2008'de yatırım yaparken nelere dikkat etmeli?

Türkiye'de 2007 yılında 2005 ve 2006 yılında olduğu gibi yaklaşık 1, 3 milyon adet gayrimenkul satıldı. 2007'nin ilk yarısında yasalaşan mortgage nedeniyle emlak sektörü hareketlendi. Yılın 2'inci yarısından sonra, iktidarda tek partili hükümet çıkması ile sektör yatay seyre girdi. 2007 yılında Türkiye İstatistik Kurumu'nun 3'üncü çeyrek büyüme rakamlarına göre ilk çeyrekte yüzde 16, 5 olan büyüme oranı, 2'nci çeyrekte yüzde 15, 7'de ve 3'üncü çeyrekte yüzde 5, 4'te kaldı. Emlak sektörü inşaat sektörünün hız kesmesiyle durağanlaştı. Ancak sektörün hareketi tamamen durmadı, ihtiyaçlarını daha fazla erteleyemeyen alıcılar ve yatırımcılar için fırsatlar yaratılınca birçok işlem gerçekleşti. İhtiyaç alımlarının ertelenebilir ancak durdurulamaz olması, yatırım alımlarının ise fırsatlar oldukça var olması nedeni ile emlak sektörünün tamamen durdurulması mümkün değil.

2008 yılına bakarsak; inşaat-emlak sektörünün ülkenin öncüsü olarak gelişmeleriyle büyümeyi ve istihdamı etkilemesi önem kazanıyor. GSMH'daki payı son beş yılda yüzde 5, 2'lere kadar artan inşaat-emlak sektörü, 200'e yakın alt sektörü beslemesi ve kendi içinde birçok sektörü bir arada bulundurması nedeniyle başka sektörlere benzemiyor. Dalgalanmalara rağmen, inşaat-emlak sektörünün ülke içerisindeki ağırlığı anlamlı bir ölçekte seyretmesi ile gayrimenkul, kazandıran "tek yatırım aracı" olma özelliğini bugüne kadar hiç kaybetmedi ve 2008'de de bu devam ediyor ve edecek.

Şimdi biraz geriye dönelim. 2004 yılından itibaren konut birim alan (metrekare) maliyetleri her yıl artarak 1996 yılının iki katına çıktı. Konut maliyetlerindeki artış, depreme dayanıklı konut üretimi, ileri teknoloji kullanımı, malzeme fiyatlarındaki artış, daha kaliteli üretim, beğenilerin değişmesi ve talep artışı gibi unsurlardan etkileniyor. Konut artışlarının olmayacağını söylemek mümkün değil ancak beğendiğiniz gayrimenkulü derhal almanız en doğru karar. Çünkü, 2007'de 750.000 olarak açıklanan yıllık konut ihtiyacına karşılık ertelenmiş yaklaşık 4 milyon konut talebi var. Ama bir yılda inşaat ruhsatı alınan daire sayısı 450.000'de kalıyor ve talep arzdan fazla olduğundan fiyatlar da artıyor. Ayrıca 2008'de fiyat artışlarını etkileyen bir başka faktörün de inşaat maliyetlerindeki yüzde 12 civarındaki artış olduğunu görmekteyiz. Öte yandan özellikle dünyada gelişen kriz nedeniyle ülkemizdeki emlak pazarı da tamamen değişti. Çok fazla satılık ikinci el konut var ancak bir o kadar da talep eden alıcı var. Ancak alıcılar çok seçici. Seçim kararını oluşturan en önemli kriter "fiyat". Gayrimenkulde bu dönem çok uzun sürecek. Bu dönemin sloganı "fiyat her şeydir". Doğru fiyatı belirlemek ise uzmanlık gerektiriyor. Uzman emlak danışmanlarına ihtiyaç var. Artık sahibinden satılık değil uzmanından satılık devri başladı. Akıllı satıcı uzmana gidiyor, gitmeyen fiyatını yüksek fiyattan çıkanın konutu dilleniyor ve fiyat indirilse bile satılmakta güçlük çekiliyor. Satıcıların da alıcılarında bu dönemde uzmana ihtiyacı var. Zaman dolayısıyla para kaybedilmek istenmiyorsa derhal bir kurumsal firmanın uzmanından bölge analizleri içeren profesyonel danışmanlık hizmeti alınmalı.

İstanbul'da yükselen değerlere bakacak olursak, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İstanbul"un yeni imar çalışmalarını son sürat sürdürüyor. İstanbul yeniden şekillenecek. Yeni planlara göre birçok semtin yıldızı parlayacak. Örneğin, sanayi tesisleri Avcılar'dan kaldırılıp yerine ofis ve alışveriş merkezleri inşa edilecek. 27 kilometre uzunluğundaki Bakırköy-Beylikdüzü hafif raylı taşıma hattının güzergahında kalan ilçe ikinci derece merkez olacak. Jeolojik açıdan sorunlu olan sahil şeridinde konutlar yıkılarak yenileri inşa edilecek. Ayrıca bu alanda turizm geliştirilecek. Bakırköy'de Ayamama Deresi boyunca yeşil bant oluşturulacak. Bu bant sahil kesiminde de devam edecek. 1'inci derecede merkez olma özelliği korunacak. Deniz araçları seferleri artırılacak. Yenikapı ile metro bağlantısı yapılacak. Ataköy turizm bölgesine dönüşecek. Kurvaziyer limanı inşa edilecek. Florya'ya yat limanı inşa edilecek. Silivri İstanbul'un yeni ve en önemli çekim merkezlerinden birisi olacak. İlçe kuzeye doğru geliştirilecek. Mevcut merkez zemin yapısı açısından risk taşıdığından az yoğunluklu turizm ve kültürel etkinlik merkezi olarak kullanılacak. Zamanla Beylikdüzü metrosu buraya kadar ulaşacak. İlçedeki nüfus 2 milyona istihdam edilen eleman sayısı ise 800.000'e çıkartılacak. Sadece bilişim sektöründe istihdam edilen eleman sayısı 160.000 olacak. Pendik bölgesinde üniversite ve liman altyapısı geliştirilecek. Liman için kullanılacak alan kısıtlı olduğundan buradaki potansiyel Gebze'ye yönlendirilecek. İlçe sınırları içerisinde üniversite, organize sanayi bölgesi, lojistik merkezi ve teknoparkla bağlantılı 500.000 metrekare fuar ve sergi alanı oluşturulacak. Kartal'dan başlayacak ve Tuzla'da bitecek E-5 ile TEM arasındaki Doğu-Batı yönündeki arter ilçeden geçecek. Bu bölgelerin dışında, Bağcılar, Bahçelievler, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Eminönü, Eyüp, Esenler, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Maltepe, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar'da yıldızı parlayacak semtler arasında yer alıyor.

Sektöre yabancı yatırımlar açısından bakacak olursak bu ivme 2008'de de devam edecektir. Her ne kadar ABD merkezli mortgage krizi nedeniyle yurt dışındaki finansal piyasalarda dalgalanmalar olsa da, krizden birebir etkilenmeyecek bir ülke olan Türkiye, ucuz fonlar bulabilir ve yabancı yatırımcının gözde merkezi ülkemiz olabilir. Örnek olarak dünyadaki mortgage krizinden en fazla etkilenen ABD'li yatırım bankası Merrill Lynch'in Türkiye'de bir buçuk yıldır girdiği projeler son hızıyla devam ediyor olmasını gösterebiliriz. Yabancılar ülkemizden her yıl 2-2, 5 milyar dolarlık gayrimenkul satın alıyorlar.

Hilmi Işıkören
Realty World Türkiye Genel Müdürü