Gayrimenkul ve değerlemesinin değeri

Gayrimenkuller birçok bileşenden oluşan, tanımlanması, varlığının ayırt edilmesi, sınırlarının çizilmesi ve değerinin tespit edilmesi; karmaşık verilerinin analizine dayanan varlıklardır. Her gayrimenkul türünün kendine özgü farklı birçok özellikleri bulunması, zamana ve koşullara göre duyulan ihtiyacın değişiklik göstermesi bir taşınmazın değerine etki eden en önemli kriterlerdendir. Bulunduğu bölge, çevre, konum özellikleri, üretildiği malzemenin kalitesi, kullanım fonksiyonu, sahip olduğu arsanın imar durumu bir gayrimenkulün değerine etki eden ana kriterlerdir. Etrafındaki yapılarla bir tabloyu tamamlayan boyalardan farklı olmayan gayrimenkuller, kötü bir tabloda veya uygunsuz renklerin bulunduğu bir resimde mevcut olduğu değeri koruyamamaktadır. Subjektif ve birçok çevresel etkilerden etkilenen gayrimenkul değerine etki eden bir diğer önemli faktör ise arz talep dengesidir. Bir bölgede gayrimenkule duyulan ihtiyaç ve bulunan gayrimenkullerin ihtiyaç limitinden az veya fazla olması, gayrimenkul değerinde büyük farklılıklar ortaya çıkarmaktadır.

Gayrimenkullerin değeri ve gayrimenkullere duyulan talep ülke ve uluslararası sermaye piyasalarındaki değişmelere ve krizlere göre de şekil almaktadır. Ülkemizde iyi bir yatırım aracı olarak düşünülen gayrimenkuller bölgesel söylentiler gibi birçok subjektif kavrama göre değer değişimi göstermektedir. Bir arsanın imar durumunun değişmesi veya bulunan bölgede önemli bir yatırım yapılması, kamulaştırma yapılması bölgedeki gayrimenkullerin üzerine özel değer olarak etki etmektedir. Bununla birlikte aylık belirli bir nakit akışı sağlayan ve belirli bir süre zarfında nakit getirisiyle harcanan yatırımı amorti eden gayrimenkuller, ülke insanının yatırımı düşündüğünde ilk akla gelen yatırım aracı olmaktadır.

Şehrin gelişim süreci, bölgenin ekonomik, etnik ve sosyal yapısı gayrimenkulün değerine katkıda bulunan etmenlerdendir. İyi bir pazarlama stratejisiyle pazarlanan gayrimenkuller rayiç değerinden büyük bir farklılıkla satışa sunulabilir veya pazarlanabilirler. Unutulmamalıdır ki bir gayrimenkulün satılmak istenen değeri onun alım satım değeri değildir. Genellikle ülkemizde gayrimenkul danışman firmaları ve internet üzerinde emlak sitelerinde bulunan değerler pazarlık dâhil değerlerdir ve pazarlık esnasında ortalama % 10 oranında değişmeler göstermektedir.

Birçok farklı durumdan etkilenen ve farklı fiziki, mimari özelliklere sahip olan gayrimenkullerin değerlemesi için bulunan yöntemleri iki ana gruba ayırırsak bunlar; klasik değerleme yöntemleri ve yeni gelişen değerleme yöntemleri olarak ayrım yapılabilir. Mevcut uygulamalarda kabul edilen ve genellikle kullanılan yöntemler klasik değerleme yöntemleridir. Klasik değerleme yöntemlerini irdeleyecek olursak; değeri aranan gayrimenkulden bankalara verilen değerleme hizmetinde % 10 değer farklılığıyla değer tespitinde bulunulan, piyasanın satış bilgilerini temel alan, ilgili bakanlık tarafından belirlenen yıllık ortalama yapı yaklaşık bedellerinin kullanıldığı, belirli bir sürede sağlanan nakit akışının değerleme gününe indirgenerek fiyat tespitinde bulunulduğu temellere dayanarak üç klasik değerleme yöntemi vardır.

Uygulamalarda değerlemesi yapılan gayrimenkule benzer fiziki ve fonksiyonel özelliklere sahip olan, yakın dönemde satışa çıkarılmış veya satılmış gayrimenkullerin ortalama birim fiyatlarından faydalanılarak değerlemesi yapılan gayrimenkulle karşılaştırılması sonucu değer tespit etme yöntemine emsal karşılaştırma yöntemi adı verilir. Emsal karşılaştırma yöntemi piyasada en fazla uygulanan yöntemdir. Bir gayrimenkulün değer tespitinde bulunulması için en az üç adet emsal gayrimenkul alınır. Gayrimenkuller brüt alanına, ısınma sistemi, malzeme kalitesi, bulunduğu kat, cephe ve benzeri özelliklerine göre karşılaştırılarak ve gerekli düzeltmeler yapılarak söz konusu gayrimenkul için değer tespiti yapılır. Yöntem emsal verilerinin birbirleriyle uyuşumsuz olduğunda ve benzer emsallerin bulunmadığında kullanılamamaktadır.

Farklı mimari ve fiziki özelliklere sahip olan, emsallerin bulunmadığı ve gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan bir diğer yöntem ise maliyet yöntemidir. Maliyet yöntemi bir gayrimenkulün değerini oluşturan fiziki bileşenler, ödenen harçlar ve benzeri maliyetleri yeniden yapım veya yerine koyma olarak kullanım şekline göre iki farklı kolda uygulanır. Maliyet yöntemi genel olarak bir gayrimenkulü arsa ve yapı değeri olarak inceler. Arsa değerini aynı bölgede ve yakın konumda bulunan arsa değerlerinin toplam inşaat alanına göre değerlendirilip ortalama birim değerinin tespit edilmesi sonucunda oluşur. Yapı değerinde ise ilgili bakanlık tarafından her yıl yayınlanan ortalama yapı yaklaşık birim maliyetinden faydalanılır. Yapıda bulunan fiziki ve fonksiyonel yıpranmalar düşüldükten sonra arsa ve yapı değerinin toplamı ve getirilen düzeltmeler bir gayrimenkulün değerini oluşturur. Uygulamalarda yeni gelişmekte olan bölgeler hariç arsa emsalinin bulunması zordur. Birçok bileşenden oluşan gayrimenkul değerine etki eden tüm iş kalemlerinin çıkarılması her zaman mümkün değildir. Bir gayrimenkulün değeri onun için katlanılan maliyetten çok yüksek veya çok düşük olabilir. Bu farklılığı uzman, piyasa koşullarıyla kendi yeterliliği kapsamında takdir eder. Kişinin tecrübelerine dayanmasına rağmen bu farklılığın takdiri subjektif verilere dayanır. Başka bir tarihte başka bir değerleme uzmanı aynı gayrimenkule ait farklı düzeltmelerde bulunabilir. Bu da aynı gayrimenkule ait farklı değerler oluşmasını sağlar.

Klasik değerleme yöntemlerinde bir diğer yaklaşım ise gelir yöntemidir. Gelir yöntemi, bir gayrimenkulün belirli bir süre zarfında sağlamış olduğu nakit akışını belirli bir iskonto oranıyla değerleme gününe indirgeyerek değer tespitinde bulunulmasını sağlar. Kullanılan yöntemde bir gayrimenkule ait uzun bir süre zarfında gayrimenkulün bulunduğu bölgede lineer gelişmenin devam edeceği, gelirin ve giderin doğrusal olarak değişme göstereceği, gayrimenkul üzerinde olumsuz etkiler, boşluk oranları ve benzer kayıpların değişmeyeceği ve değişse bile değerleme gününde bulunan verilerle uzun bir süre zarfındaki değişmelerin tahmin edilmesinin tutarlılığı değerleme uzmanının yeteneklerine ve tecrübesine bağlı olacaktır. Farklı bölgelerde bulunan aynı türdeki gayrimenkullerin sağladığı nakit akışları ve getirilerin gayrimenkulün değerini amorti etme süresi birbirinden farklıdır. Bu yüzden genel verilerle hareket etmek doğru sonuçlara ulaşılmasını temin edemeyebilir. Bu nedenle değerlemesi yapılan gayrimenkul değeri birkaç yöntemle kontrol edilmeli ve gerçek değerden ne kadar sapmaların olabileceği göz önüne konulmalıdır.

Klasik yöntemlerin geliştirilmesi ve yeni yöntemlerin oluşturulmasının gerekliliğine bir diğer etken ise piyasadaki mevcut durumdur. Ülkemizde yaşanan ekonomik kriz sonucunda birçok banka batmış ve ülke insanı büyük maddi zarara uğramıştır. Batan bankaların iflasına en önemli etken; veriler kredilerin geri alınamamasıdır. İpotek teminatlı işlemlerde ve konut finansmanında bir gayrimenkulün değerleme raporu hazırlanmaktadır. Hazırlanan raporun bankanın ve krediyi talep eden kişinin kredibilitesine göre banka kişiyi belirli bir değerde kredi vererek söz konusu gayrimenkulü ipotek altında tutmaktadır. Verilen kredi gayrimenkulün gerçek değerinin üzerinde ise konulan ipotek kişiyi borcunu ödeme konusunda etkisi bulunmamaktadır. Diğer taraftan da gayrimenkulün sahip olduğu değerden daha düşük bir değerde gösterilmesi bankanın daha az miktarda kredi pazarlaması anlamına gelir. Bu yüzden gayrimenkul değerlemesi bağımsız ve tarafsız olarak, uzman kişiler ve doğru yöntemler ile yapılmalıdır.

Gayrimenkul alım satım değerlerinin tespitinde bölgede bulunulan satışa sunulmuş gayrimenkullerin değerleri veya kira getirileri ile hareket etmek çoğu zaman kötü sonuçlar vermektedir. Bir gayrimenkulün değeri çoğu zaman söylendiği değer olmayabilir veya gayrimenkul sahibinin sattığı, satmayı düşündüğü değer olmayabilir. Kişiler büyük uğraşlar sonucunda sahip olduğu, manevi bakımdan büyük değeri olan gayrimenkullerin onlar gözünde sahip olduğu değer, normal piyasa koşulları altında olması gereken değerden yüksek veya düşük bir değer olarak bulunabilir. Yatırım yapacak kişinin ödeyeceği ücret bir gayrimenkulün hak ettiği değer olabilmesi için uzman kişiler tarafından değerlendirilmesi önem arz etmektedir.

Ülkemizde gayrimenkullerin rayiç değerleri üzerinden vergilendirilememesi sonucunda çok büyük ölçüde vergi kaybı yaşanmaktadır. Uygulamalarda karşılaşılan çok farklı değerlere sahip olan iki gayrimenkul için aynı miktarda vergi ödenmesi adaletsizlik anlamına gelmektedir ve devletin temel prensipleriyle çelişmektedir.

Kamulaştırmada; kamulaştırma komisyonunca belirlenen birim değerler ile mahkeme tarafından belirlenen birim değerler arasında çok önemli farklar görülmektedir. Mahkemeye yapılan itirazlar adalet sistemini tıkamakta, birçok masraf ve zaman gerektirmektedir. Mahkemeye başvuruda bulunan ve bulunmayan kişiler arasında oluşturulan değer farklılığı adaletsizlik anlamına gelmektedir. Açılan davalar sonucunda birçok dava oluşmakta ve adalet sisteminin işleyişi yavaşlamaktadır.

Bir deprem ülkesi olan ülkemizde mevcut yapıların kalitesizliği ve şehrin ihtiyacını karşılayamamasından dolayı kentsel dönüşüm projelerinin yapılması zorunlu hale gelmiştir. Fakat kentsel dönüşüm mevzuatının tam anlamıyla oluşturulamaması ve doğru değer tespitine olan güvensizlikten dolayı projeler hayata geçirilememiştir. Bu nedenlerden dolayı yeni gelişen güven ve adalet sağlayıcı yöntemlerin geliştirilmesi ve değer tespitinin kontrollü bir şekilde yapılması gerekliliği göz önündedir.

Hüseyin KARADAĞ