Riskli yapı ve uygulamalarında karşılaşılan problemler ve çözüm önerileri

Riskli yapı uygulamaları ülkemizde bütün bölgelerde aktif olarak en çok uygulama gören parsel bazlı uygulamalardır. Dönüşüm sürecinde uygulama işlemleri, yardım ve destekler, kurumlarda yapılan işlemler, süreç takip ve kontrolü, mülkiyet ve değerleme işlemlerinde bir çok farklı problemlerle karşılaşılmaktadır. Bu durumlara ilişkin mevzuatta belirtilen hükümlere göre çözümler aşağıdaki başlıklarda incelenmiştir.

RİsklİYapıların Tespİt İşlemlerİnde Karşılaşılan Problemler ve Çözüm Önerİlerİ

Riskli yapı tespit çalışmalarında genel olarak karşılaşılan problemler aşağıda sıralanmıştır;          

Maliklerin itilaflı bulunması halinde riskli yapı tespiti; Kanun kapsamında yapılan riskli yapı tespit uygulamalarında hissedar durumdaki bir malikin riskli yapıyı tespit etme talebiyle dönüşüm uygulaması başlamaktadır. Dönüşüm uygulamalarında riskli yapının tespit edilmesinden sonra geriye dönüş veya süreçten vazgeçme gibi bir olasılık yoktur. Riskli yapıda bulunan maliklerin itilaflı bulunması halinde maliklerden birinin talep etmesiyle bu süreç başlamaktadır. Bu tespiti talep eden kişi veya kişilere riskli yapı dönüşüm sürecine ilişkin gerekli bilgilendirme yapılarak riskli yapıda maliklerin oybirliğiyle veya üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlamaması halinde taşınmazlarının kamulaştırılacağı konusunda yeterli bilgilendirme yapılmalıdır. Mevzuat çerçevesinde can ve mal güvenliğini sağlamak adına bir hissedarın talebi dikkate alınarak işlem yapılmaktadır. Bu nedenle riskli yapı kapsamında yapılacak uygulamalarda maliklere, dönüşüm uygulamalarının içeriği, maliklerin hakları ve uygulamanın sonuçları hakkında gerekli bilgilendirme yapılmalıdır.

Maliklere riskli yapı tespiti tebligatının yapılamaması; Uygulama sürecini aksatan en önemli işlem adımı taşınmazın maliklerine ulaşılamamasından kaynaklanmaktadır. Riskli yapı tespit edilip onaylanması sonrasında Müdürlükçe tapu müdürlüğüne riskli yapı belirtmesinin kütüğe işlenmesi ve maliklere bilgi verilmesi istenilir. Yönetmelikte riskli yapının maliklere tebliğ edilmesi hususunda tapu müdürlükleri görevlendirilmiştir. Fakat tapu müdürlüklerinin iş yoğunluğunun bulunması, maliklerin Ulusal Adres Veri Tabanında tebligata uygun adresinin bulunmaması gibi nedenlerle tebligat sürecinde aksamalar yaşanmaktadır.

Riskli yapı tebligat işlemleri için dönüşüm mevzuatında görevlendirilen kurum, tapu müdürlükleridir. Uygulamaların sağlıklı bir şekilde yürümesi için yapılacak çalışmalara can ve mal güvenliği hassasiyetiyle yaklaşılarak iş ve işlemler yapılmalıdır. Ayrıca Yönetmeliğin 15. maddesinde kamu personelinin maliklere iş ve işlemlerde yardımcı olmakla yükümlü olduğu belirtilmiştir. Bu nedenle tebligat işlemlerinde iyi niyet çerçevesinde kurum ve kuruluşlarla uzlaşı yoluna gidilerek sürecin sağlıklı bir şekilde ilerlemesine özen gösterilmelidir.

Riskli yapı tespiti için lisanslı kurum ve kuruluşlara müracaat edilirken taşınmaz maliklerinin ikamet adresi bilinen kişilerin adresleri beyan edilerek ve UAVT’de adresin bulunmaması halinde bu adreslere tebliğ edilmesi sağlanarak bu sorun çözülebilir. Tebligat işlemi ilgili kişinin kendisine yapılacağı için belirtilen adreste malikin bulunması durumunda, malike tebligatın ulaşması, tebligat çalışmasının tamamlanmasını sağlayacaktır.

Riskli yapı itiraz sürecinin tespit edilmemesi problemi; Tapu müdürlükleri tarafından riskli yapı maliklerine yapılan tebligatın malike ulaşmasından itibaren on beş gün içinde Müdürlüğe riskli yapı tespitine itirazda bulunabileceği yönetmelikte hüküm altına alınmıştır. Tapu müdürlüğünce malike yapılan tebligatın ne zaman malike ulaştığının tespit edilememesi itiraz sürecinde ve diğer süreçlerde aksamaya sebep olmaktadır.

Uygulama yönetmeliğinde tebligat işlemlerine ilişkin yapılan tebligatın elektronik ortamda da Müdürlüğe bildirilebileceği hüküm altına alınmıştır. Riskli yapı belirtmesi ve riskli yapıya itiraz işlemi hakkında malike tapu müdürlüğünce yapılan tebligatın PTT tarafından verilen tebligat sorgulama makbuzlarının Müdürlüğe iletilerek, Müdürlükçe PTT’nin internet sitesinde yer alan tebligat sorgulama menüsünden tebligatın malike ulaşıp ulaşmadığı veya ne zaman ulaştığı sorgulanarak tespit edilerek işlemler sonuçlandırılabilir. Bu kapsamda PTT’nin tebligat sorgulama menüsü ile (ARAAD.net) entegrasyonu yapılarak tebligat işlemlerinin yapılıp yapılmadığı güncel olarak uygulama programı üzerinden kontrolü sağlanabilir.

Riskli yapıların talebinin malik tarafından yapıldığının kontrol edilmesi; Riskli yapı tespit talebinin malik tarafından yapılması durumu malikin dilekçesi, tapu sureti ve kimlik fotokopisiyle yapılmaktadır. Yapılan riskli yapı tespitinin malik tarafından yapılıp yapılmadığının kontrolü için mülkiyet durumunun güncel olarak tapu müdürlüğünden sorgulanması gerekmektedir. Tapu müdürlüklerince kullanılan TAKBİS yazılımından Müdürlüklere kullanım verilmesi suretiyle yapılacak bu işlemlerde hızlı ve sağlıklı çözümler üretilebilecektir.

Riskli yapının konumsal doğruluğunun tespit edilmesi; riskli yapı dönüşüm uygulamalarından talep edilen tapu suretinin kadastral haritası veya üzerinde mevcut yapı işlenmiş şekilde bulunan imar durumuyla incelemesi yapılarak mülkiyet, konum ve yapı bütünlüğü kontrol edilmelidir. Riskli yapının bulunduğu parselin konumunun kontrol edilmemesi halinde telafisi mümkün olmayan hatalar oluşacaktır. Bu nedenle her riskli yapı tespit raporunda taşınmazın güncel tapu bilgileri ve imar planı - kadastral haritası bulunması uygulamaların sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi adına önem arz etmektedir.

Kira yardımlarının yapı maliklerine yapılması; Riskli yapılarda anlaşma ile tahliye edilen yapı maliklerine ve bu yapılarda en az bir yıl süreyle ikamet edenlere yapıyı tahliye etmesi halinde kira yardımı yapılmaktadır. Maliklerin vefat etmesi halinde veya projeleri uygulayan firmalar tarafından bu yardımların başkası tarafından alınmasının engellenmesi adına yardımın yapılacağı malikin veya hak sahibi kiracının adına açılmış IBAN numarasına yapılmalıdır. Yardım başvurusunu maliklerin veya hak sahiplerinin yapması mecbur tutularak maliklere bu yardımların yapılması sağlanmalıdır. Sağlık rahatsızlığının bulunması nedeniyle Müdürlüğe müracaat edilememesi halinde, maliklerin rahatsızlık durumuna ilişkin sağlık kurulu raporu istenerek müracaatın yakınlık derecesi bulunan kişilerce yapılması sağlanmalıdır.

Yapı yıkım işlerinin kontrol edilmesi; Uygulama yönetmeliğince riskli yapı yıkım işleri ilgili idare(belediye ve özel idare) tarafından yapılmaktadır.  Kurumların işlerinin yoğun olması nedeniyle ve kurumlarda dönüşüm işlemleri hakkında görevli teknik personelin bulunmaması halinde riskli yapılarda dönüşüm uygulamaları düzenli olarak kontrol edilememektedir.

Bu durumda Müdürlükçe ilgili idare ile görüşmeler sağlanarak riskli yapıların yıkım işlemlerinin takip edilmesi için kamu personelinin görevlendirilmesi istenilmelidir. Müdürlükçe dönüşüme tabi olan riskli yapıların listesi iki aylık periyotlar halinde ilgili idarelere gönderilerek bu yapıların yıkımı için ne kadar yıkım süresi verildiği,  yıkım süresinin başlangıç ve yıkım tarihi, yapı yıkım ruhsatına ilişkin bilgiler ve yapının yıkılma durumuna ilişkin bilgiler istenilmelidir. Saha çalışmalarında belirli aralıklarla yıkım işlemi yapılacak yapılar kontrol edilerek bu yapıların yıkım çalışmasının başlamaması halinde ilgili idarelerle görüşülerek sürecin sağlıklı ve kontrollü bir şekilde yürütülmesi sağlanmalıdır.

Kira yardımları yapılmadan önce yapının hizmetlerinin sonlandırılması; Kira yardım başvuruları malik tarafından yapılması halinde riskli yapı inceleme formu, tapu ve kimlik fotokopisi, riskli yapıyı boşaltıp yeni bir yapıya geçtiğini gösteren Nüfus ve Vatandaşlık İşlerinden alınan yazı ve üst yazıyla müracaat edilir. Bakanlığın kira yardımı için yayımlamış olduğu genelge de ise riskli yapı maliklerine yapılacak kira yardımlarında elektrik, su, doğalgaz ve telefon hizmetlerinin sonlandırılması, riskli yapıya ilişkin vergi borçlarının ödenmiş olması istenilmektedir. Kira yardımları yapılmadan önce, maliklere Müdürlük tarafından kira yardımının yapılabilmesi için istenilen evraklara ilişkin liste bildirilerek bu evrakların getirilmesi sonrasında kira yardımının yapılacağı bildirilmelidir. Yapılacak kira yardımları için verilen evraklarda, eksik veya yanıltıcı bir bilginin bulunması halinde yapılacak yardım ve desteklerin ilgili kanun hükümlerine göre geri ödeneceğine dair taahhütname imzalatılarak yardım ve destekler verilmelidir. Bakanlık veya Müdürlük tarafından oluşturulacak bir formun hizmet veren kurumları dolaştırılarak “borcu yoktur ve ilişiği yoktur” olarak kaşelenmesi sonucu hizmetlerin sonlandırıldığı kayıt altına alınacaktır. Her riskli yapının, kira yardımı yapılmadan önce yerinde inceleme yapılarak ve tutanak düzenlenerek boşaltıldığı tespit edilmelidir.

Dönüşüm uygulamaları yapılmadan önce taşınmazın hukuki, fiziki ve ekonomik durumunun tespit edilmesi; Dönüşüm uygulamasına tabii riskli yapıların yıkılması sonrasında karşılaşılabilecek durumların önceden tespit edilebilmesi için, uygulama başlamadan önce lisanslı kurum ve kuruluşlar tarafından, maliklerce taşınmazın tapu bilgilerini, imar durumunu, taşınmazın yıkılmasından sonra yapılabilecek yapılaşma durumunu tespit etmesi tavsiye edilerek, uygulamalar bu incelemenin tamamlanması sonucunda başlatılmalıdır. Yapılaşma yönünden bir kısıtlama bulunması, maliklere ulaşılamaması veya yapının mevcut imar durumunun yeniden yapılaşmaya müsait olmaması halinde uygulamalarda önemli ölçüde sıkıntı yaşanacaktır. Uygulama aşamasında problemlerle karşılaşılmadan önce karşılaşılabilecek sorunlar önceden tespit edilerek çözüm üretilmeli ve uygulama çalışmaları başlatılmalıdır.

Kat irtifakı projelerinde yer alan bütün bağımsız bölümlerin taşınmazın mahallinde bulunmaması ve bağımsız bölüm tespit etme problemi; Uygulamalarda onaylı kat irtifakı projelerinde bağımsız bölümlerin tamamının inşa edilmemesi halinde yapılacak yardımlar ve hak sahipliği konularında sıkıntılar yaşanmaktadır.

Yapılacak kira ve kredi faiz desteği mevcut yapının anlaşma yoluyla tahliyesi halinde verilmektedir. Tahliye edilecek bir bağımsız bölümün bulunmaması halinde kira yardımı ve kredi faiz desteği verilemez. Fakat her bağımsız bölüme ilişkin arsa payının bulunması nedeniyle riskli yapıya ilişkin yıkım sürecine ait tebligatlar bütün bağımsız bölümlere gönderilir. Parsel üzerindeki yapının yıkılması sonrasında bağımsız bölümlerin uzlaşıya katılması ve arsa payları oranında karar vermesi sağlanarak dönüşüm uygulaması yapılır.

Uzlaşı işlemlerinde çoğunluğun anlaşmayı sağlamayan maliklere baskı uygulaması; uzlaşı işlemlerinde üçte iki çoğunluk sağlayan maliklerin,anlaşmaya katılım sağlamayan malikler üzerinde baskı uygulamaması veya haksızlığa uğratılmaması için bir itiraz süreci oluşturulmalı ve bu süreç içerisinde Müdürlüklere müracaat edilerek yapılan çalışma ve uzlaşıya yapılan itiraz, teknik personeller aracılığıyla incelenmelidir. Bu konuda mevzuat düzenlemesi yapılarak Müdürlüklere arabuluculuk görevi verilmeli ve baskının minimize edilmesi hususunda Müdürlükler katalizör olarak görev yapmalıdır.

Veraset problemlerinin bulunması halinde dönüşüm uygulamalarındaki süre sınırlamalarına uyulamaması; Riskli yapılarda dönüşüm sürecinde veya süreç başlamadan önce maliklerin birinin veya birkaç kişinin vefat etmesi halinde yıkım sürecinde ve uzlaşı sürecinde sıkıntı yaşanmaktadır. Maliklerden biri veya birkaçının dönüşüm süreci öncesinde veya riskli yapı tespit çalışması sırasında vefat etmesi halinde bu durum hakkında Müdürlüğe ve İdareye bilgi verilmelidir. Riskli yapı tespitinin maliklere bildirilmesinden önce malikin vefat etmesi halinde tebligat işleminin gerçekleşememesi nedeniyle veraset işlemlerinin yapılması için gerekli süre maliklere tanınmış olacaktır. Riskli yapı tespitinin malike tebligat edilmesi sonrasında malikin ölmesi halinde, idarece riskli yapının yıkımı için verilecek sürenin veraset işlemi düşünülerek verilmesi gerekebilir ve altmış günden fazla olan ilk yıkım süresi uzatılabilir. Riskli bina yıkılmasından sonra uzlaşı işlemleri gerçekleştirilmeden tebligatın malike ulaşmaması sürecin başlamamasına sebep olacağı için uygulama işlemlerinin gerçekleşmesi adına hukuki bir problem oluşturmayacaktır.

Hak sahipliğinin tespit edilememesi; Riskli yapılarda kat irtifakı veya mülkiyeti bulunamayan ruhsatsız yapıların hak sahipliğini tespit etmek dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken işlem adımlarındandır. Riskli yapılarda yer alan bağımsız bölümler; adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde adres bilgisinin kayıtlı olması, bağımsız bölüm bazında konut veya işyeri olarak emlak ve çevre temizlik vergisi ödenmesi ve elektrik, su, doğalgaz aboneliğinin bulunmasıyla tespit edilir. Bir bağımsız bölümün malik tarafından kira yardımı veya kredi faiz desteği kullanabilmesi için, bağımsız bölüme ilişkin emlak vergisi, adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde taşınmazın bağımsız bölümünün adres olarak gösterilebilir olması, taşınmaz üzerince kiracı ikamet ediyorsa kira sözleşmesi, taşınmazın kiraya verildiğini gösteren beyanname ve kiracı üzerine bulunan abonelik bilgilerinin Müdürlüğe ibraz edilmesi gerekmektedir. Kiracılar için riskli yapıda bir yıldan daha fazla elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerine aboneliğin devam edilmesi belgelenmelidir. Kiracının malikle düzenlemiş olduğu kira sözleşmesi kuruma iletilmelidir. Müdürlükler tarafından abonelik bilgileri veya fatura üzerinde yer alan adres bilgisi ile UAVT’de yer alan bağımsız bölüm adres bilgisinin uyumlu olduğu tespit edilerek yardım ve destekler onaylanmalıdır.

Uzlaşı çalışmaları öncesi tevhit işlemlerinin yapılması; Dönüşüm uygulamalarında uzlaşı çalışmaları başlamadan ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılması riskli yapının malikinin tespit edilmesi konusunda önemli problemlere sebep olmaktadır. Tevhit işlemi sonucunda iki parsel maliklerinin riskli yapıya ortak olması durumunda riskli yapı sahibinin yapının kendisine ait olduğunu belgelemesi gerekmektedir. Riskli yapı malikinin tespit edilememesi halinde tapuda yer alan bütün malikler taşınmazın maliki olarak değerlendirilir. Yapılacak kira yardımı ve kredi faiz destekleri ise bu kapsamda yapılacaktır.  Tevhit işlemi yapılırken mevcut binanın hangi malike ait olduğu tapu kütüğüne şerh düşülmesiyle tespit edilebilir. Tevhit işlemi yapılırken bu durumun tapu kütüğüne işlenmemesi halinde, tevhit sonucu riskli yapıya hissedar olan malikten riskli yapının diğer kişinin mülkiyetinde bulunduğu ve taşınmazın riskli yapı olarak tahliye edilmesi için yapılacak yardım ve desteklerden herhangi bir talebinin olmayacağı muvafakat name düzenlenmek suretiyle imza altına alınması halinde bu taşınmazlar hakkında hak kaybı yaşanmayacaktır.

Kanun kapsamında yapılacak uygulamalara uygulanan harç ve vergi muafiyetlerine kurum ve kuruluşların uymaması; Kanun kapsamında yapılan çalışmalarda noter ücretlerine, belediyeden alınan harçlara ve tapu kadastro harçlarına muafiyet getirilmiştir.  Bakanlığın bu konuyla ilgili kurum ve kuruluşlara göndermiş olduğu genelgeler ve yazılara rağmen, bazı kurum ve kuruluşlarca bu ücretlerin talep edilmesi yönünde direniş gösterilmektedir. Kanun kapsamında yapılan uygulamalarda noterlerin, tapu ve kadastro müdürlüklerinin ve belediyelerin harç ve ücret talep etmesi halinde Kanun ve uygulama yönetmeliğin ilgili hükümleri belirtilerek itirazda bulunulmalıdır. Yapılan itiraz neticesinde ilgili kurumların aynı yaklaşımı göstermesi halinde Müdürlüklere (Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü veya Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüklerine) müracaat edilerek talep edilen ücretin alınması durumu hakkında görüş istenilmelidir. Müdürlük tarafından verilen görüş yazısına rağmen ilgili kurumların talep ettiği ücrette ısrarcı olması halinde ücret ödenerek ücretin bu taşınmazlarda yapılan işlemler için ödendiği belgelenmeli ve yargı yoluna müracaat edilmelidir. Ödenen ücretler yargı süreci sonunda ücreti ödeyen hak sahiplerine geri ödenecektir.