Tahliye Davasında Süre: Bu davada herhangi bir süre sözkonusu değildir.

* Fuzuli Şagile ihtar çekmek gerekmez. Ancak akte aykırılıktan dolayı ihtar çekmeden tahliye davası açılamaz.

* Sözleşme fesedildikten sonra mal sahibinin rızası ile geçici olarak belirli bir zaman içerisinde oturmasına izin verilen kiracı fuzuli şağil sayılmaz.

*Sözleşmeye aykırılıktan dolayı dava açma hakkı kiralayana aittir.

* Kiralananda oturan kiracının kardeşi dahi olsa Fuzuli işgalci sayılır.

* Sözleşmede açıkça aksine hüküm yok ise ortaklığa kabul ciro ve devir sayılmaz.

* Sözleşmede ki devir ve ortaklık yasağına rağmen zımni muvafakatın tanıkla ispatı mümkündür.

* Kiracı sözleşmede olmasa bile kiralananı başkasına kısmen yada tamamen işgal ettiremez , devredemez ve kullandıramaz

* Kiralayanın kira parasını isteği kişi fuzuli şağil sayılmaz, yine kiranın bu kişi tarafından yatırıldığı kiralayan tarafından baştan beri bilinmesi halinde kiralananda oturan bu 3. kişi fuzuli şağil sayılmaz.

* Sözleşmede devir yasaklanıp ortaklık açık bırakılmış ise kiracı 3. kişiyi ortak alabilir.

*Devirde kiracının kiralananla ilgisi kalmamış sayılır.

İCRA VE İFLAS YASASINA GÖRE TAHLİYE DAVALARI:(BKZ-İcra Hukuku(Tıklayınız)
1 - KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ SEBEBİNE DAYALI TAHLİYE (İİY.269 ve devamı)

KİRACI ? (ÖDEME EMRİNE) 7 GÜN ?İCRA DAİRESİ ?(İtiraz takibi durdurur)?: 1-Kira sözleşmesinin varlığına 2-İcra Dairesinin Yetkisine 3- Kira bedelinin miktarına 4- Kira bedelinin Ödendiğine 5- Kira bedelinin süresinin gelmediğine( muaccel olmadığına) 6 -Takas iddiası 7 - İmzaya, itiraz edebilir.

ALACAKLI (İtiraz Üzerine) ?6 AY İÇERİSİNDE?İCRA TETKİK MERCİİ?İTİRAZIN KALDIRILMASI ?Davası açabilir.
* İ.T.M.'inde yemin verilmez , tanık dinlenemez.
* 6 aylık süre hak düşürücü süredir.
* Sözleşme Noter huzurunda yapılmış ise kiracı imzaya itiraz edemez, itiraz eder ise alacaklının İTM. ine başvurması halinde mahkeme tahliyeye karar vermek zorundadır.

İİK 269-276 Maddeleri kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesini düzenlemiştir. Alacaklı , kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri ( Örnek 51 ödeme emri) gönderir ve adi kiralarda 30 gün hasılat kirasında ise 60 gün içerisinde ödemesi için süre verir. Kiracı bu süre içerisinde borcunu ödemez ve de ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmez ise kesinleşir ve kiralayan İcra Tetkik Merciine başvurarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracı itaraz etmiş ise bu durumda kiralayan 6 ay içerisinde itirazın kaldırılmasını İ.T.M.'inden isteyebilir.

* Ödeme Emrinde:1-Ödeme ve İtiraz süresi 2- aktin feshedileceğine ve tahliyesinin isteneceğine ilişkin ihtar mutlaka olmalıdır.

* Takip talebinde açıkça tahliye talebi yok ise örnek 51 nolu ödeme emri gönderilemez. gönderilmiş olsa dahi İ.T.M.resen bu hususu araştırmalıdır.

* Örnek 49 nolu ödeme emri gönderilmiş ise alacaklı konutun yada işyerinin tahliyesini İ.T.M.'den isteyemez.

* Sözleşme yazılı ise kiralayan takip talebine sözleşmenin suretini eklemelidir.

* Kiralayan tüzel kişide olabilir.

* Kiralayan birden fazla ise çoğunluk talebiyle tahliye istenebilir.

* Kiracı birden fazla ise tahile hepsi hakkında istenilmelidir.

* ödeme emri sözleşmede yazılı olan adrese çıkartılır.

* İtiraz takibi durdurur.

* Sözlü akitlerde de ilamsız icra takibi yapılabilir.

* Takip talepnamesinde açıkça taahhüde dayalı tahliye isteği yok ise tahliye kararı verilemez.

* Ödeme emri ile verilen 30 günlük süre dolmadan tahliye istenemez.

* Ödeme emrine( 51 Ödeme Emri) 7 gün içerisinde itiraz edilmez ise takip kesinleşir.