Teminata uygunluk - Makul değer aralığı

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarınca hazırlanan raporlarda, genellikle müşterilerin dikkat ettiği en önemli bölümler, taşınmazın "satış kabiliyeti" ve "yasal/mevcut piyasa değeri" bölümleridir. Mevcut sistemde yanlış uygulandığını düşündüğüm bu iki bölüm için yeni düzenlemeler içeren bir yazı hazırladım. İlginize sunuyorum.

TEMİNATA UYGUNLUK - MAKUL DEĞER ARALIĞI

Satış Kabiliyeti: Bankalara hazırlanan değerleme raporlarında,  satış kabiliyeti bölümlerinde, genelde, Satılabilir, Alıcısı Az, Satışı Güç ve Satılamaz seçeneklerinin olduğu görülüyor. Burada, satılabilir ve satılamaz, seçenekleri arasındaki seçeneklerin banka için ne anlam ifade ettiği konusunda çeşitli görüşler ortaya atılabilir. Ancak doğrusu şu ki, özellikle bankalara hazırlanan raporlarda bu seçeneklerin "teminata uygun" veya " teminata uygun değil" şeklinde standarda bağlanması ve arada, yoruma mahal verecek göreceli seçeneklerin kaldırılması daha uygun olacaktır. Bir taşınmazın teminata uygun olup olmadığının ölçüsü ise , Teminat Uygunluk Cetveli ile saptanabilir. 100 baz puan üzerinden 50  puan ve altındaki taşınmazlar için teminata uygun değil, 50 puan ve üzerindekiler için teminata uygun satış kabiliyeti belirlenebilir.

Teminat Uygunluk Cetveli :Rapor ekinde yer alacak olan söz konusu tabloda,  taşınmazın yeri, ulaşılabilirliği, gelecekteki potansiyeli, konumu, manzarası, deprem hasarı, iskanlı veya kat mülkiyetli oluşu, bina yaşı, ruhsat durumu, kaçak yapılaşma seviyesi, üzerinde tutanak olup olmayışı, inşaat seviyesi, v.s. özelliklerinin yer aldığı  (sitüasyon tablosu benzeri) bir tablodur. Her bir özellik kaleminin puanları toplanır ve teminata uygunluk derecesi belirlenir.Bu düzenleme ile , bankanın taşınmaz açısından aldığı riski sayısal olarak görme şansı  olacaktır.  Banka harici müşterilere hazırlanan raporlarda  da bu sistem uygulanabilir .Kısa zaman içinde değerleme uzmanlığı terimi olarak  "Teminat Uygunluk derecesi"  kullanımı yaygın hale gelecektir.

Optimum Piyasa Değeri (Makul Değer Aralığı) : Bilindiği üzere, değerleme uzmanları, raporlarında, taşınmazın değeri için ulaştıkları sonuçları yasal değer , mevcut değer, acil değer v.s. gibi değer tanımlamaları ile sonuçlandırırlar. Bir taşınmazın satış veya kira değeri, yapılan pazarlığın gücü, satıcının mali durumu, satıcın mali durumu, akrabalık durumları, bölgede ani değişen sosyo-ekonomik şartlar, piyasa koşulları,   aniden gelişen fiziksel deformasyonlar, olası projelerden etkilenme dereceleri, v.s. gibi çok fazla değişkenden etkilenebilir. Bu sebeple taşınmaza verilecek olan nihai değerin, tüm bu etkenler karşısında tek bir değer olması çok doğru olmaz. Özellikle ülkemizdeki gibi dalgalı seyreden ve gelişen ekonomiler için değerleme raporlarında verilecek nihai değerin, tek bir değerden ziyade, alt ve üst sınırı optimum değerin %20 sini aşmayacak seviyede belirlenmiş bir aralık olarak verilmesi uygundur. Örneğin bir dairenin değerleme raporunda, değeri belirten bölümde, "Makul Değer Aralığı : 80.000 - 120.000 TL olarak   belirlenmiştir. " şeklinde bir değer tanımı yapılacaktır. 

Bankalar, Makul Değer aralığı takdir edilen  raporlarda, teminat uygunluk derecesini kullanarak  verecekleri kredi tutarını belirlerler. Örneğin 80.000 - 120.000 TL  makul değer aralığı  takdir edilmiş olan bir gayrimenkulun, Teminat Uygunluk derecesi %90 veya üzeri ise, teminata konu olan nihai değeri  120.000 TL ye yakın bir değer olarak seçebilirler. Yada Teminat Uygunluk derecesi % 75 veya altı olan bir gayrimenkul için , teminata konu olan nihai değeri  80.000 TL ye yakın bir değer olarak seçebilirler.  Bu inisiyatif tamamen bankalara kalmakta olup, daha sağlıklı bir kredilendirme sistemi teşkil edilmiş olur.  

 Değerleme uzmanı açısından ise çapraz kontrol istenen raporlarda, Makul Değer Aralığı, sistemi ile daha doğru ve çatışmayan raporlar hazırlanabilir, raporlara gösterilen saygı ve inanç artar. Saygılar.