- Kategori
- Emlak
50 soruda afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi işlemleri
01-Kanun’un Temel Amacı Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun temel amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek, başta deprem olmak üzere tabii afetler nedeniyle meydana gelebilecek can ve mal kayıplarını önlemektir.
Bu Kanun’un bugüne kadar yapılmış olan kentsel dönüşüm yasalarından ve projelerinden en belirleyici farkı; tapusu olan veya olmayan hak sahiplerinin haklarının korunması ve mağdur edilmemesi olarak ifade edilebilir.
02- Kanun’da Adı Geçen Kurumlar Nelerdir? Dönüşümde Belediyelerin Yetkisi Var mıdır?
Bu Kanun’un uygulanmasında;
Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını,
İdare:Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini,
TOKİ: Toplu Konut İdaresini, ifade eder.
İstanbul gibi büyükşehirlerde ilçe belediyelerinin bu kanun uygulamalarını yapabilmeleri için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmesi gerektiğinden, bakanlıkça, büyükşehir ilçe belediyelerine gönderilen bir yazı ile birçok büyükşehir ilçe belediyesine bu yetkiler verilmiştir.
03- Rezerv Yapı Alanı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurum Kimdir?
Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya belediyenin (meclis kararı) talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü de alınarak (30 gün içinde görüşünü bildirmek zorunda) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanları, ifade eder.
Rezerv yapı alanlarının belirlenmesinde yetkili kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olup bu yetkisini resen yada TOKİ/İdarenin (Belediye/Özel İdare) talebi üzerine Maliye Bakanlığının uygun görüşünü alarak kullanır.
04- Riskli Alan/Riskli Yapı Nedir? Belirlenmesinde Yetkili Kurumlar Kimlerdir?
Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya belediye (meclis kararı) tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak (15 gün içinde görüşünü bildirmek zorunda) belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı, ifade eder.
Riskli alanlarının belirlenmesinde yetkili kurum Bakanlar Kurulu olup bu yetkisini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya ilgili belediye tarafından belirlenen alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi üzerine kullanır.
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak bakanlığın lisans verdiği kuruluşlar tarafından tespit edilen yapıyı, ifade eder.
Riskli yapıların belirlenmesinde yetkili kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığının lisans verdiği Lisanslı Kuruluşlardır(üniversiteler, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odaları, yapı denetim kuruluşları ile lisanslandırılmış diğer kurum, kuruluş ve şirketler).
05-Uygulama Alanı Nedir? Nasıl Belirlenir?
Bakanlar Kurulu kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) belirlenen rezerv yapı alanını, ifade eder. (Riskli alan&Rezerv alan=Uygulama alanı).
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan yâda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir.
06- Binamızın Riskli Yapı Olup Olmadığını Nasıl Anlarız?
Riskli yapıların tespitinin öncelikle yapı maliklerince yaptırılması esastır. Yapı malikleri yada kanuni temsilcileri masrafları kendilerine ait olmak üzere, riskli yapısını belirlemek için bakanlığın lisans verdiği kurum ve kuruluşlara başvurarak binalarının riskli olup olmadığını tespit ettirebilirler.
Riskli yapılar belediyeler tarafından da tespit edilebilir. Belediyeler kendi sorumluluk alanlarındaki yapılara yönelik olarak bir tarama yaparak bina stoklarını tespit edebilirler. Bu tarama sonucu ortaya çıkan sonuçlara göre de, ekonomik ömrünü tamamlamış, eski ve riskli bina sahiplerinden tespit yapılmasını isteyebilirler.
07-Tek Başımıza Tespit Yapılmasını Talep Edebilir miyiz? Çoğunluk Kararı Gerekir mi?
Kat maliklerinden birinin talep etmesi halinde bile tespit yaptırılabilir. Bunun için binanızda çoğunluk şartı aranmaz. Bu durumda tespit masraflarını tek başına karşılamak zorundadır.
08-Tespit Yaptırmama Hakkı Var mıdır? Tespit Masrafı Ne Kadardır?
Yapı sahiplerinin tespit yaptırmama gibi bir hakları yoktur. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek yapı maliklerinden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen bu süre içinde yapı malikleri tespitleri kendileri yaptırmak zorundadır. Bu süre içinde tespit yaptırılmaz ise bakanlık veya belediye resen bu tespitleri yapar veya yaptırır.
Ayrıca, bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek belediyelerden de isteyebilir.
Tespit masrafları piyasa koşullarına göre belirlenmekle beraber 500 m2 bir binanın 2.500,00 TL+KDV civarında bir tespit masrafı olmaktadır. 500 m2’nin üzerinde her 1 m2 için ek ücret talep edilmektedir.
09-Gerçeğe Aykırı Tespit Yapılabilir mi?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, riskli yapı tespitine ilişkin faaliyetleri denetleme yetkisine sahiptir. Gerçeğe aykırı tespit yapıldığının anlaşılması halinde; tespiti yapan kurum ve kuruluşların lisansları iptal edilir ve gerçeğe aykırı tespit yapan kişi/kişiler hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunur.
10-Resen Yapılan Tespitlerin Masraflarını Kim Karşılar?
Bakanlık veya belediyeler tarafından resen yapılan tespit işlemine ait masraflar tespiti yapan idare tarafından karşılanır. Bakanlık ve belediyeler bu tür masraflar için bütçelerine özel ödenek koyarlar.
Bakanlık veya belediyeler tarafından yapılan bu masraflar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve masraf miktarı kadar taşınmazın üzerinde ipotek tesisi edilir. Binanın tüm paydaşları bu masraflardan müteselsilen (birlikte) sorumlu olurlar. İpotek tesisiyle ilgili olarak tapu müdürlüğünce yapı maliklerine ipotek hakkında bilgi verilir.
11-Tespit İşleminden Sonra Neler Yapılır?
11.1- Lisanslı Kuruluşlar tarafından risk tespit işlemleri tamamlanan yapılara ait sonuçlar, tespit tarihinden itibaren en geç 2 gün içinde yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
11.2-Müdürlük, raporları inceler ve riskli yapı olarak tespit edilen yapıları tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden en geç 10 iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirir ve konu hakkında Çevre ve Şehircilik Bakanlığına da bilgi verir.
Tapu kütüğüne konan belirtmelerle ilgili olarak tapu müdürlüğünce yapı maliklerine belirtmeler hakkında bilgi verilir.
11.3-Riskli yapı olarak tespit edilen yapı sahiplerine belediyesince veya Bakanlıkça evi boşaltmaları için 60 gün süre tanınır. Yıkım işlerine öncelikle gönüllü binalardan başlanır. Gönüllü olmayanlara ise devlet yıkım kararı alır. Süreç sonunda konut sahipleri direnirse, riskli yapı zorla yıkılır.
12-Tespite İtiraz Hakkı Var mıdır? Varsa Süresi Nedir?
Bakanlıkça yada belediyelerce yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı olarak tespit edilmişse, kat malikleri veya kanuni temsilcileri bu duruma 15 gün içinde itiraz edebilirler.
İtirazlar riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek bir dilekçeyle yapılır.
Bu itirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukukçular arasından seçilecek üç ve bakanlıkta görevli iki kişiden teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Teknik heyet kararları bakanlığa, tespiti yapan ve yaptıran idareye ve itiraz edene bildirilir.
13-Tespitlere İtiraz Halinde Masrafları Kim Öder?
İtiraz işlemini takip eden süre içerisinde bakanlık ve belediyenin yaptığı tespit çalışmalarının tüm masrafları kat malikleri tarafından karşılanır.
Karşılanamadığı durumdatüm masraflar yapının bulunduğu yerdeki ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir.
14-Tespit İşlemine Karşı Dava Açılabilir mi?
Yapılan tespitler sonrası, idarî işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemelerinde idari işlemin iptali yönünde dava açılabilir. Bu davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemez.
15- Binamızın Yıkılıp Yıkılmayacağını Nasıl Anlayacağız?
15.1-Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan tespitler sonucunda, binanız riskli yapı konumunda ise yıkılır,
15.2-Binanız risk taşımasa da yeni yerleşim yeri alanı olarak kullanılmak üzere rezerv yapı alanı içinde yada riskli alan içinde kalıyorsa yıkılabilir.
16-Binamız Yeni Yapıldı ve Sağlam, Riskli Alan İçinde Kalıyor Yine de Yıkılır mı?
Yeni yapılan binanız riskli yapı olmasa bile (sağlam ve güvenilir) riskli alan yada rezerv alan içinde kalıyorsa uygulama bütünlüğü açısından yıkılması mümkündür. Uygulama bütünlüğü açısından bakanlıkça gerekli görülenler bu kanun kapsamında değerlendirilerek yıkılabilir.
17-Tahliye/Yıkım Nasıl ve Ne Zaman Yapılır?
Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Bu mümkün olmadığı takdirde idari yoldan bu iş ve işlemler yapılır;
Bakanlıkça veya belediyesince tespit edilen riskli yapıların yıktırılması için maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, maliklerince yıkılmazsa; yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur.
Verilen bu ek süre içinde de yapı maliklerince yıktırılmazsa; riskli yapı bakanlıkça yada belediyesince zorla yıktırılır.
18-Binanın Yıkımı Engellenebilir mi?
Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.
Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında da, tâbi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.
19-Binayı Tahliye Etmek İsteyenlerin Yapması Gerekenler Nelerdir?
İdare ile anlaşma yapan yapı malikleri, idarece belirlenecek takvime göre 15 gün içinde, su, elektrik, doğalgaz ve emlak vergisi borçlarını ödeyerek, binayı boş ve işgalsiz olarak idareye/belediyeye teslim ederler.
20-Yıkımı Kim Yapar? Masrafları Kim Karşılar?
1-Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit firma/kişi ile özel bir anlaşma yapıldıysa yıkımı müteahhit firma/kişi yapar ve masrafları müteahhit firma/kişi karşılar,
2-Yıktırma işlemi Bakanlık veya Belediye tarafından yapılırsa;yıkım masrafları dönüşüm projeleri özel hesabından mahalli idarelerinde iştirakiyle mülki amirler tarafından karşılanır.
Yapılan yıkım masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir.
21- Zorla Yıktırılan Yapıların Masraflarını Kim Karşılar?
Maliklerince yıktırılmayan riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıkım masrafları dönüşüm projeleri özel hesabından mahalli idarelerinde iştirakiyle mülki amirler tarafından karşılanır.
Yapılan yıkım masrafları ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak hak sahiplerine de bilgi verir.
22-Yıkılan Binadaki Arsa Paylarımız, Haklarımız Ne Olur?
Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz mallarda daha önceden kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati alınmaksızın bakanlığın talebi üzerine tapuda resen terkin edilerek önceki vasfı ile malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmaz malların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temliki tasarruflar veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.
23-Yıkılan Binaların Arsaları Nasıl Değerlendirilir?
Yıkılan binaların arsalarının malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Binanın yeniden yaptırılması aşamasında;parsellerin tevhit edilmesine, münferit, birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Kararlar hissedarlar arasında ‘üçte ikilik çoğunluk’ ile alınacağı için arsanın değerlendirilmesinde ve projelerin hayata geçirilmesinde gecikmeler olmaz.
24-Anlaşmayı Kabul Etmeyen Arsa Sahipleri Ne Olur?
Çoğunluk üçte ikiye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir.
Yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça TOKİ veya belediyeye devredilir. Hazine adına tescil edilen bu paylar, diğer paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya, projeye uyularak değerlendirilir.
25-Yıkılan Binalarda Anlaşma (2/3) Sağlanamazsa Ne Olur, Arsa Kamulaştırılır mı?
Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz mal maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya İdare/belediye tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanır ve iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılarak kamulaştırma bedeli taksitle ödenir. Kamulaştırma bedelinin 1/5 peşin ödenir.
26-Müteahhitlerle Anlaşma Yapılabilir mi?
Bina sahipleri yıkım aşamasında veya daha önce müteahhitler ile anlaşma yapabilir ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile belirleyebilirler.
Taşınmaz mal üzerinde birden fazla hissedar varsa 2/3 çoğunlukla, münferit mülkiyet varsa tek başlarına bu anlaşmayı yapabilirler.
27-Yıkılan Binanın Yerine Yenisini Biz Yapabilir miyiz? Bunun İçin Kredi İmkânı Var mı?
Riskli yapıların yıktırılmasında veya yeniden yaptırılmasında maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Yapı malikleri 2/3 çoğunluk sağladıkları takdirde kendi projelerini üretebilirler, anlaşmalar yapabilirler.
Konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de bakanlık ile protokol imzalayan mevduat ve katılım bankalarından yapım kredisi verilebilir. Kredi kullanmak isteyen kişiler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na müracaat ederek, bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan kredi kullanabilir.
08.10.2012 tarih ve 2012/3803 karar sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre; 2 yıl geri ödemesiz 10 yıl vadeli 100.000, 00 TL konut yapım kredisi, 2 yıl geri ödemesiz 7 yıl vadeli 100.000,00 TL işyeri yapım kredisi desteği sağlanabilir.
28-Binamızı Yıkmadan Güçlendirebilir miyiz? Bunun İçin Kredi İmkânı Var mı?
Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup da bu Kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir.Kredi kullanmak isteyen kişiler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na müracaat ederek, bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan kredi kullanabilir.
08.10.2012 tarih ve 2012/3803 karar sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre; 2 yıl geri ödemesiz 10 yıl vadeli 50.000, 00 TL güçlendirme kredisi desteği sağlanabilir.
29-Kredilerin Avantajı Nedir? Faiz Desteği Var mı?
Riskli yapıların yıktırılması, yeniden yaptırılması yada güçlendirilmesi için kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanır.
Faiz desteği oranı, kredinin sağlandığı tarihteki oran esas alınarak, kredinin vadesi boyunca uygulanır ve değiştirilmez. Faiz desteği sağlanacak kredilerde, anapara geri ödemeleri azami geri ödemesiz dönemi aşmamak üzere, inşaatın tamamlandığı tarihten itibaren başlar.
Faiz desteği, güçlendirme ve konut yapım kredilerinde faizin %4, işyeri yapım kredilerinde %3 ile sınırlıdır.
Buna göre; %10 faizin, yüzde 4’ünü Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yüzde 6’sını krediyi kullanan öder.
30-Yeniden Bina Yapılırken Vergi, Resim ve Harçlar Ödenir mi?
Vergi, resim ve harç gibi mali mükellefiyetler için istisnalar getirilmişolup bu kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullanılan krediler nedeniyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisnadır.
31-Planları Kim Yapacak? Planlama Nasıl Olacak
Bu kanun uyarınca yapılacak plan teklifleri belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerce, dışında ise il özel idarelerince hazırlanır ve bu planlar hakkında belediye meclisi veya il genel meclisi kararı alınır,
Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan plan revizyonu veya değişikliği teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır,
İdarece hazırlanan bu plan teklifleri tüm bilgi ve belgelerle birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri aynen yada değiştirilerek onaylanır.
32-Planlama Süreci Nasıl Olacak?
Kanun kapsamındaki iş, işlem ve uygulamaların özelliği ve aciliyeti nedeniyle, bu Kanun uyarınca yapılacak olan plânlar, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara ve askı ilân sürelerine tâbi değildir.
33-İmar Hakkı Artışı Verilecek mi?
Bu kanun uyarınca yıkılan, yıktırılan alanlara ilişkin olarak mevcut imar planları ve plan notlarına göre inşaat izni verilir.
Afet riskine karşı dayanıklı ve yaşam kalitesi yüksek bir çevre oluşturulması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar dâhilinde, parsellerin birleştirilmesi şartıyla imar hakkı artışı verilebilir.
34-Sit Alanında Kalan Yapıların Dönüştürülmesi Mümkün mü?
Uygulama alanında 2863 ve 5366 sayılı Kanunlar kapsamında, korunması gerekli kültür ve tabiat varlığı bulunması halinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan “uygundur’’ görüşü alınır ve uygulamaya öyle başlanır.
35-Ormanlık Alanların Dönüşümü Mümkün mü?
6831 Sayılı Orman Kanunun 6306 sayılı Kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri uygulanmaz. Ancak 6306 sayılı kanunun öngördüğü uygulamalar sırasında, Orman Kanunun amaçları ayrıca gözetilir. Uygulamalar için 6831 sayılı Kanuna tabii alanların kullanılması zaruri olduğu takdirde, başka yerlerde en az bu alanlar kadar alanın ağaçlandırılması, mecburidir.
Ayrıca afet riski altında bulunan alanların dönüştürülmesi uygulamalarının ve afete ilişkin hizmetlerin gerekli kılması halinde, şehrin içindeki veya yakın çevresindeki ormanlık alanların afetler öncesinde piknik alanı, mesire yeri ve afet sonrasında geçici barınma yeri olarak kullanılabilmesi için Orman Genel Müdürlüğünce veya uygun görmesi halinde talepte bulunan idarelerce bu alanlara alt yapı hizmetleri verilebilir.
36-İmar İşlemleri Durdurulabilir mi?
Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki projeve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurma yetkisine sahiptir.
Uygulamaların gerektirdiği ölçüde, taşınmaz mülkiyetine ve tasarrufuna ilişkin haklar bakımından kısıtlamalar getirilebilir.
37-Binaların Elektrik, Su, Doğalgaz Hizmetleri Kesilebilir mi?
Uygulama sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep edilmesi halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmez ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.
38-Kira Yardımı Yapılır mı? Kimlere Kira Yardımı Yapılır?
38.1-Yapı Malikleri; anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanı içerisindeki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya idarece belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, İdarece kararlaştırılacak aylık kira bedeli yardımı yapılabilir.
38.2-Kiracı/Ayni Hak Sahibi; yukarıda belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, İdarece belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir.
39-Kira Yardımı Dışında Neler Yapılır?
39.1-Yapı Malikleri; anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine, konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilebilir
39.2-Kiracı/Sınırlı Ayni Hak Sahibi; malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere, konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya konut sertifikası verilebilir.
40-Taşınmaz Maliklerine Konut/İşyeri Verilir mi?
Yapılacak konut ve işyerinin niteliği ve büyüklüğü idarece belirlenmek şartıyla, uygulama içinde kalan taşınmaz mal maliklerine, öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere sözleşme düzenlenebilir;
Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen değeri, belediyece malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür ve bakiye (borç-alacak) durumuna göre;
40-1-Belediye borçlu olursa; nakdi yada taşınmaz mal olarak, yapı malikine ödenir.
40-2-Malik borçlu olursa; yapı maliki tarafından borç miktarı belediyeye taksitle ödenir.
41-Kiracılara Konut/İşyeri Verilir mi?
Uygulama alanı içindeki taşınmaz mal malikleri ile uygulama alanı dışında kalan riskli yapı maliklerine konut ve işyeri verildikten sonra fazladan konut ve işyeri kalması halinde; kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet edenler ile işyeri işletenlere ve bu kanun kapsamında taşınmaz malları kamulaştırılanlara, konut veya işyeri verilebilir.
Konut/işyeri sayısının verilecek kişi sayısından az olması halinde ise noter huzurunda yapılacak kur’a ile verilir.
42-Gecekondu Sahiplerine de Konut/İşyeri Verilir mi?
775 Sayılı Gecekondu Kanununa göre yoksul ve dar gelirli olarak kabul edilenlere de konut ve iş yeri verilebilir.
Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunda belirtilen usul ve esaslar uyarınca borçlanma suretiyle konut ve işyeri verilebilir.
43-Gecekondu Sahiplerine Nakdi Yardım Yapılır mı?
Belediyelere ait olan veya 775 sayılı kanun uyarınca belediyelerin mülkiyetine geçmesi gereken arazi ve arsalar üzerindegecekondusu bulunan gecekondu sahiplerine, gecekondusuna karşılık gelecek şekilde, borçlanma suretiyle veya sair şekillerde konut verilinceye veya nakde dönüştürülüp ödeninceye veya konut yapmak üzere arsa tahsis edilip lüzumu halinde kredisi sağlanmak suretiyle, en geç 1 yıl içinde konutlarınıyapmaya başlamaları ve nüve kısmını en geç 2 yıl içinde bitirmeleri şartıyla konutunu yapıncaya kadar,nakdî yardım yapılabilir.
44-Verilecek Konut ve İşyerlerinin Fiyatı Nasıl Belirlenecek? Ucuz Konut/İşyeri Verilecek mi?
Kanun uyarınca yapımı gerçekleştirilen konutların ve işyerlerinin bedellerinin belirlenmesinde ve ilgililerin borçlandırılmasında, sosyo-ekonomik durumlar, tabii afetin ortaya çıkardığı neticeler ve sosyal devlet anlayışının gerekleri göz önünde bulundurularak, tespit edilebilir.
Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabiî afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri gözönünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.
45- Tebligat Nasıl Yapılır? Tebliğ Almama Hakkı Var mıdır?
Bu kanun uyarınca yapılacak tebligatlar 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilenadreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır.
46- Dönüşümde Belediyelerin Mali Yükü Nedir?
Bu Kanun kapsamında uygulamada bulunacak olan belediyeler, yatırıma ilişkin yıllık bütçelerinin yüzde beşi ile 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun80 inci maddesi uyarınca tahsil edilen imar ile ilgili harç gelirlerinin yüzde ellisini, bu Kanunda öngörülen uygulamalara ayırmak zorundadır.
Belediyelerin tespit, yıkım, tahliye v.b masrafları karşılayabilmeleri için bütçelerine özel ödenek koymaları gerekecektir.
47- Dönüşümde Uygulanacak İhale Usulü Nedir?
Bu Kanun uyarınca kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilenher türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, özelliği ve aciliyeti nedeniyle, 4734 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen hâllere dayanan işlerden sayılır (pazarlık usulü).
Bakanlık, TOKİ ve İdare; danışmanlık, yazılım, araştırma, her tür ve ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım plânı çalışmalarını, her tür ve ölçekte plân yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını, 4734 sayılı Kanun kapsamındaki idareler ile akdedecekleri protokoller çerçevesinde 4734 sayılı Kanuna tâbi olmaksızın ortak hizmet uygulamaları suretiyle de gerçekleştirebilirler.
48-Dönüştürmeye Tabii Tutulan Taşınmaz Malların Değerlemelerini Kimler Yapar?
Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere muhdesatıyla birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşümle ortaya çıkacak taşınmazların değerlemeleri, idareler tarafından yapılır.
İdareler kendi bünyesinden en az 3 kişiden teşkil edecek kıymet takdir komisyonları vasıtasıyla yada hizmet alımı suretiyle taşınmaz mal değerini tespit ederler.
Taşınmaz malların değeri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesindeki kıymet takdiri esaslarına göre belirlenir.
49-Dönüşümdeki Hazine Taşınmaz Malları Nasıl Değerlendirilir?
Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında, Hazine’nin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan kamu idareleri mülkiyetinde veya tahsisli olanlar, bakanlıkça belediyelere devredilebilir. Yasayla, yeni kentsel dönüşümün oluşumu aşamasında anlaşma sağlanamayan alanlar, satın alınarak tapuda Hazine adına res’en tescil edilir. Bu durumda, paydaşların kararıyla yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere mahalli idareye devredilir.
Ayrıca kanunun öngördüğü dönüştürme uygulamaları için uygun arazilere ihtiyaç olacağından, Hazinenin ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarının taşınmazlarından ihtiyaç duyulanlar dönüşüm hizmetleri için tahsis edilebilir.
50-Kanunda Bahsi Geçen Sınırlı Ayni Haklar Nelerdir?
Türk Medeni Kanunun 779-849 sayılı maddelerinde ifadesini bulan sınır ayni haklar; sahibine mülkiyet hakkı gibi tam ve geniş yetkiler değil sınırlı (kullanma ya da o eşyadan yararlanma) yetkisi veren; irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı gibi haklardır.
HAZIRLAYAN: 20.10.2012/İSTANBUL
Bekir YARIM
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
- Toplam blog
- : 2
- : 10670
- Kayıt tarihi
- : 23.11.12
1970 Çankırı Çerkeş Doğumlu. İlk-Orta-Lise eğitimini İstanbul Üsküdar'da tamamladı. İ.Ü.SBF Kamu ..