Konut finasmanı (Mortgage) konusunda dünyada yaşanan ve Türkiye’de yaşanacak gelişmeler

Geldi, gelecek, başladı, başlayacak derken, bir şekilde sistem çalışmaya başladı. Bankalar Mortgage kredileri kullandırıyorlar. Ancak daha yapılması gereken çok iş var. Türkiye’deki yapıdan ve durumumuzdan bahsettikten sonra diğer bazı ülkelerde yaşanmış tecrübeleri de aktarmak istiyorum. Öncelikle; aşağıda yeralan özetlerde her bulletın tek bir ülke örneğini açıkladığını belirtmek isterim.

Türkiye olumlu demografik değerlere sahip bir ülkedir. Halen 73 milyon nüfusa sahip olan ülkemizin, 2050 yılında yaklaşık 96 milyon olacağı tahmin edilmektedir. Halen konut stokunun %38 i ruhsatsız. Yalnızca %33 de iskân izni var. Konutların %60 ı 20 yaşını aşmış durumdadır.

Türkiye’de yaşanan gelişmeler uluslararası piyasalarda olumlu izler bırakıyor. Piyasanın 2 yıl içinde 20 milyar $ seviyesine çıkılacağı düşünülüyor. Şuan için kredilerin ancak % 0, 5 oranında mortgage kredisi verildi. Ülkemizin ileride ihtisaslaşmış bir piyasaya sahip olacağı kesin gözüyle bakılmaktadır. Tabi tüm bu şartlar makro ekonomik istikrar şartına bağlı.

Yaşanacak olumlu gelişmeler için Mortgage ürünlerinin de çeşitli ve halka uygun olması çok önemli. Ayarlanabilir enstrümanlar yaratılması gerekiyor. Daha düşük gelir düzeyine sahip olanlara destek verilmesi gerekiyor. Bununda TOKİ aracılığı ile yapılmasına çalışılıyor.

TOKİ 1981 yılında kuruldu. 2004 yılında arsa ofisini devraldı ve 64 milyon m2 arazisi oldu. Amacı Planlı Kentleşme sağlamak. 7 farklı konut projesi yürütüyor. Fon transferinin hızlandırılması gerekiyor. Teminatların değerlendirildiği kurumlar gerekiyor. TOKİ yanında özel sektöre de bazı imkânlar verilmelidir.

Türkiye’de türev ürünler açısından çok önemli açılımlar yaşanıyor ve yaşanacak. Çok önemli fonlar sağlandı. Vergi mevzuatı açısından yaşanan gelişmeler fonları güçlendirecektir. Emlak piyasasının kendine gelme dönemi başlamıştır.

Ancak bir konuya parmak basmak zorundayım. Mortgage kredilerinde sigorta hususu zorunlu olmak zorundadır. Bu hem kredi kuruluşları hem de müşteriler için önemli bir unsurdur.

Piyasamızda değişken faiz oranları konusunda yol alınması gerekmektedir. Bunun içinde kısa vadeli endeksler belirlenmelidir. Ruhsatlı konutlar için kentsel dönüşüm sistemleri biran önce hayata geçirilmelidir.

İstanbul da 3 milyon konutun %60’nın yenilenmesi gerektiği belirtiliyor. Sabırsız potansiyeli tatmin edebilmek için hızlı olunmak zorundadır. Konut piyasası yaklaşık 200 sektörü peşinden sürüklemektedir. Bu sebeple önemi çok büyüktür. Türkiye de ilk aşamada sabit oranlı mortgage kullanması ve piyasalarını öncelikle mevduat destekli kurmalıdır.

Hane halkı tasarruf oranı hızla düşüyor. İTÜ de Yeşil Ev Projesi yürütülüyor. Enerji ev sistemleri oluşturuluyor. Yeşil Binalar Derneği kuruldu. Bilinçli bir oluşum yürütülüyor.

Türkiye’de faiz oranlarında kırılma noktası %12 faiz oranı. Vergi, resim, harçlar konut fiyatının %20 sini oluşturuyor. Bu oran çok yüksek görülüyor. İnşaatçı firmalar kamu otoritesinden Konut Politikasının belirlenmesini ve deklere edilmesi bekleniyor. Ayrıca; özel sektör TKHK’nun değişmesini talep ediyorlar. Çünkü Konut iadeleri kendileri için büyük bir risk teşkil ediyor.

Türkiye de yabancılara 7 yıl içinde 10.000 kredi kullandırılan konut satıldı. Tahmini olarak yabancılara 10 yılda 1 milyon adet konut satılacak. 18 milyon stok konuttan, 10 milyon civarında konut 20 yaşın üzerindedir. Konut Piyasasında 10 yılsonunda hedeflenen rakamlar şu şekildedir. 600 milyar$ yurt içi satıştan, 300 milyar $ ise yurtdışı satıştan olmak üzere toplam 900 milyar $’ lık bir satış hedefleniyor.

Türkiye’de yeni ve yaratıcı mortgage ürünleri yaratılmalı, tamamlayıcı kredi ürünleri (bireysel krediler, konut tamamlama kredisi) oluşturulmalıdır. Hizmet kalitesine önem verilmeli, İSO 9002 sertifikalı firmalar tercih edilmelidir. Halk tarafından emlak piyasalarının takip edilmesi gereklidir. Müşterilerin ihtiyacına göre mortgage ürünleri geliştirilmelidir. Sigorta şirketleri ile görüşülerek yeni ürünler oluşturulmalıdır.

Önemli bir husus da kamu tarafında uzmanlaşmış kişilerden bilgi alınmalı, mevzuat bu şekilde oluşturulmalıdır. Türkiye’nin en büyük sorunu piyasa istikrarsızlığı, puan politikasının olmaması ve aylık faiz oranlarının yüksek olmasıdır. Halen 10 yıllık mortgage en çok tercih edilen vadedir.

· ABD ve İngiltere’de alınmış ipoteklerin kredilere oranı %70 civarındadır. Türkiye de bu oran % 4 civarındadır. Mortgage piyasaları %70 oranında mevduatlardan kazanıyor. Bu iki ülkede küreselleşmeden ötürü risk katlanarak büyüyor. Nakit darlığı yaşanıyor. Bu durum Türkiye de kısa vadeli piyasaları olumsuz etkileyebilecektir. ABD’de dini kuruluşlara da kredi verilmesi gündeme gelmiş ve kiliselere kredi kullandırımı başlamıştır. Bir mortgage kredisi alan müşteriye ikinci mortgage için de destek verilmekte, böylelikle At’a değil jokere yatırım yapılmaktadır. Orta Amerika’da gelir düzeyi çok düşük olması sebebiyle genellikle konut iyileştirme kredileri kullandırılır.

· İspanya’da 500 milyar Euro ile en hızlı gelişen piyasa olmuştur. Korumalı Mortgage kullanıldı. Basel II standartlarında uygulamalar yürütülmektedir. Mortgage konusunda uzmanlık yarışı devam etmektedir. Genellikle fona dayalı sekürizasyon yapılıyor.

· Türkiye Brezilyanın 5 yıl önceki hali. Bu ülkede modern ürünler sunuluyor. Mükerrer vergilendirme yapılmıyor. Konutları yaparken çevre standartlarına çok önem veriyorlar.

· Malezya, 80’li yıllarda likidite sorunu vardı. SPK gelişmemişti. Daha sonra Mortgage piyasaları oluşmaya başladı. Şimdi iki türlü mortgage modeli uygulanmaktadır. Halkın %60’nın Müslüman olduğu Malezya’da şeriata uygun ürünler ve diğer ülkelerde uygulanan mortgage ürünleri yer almaktadır.

· Meksika bu piyasa 4 yıl içinde %17 büyüdü. 2008 de 100 milyar $ geçmesi planlanıyor. Şu an piyasa 79 milyon $ civarında, bunun 2010 da yaklaşık 340 milyon $ olması tahmin ediliyor. Devlet destekli Mortgage Bankası var. 2013 yılına kadar devlet desteği devam edecek daha sonra bu banka ticari banka olarak çalışmaya devam edecek. Piyasanın gelişiminde sekürizasyon çok etkili, her yıl 1 milyon adet ev ihtiyacı bulunuyor. 6 milyon kişi mortgage kullanıyor. Depreme dayalı mahalleler kuruyorlar. Güvenceli devlet tahvilleri bulunmuyor. Toprak rezervi, proje yönetimi ve mortgage kredisi olarak 3 konuda başarı sağlandı. Yeşil konutlara önem vermeye başladılar. Ulusal konut komisyonu kurulmuş çalışanların maaşlarının %5 i yasa gereği bu fona aktarılıyor. Meksika’da da çok genç nüfus var. 120 milyon kişi yaşıyor. %76 sı kentsel alanda bulunuyor.

· Taylanda iç sermaye piyasası gelişmediğinden zaman içinde sorun yaşandı. Ülkede 15 yılda gecekondular kalktı. Ülkemizde TOKİ den de bu beklenir oldu.

· Güney Afrika da 1994 den sonra Siyahlar ev sahibi olmaya başladılar. Ayrımcılık ve ırkçılık o tarihlere kadar devam etti. Tarihsel dengesizlik sonunda sağlandı. Mortgage tazminat fonu kurulmuş; Riskli bir durumda belli bir oranda sigorta sağlamak amacıyla devreye girmektedir. Geniş tabanlı siyasi ekonomi güçlendirildi, konut edinmek teşvik edildi. Değişken oranların yükü sebebiyle uzun süreli raidler kuruldu. Hayat sigortası şirketi kuruldu. Müşteri sadakat programı kuruldu, çapraz satışlar karlılığı daha da arttırdı, Bankalar dışında mortgage firmalarının da çok önemli yeri oldu.

· Romanya’da, 20 milyon insan yaşıyor. Dünya Bankası desteği ile ikincil piyasa 2006 da kuruldu. Piyasanın %88 i yabancı para birimlerinden oluşuyor.

· Birleşik Arap Emirliklerinde yabancılar için emlak kanunu çıkarıldı. Petrol fiyatları emlak piyasasına endekslendi. 23 tane Banka piyasada yer almaktadır. Kredi büroları yeni yeni oluşmaya başladı.

· Latin Amerika’da , konut mikro finansman bankaları oluşturulmuştur. Krediler dört çeşit veriliyor (konut, konut geliştirme, perakende konut ve toptan konut pazarlaması) şeklinde. Elektrik ve su bağlatmak için dahi mortgage kredisi alınabiliyor. 5000 $’ın altında kullandırılan kredilere ipotek alınmıyor, üzerine ipotekli kredi kullandırılıyor.

İlk defa blogum da bu kadar uzun yazmakla birlikte çok önemli olduğunu düşündüğüm bu başlıkları sizlerle paylaşmaktan büyük keyif aldığımı bilmenizi isterim.