15 yılda 15 milyon konut

Perşembe günü katıldığım “Konut Konferansı 2013”, Kentsel Dönüşüm ile ilgili en somut bilgi ve veri edindiğim mimari etkinlik oldu. Bu bağlamda konferansı düzenleyen Yapı-Endüstri Merkezi’ne (YEM) ve Çuhadaroğlu, Kale Kilit Dış Ticaret, Optimum Proje & Danışmanlık, Siemens Ev Aletleri, Vorne ve Ulus Yapı’dan oluşan ana/alt sponsorlara özellikle teşekkür etmek isterim.

Konutla ilgili bu özel konferans dizisi dört yıldır düzenlenmektedir ve amacı da konutla barınma konusunu uzmanlar düzeyinde ele alırken, tüm paydaşları ortak tartışma platformunda buluşturmak ve aralarındaki iletişimi yoğunlaştırmaktır.  Özellikle İstanbul gibi bir mega kentte ve Kentsel Dönüşüm gibi bir mega projede bunun ne kadar önemli olduğu ve hayati bir değer taşıdığı ortadadır. En az bunun kadar önemli olan diğer bir konu ise kentsel dönüşüm olgusunun siyasetten uzak uluslararası katılımcı düzeyinde her yönüyle ele alınmasıdır. Kent ve özellikle de konut düzeyinde atılan her adım, artı ve eksileriyle tüm kentlilerin hayatını birebir etkilemektedir.

Bu seneki konut konferansının ana teması “Yeni Yollar” bulmaktı, bunun nedenini ise konferansın moderatörlüğünü üstlenen Cushman & Wakefield’in Yönetim Kurulu Başkanı, Emlak Konut GYO Yönetim Kurulu Üyesi ve ULI Türkiye Başkanı Haluk Sur şöyle açıkladı: “7 milyarlık dünya nüfusunun yüzde 50’si yani 3,5 milyarı kentlerde yaşarken, 3,5 milyar insan da kırsalda yaşıyor. Kentlerdeki 1,2 milyar insan ise gecekondularda, son derece sağlıksız koşullarda, teneke evlerde barınıyor. Dünya üzerindeki nüfusun 100 milyonu ise evsiz. Mavi gezegenimizin kaynakları süratle tükeniyor. Nüfus artışına paralel olarak tabii kaynaklara, enerjiye olan talep giderek artıyor. Karbon ayakizi (foot print - salınım miktarı) dünyanın kendini yenileme kapasitesinin üzerinde seyrediyor. Yapılan araştırmalar 2050 senesine geldiğimizde 2,8 tane gezegene ihtiyacımız olacağını gösteriyor. Dolayısıyla bizim süratle bir şeyleri değiştirmemiz, dönüştürmemiz lazım, sürdürülebilir yaşam alanlarının oluşturulması lazım”.

Dünyadaki en önemli sorunlardan birinin de konut olduğuna dikkat çeken Sur, “BM Habitat’ın raporuna göre 2050’ye kadar 600 milyon konutun yapımının öngörüldüğünü söylüyor. Bunun yalnızca 200 milyonu Çin’de. Konut bu kadar önemli bir unsurken, dünya bu kadar büyük bir tehditle karşı karşıyayken; enerji tüketiminin ve çevre kirliliğinin önemli bir kısmının konuttan kaynaklandığını göz önüne alırsak konut meselesine “Yeni Yollar” başlığı altında farklı bir perspektiften bakmamızın gerek” olduğunu belirtti.

Türkiye’de ise ekonomik gelişmenin bel kemiğini oluşturan yapı sektörü yeni yasalar, yabancılara satış imkânı, 2B orman arazilerinin satışa çıkarılması ve kentsel dönüşümle beraber yol ayırımına gelmiş durumda. Öncellikle yeni standartlara uygun binalar yapma zorunluluğu, aynı zamanda yeni yapı teknolojileri ve yeni yapı malzemelerini kullanma becerisini de zorunlu kılmaktadır. Yukarıda verilen rakamlardan da anlaşıldığı üzere yurt dışı projelerde de büyük bir pazar payı söz konusu. Yurt içinde ise kentsel dönüşüm kapsamında 7 milyon mevcut konutun dönüştürülmesi, %1.5 nüfus artışı ve iç göçün neden olduğu %75-85 şehirleşme oranıyla beraber önümüzdeki 15 yıl içersinde 15 milyon yeni konutun inşa edilmesi bekleniyor.

Burada hemen eklemek isterim, sadece Türkiye’de değil dünyanın bütününde de şehirleşme oranları aynı yüksek düzeyde gelişmektedir. Genelde de belli başlı büyük kentler cazibe noktası oluşturduğundan, sadece İstanbul değil dünyadaki diğer benzerleri de aşırı büyümeyle baş etmek zorundalar. Ancak göreceli olarak daha küçük nüfus barındıran ve planlı yerleşim dokusuna sahip ülkeler ve kentler, sorunlarını da çok daha küçük ölçekte ve belli bir düzen içersinde çözme şansına sahipler. Bu açıdan İstanbul başka hiçbir kentle kıyaslanamaz, bu ölçekte devasa bir kentsel dönüşümle hiçbir ülkenin baş etmesi kolay değildir.

Bu yüzden de bu dönüşümü doğru yönlendirecek uygulanabilir bir master planın geliştirilmesi ve BIM gibi yapı bilgi modellerinin devreye sokulması hayati önem taşımaktadır (bkz. “BIM – Kervan artık Bilgisayarda diziliyor”,  “BIM – Bilgi çağında mimari tasarım”). Özellikle de kentsel dönüşüm gibi karmaşık devasa yapı projelerinde yer alan mimarlık, mühendislik ve inşaat birimleriyle yapı şirketlerinin, konut sahipleriyle belediyelerin en üst düzeyde, en doğru ve hızlı bilgi akışıyla beraber çalışmaları ancak bu sayede mümkün olabilir. Gelişmiş ülkelerde de süreç genellikle bu şekilde işlemekte ve başarıyla sonuçlanmaktadır.

Ancak ülkemizde halen birçok süreç “el yordamıyla” yürütülmektedir,  bahsi geçen 15 milyon konutun sadece %10’nun yani 1,5 milyonunun profesyonelce inşa edilmesi beklenmektedir.  Önümüzdeki 15 yıl içersinde gerçekleştirilecek dönüşümlerin ve yeni yapılacak projelerin %80’inin profesyonel düzeyleri soru işaretleri uyandıran küçük ölçekli yapı şirketleri tarafından gerçekleştirilmesi beklenmektedir. Bu da oluşacak yeni yapı stokunun yine yeni bir dönüşüme gebe olması tehlikesini barındırmaktadır.

Diğer bir sorun da ada bazında gerçekleştirilemeyen dönüşümlerdir, yani apartmanların parsel parsel yıkılıp yenilenmesidir. Bu hem yapım sürecinde çevre sakinlerine her defasında ayrı ayrı gürültü, kirlilik ve trafik sorunları yaşatmakta hem de var olan sıkışık düzende daha da yüksek yapıların inşa edilmesiyle var olan trafik yoğunluğunu iyice içinden çıkılamaz hale getirmektedir. Kentsel dönüşüm her şeyden önce bütün bir yapı adasını ele alıp, çevresi ve trafik arterleriyle beraber daha yaşanır hale getirmektir, salt binaların depreme dayanıklı olmasını sağlamak değildir.

Bunun İstanbul gibi çarpık yapılaşma gösteren bir kentte ne kadar zor ve depreme dayanıklılığının da ne kadar önemli olduğunu biliyorum, ancak bu zoru başaramazsanız kent daha da yaşanmaz bir hale dönüşür.  Bu konuda da sanki planlamayla önlem almaktan ziyade, sorunla karşılaştıkça çözüm üretmeye çalışma gibi bir yaklaşım var. Bir nevi deneme yanılma yöntemi gibi. Bu belki ilk bakışta daha hızlı ve ekonomik bir çözüm gibi gözükebilir, ama uzun vadede kente ve sakinlerine geri dönülmez hatalar nedeniyle çok daha pahalıya mal olan bir yaklaşımdır.

Diğer çok önemli bir konu orta ve alt gelir grubu için, onları yerlerinden etmeden, konut projeleri inşa etmektir.  Ülkemizdeki yapı sektörü öncellikle üst gelir grubuna yönelik konut ve ofis üretmektedir. Ülkemizde 20 adet olan AVM’lerin sayısının son on yılda 320 adete çıkmış olması bunun bir yansımasıdır. Yine aynı şekilde rağbet yüksek konut ve iş kulelerine yöneliktir.  Oysa bir şehir ve özellikle de İstanbul gibi bir mega kenti rahatlatıp daha yaşanır hale getirecek olan yatay yapılaşmadır. Ancak bunun tam tersi yapılarak, çok dar alanlarda çok yüksek kuleler dikilerek İstanbul adeta bir lüks rezidans arzına boğulmuştur.

Resimdeki ödüllü Levent INN projesi gibi nice ultra modern kule çizimlerde çok ferah ve etrafı yeşil gözükürken, gerçekte yoğun bir trafik arterinin yanı başında ve sıkışık yapılaşmanın ortasında yer almaktadır. Ayrıca bu ultra lüks konutlar hiçbir şekilde mevcut çevre sakinlerinin profiliyle uyuşmamaktadır. Doğrudur, bazı özel bölgelerde özel arz talebe bağlı olarak özel lüks yapı dönüşümü kaçınılmazdır. Ancak bu genel prensip olarak uygulanınca, orta ve alt gelir grubuna yönelik alışkın oldukları şehrin merkezi yerlerinde yaşama imkânı ortadan kalkmaktadır. Kentsel dönüşüm bu bağlamda büyük sosyal yaralar açmaya ve lüks konut mezarlığı oluşturmaya gebedir. Bu konuda Dubai elde kalan veya tamamlanamayan lüks yapı stokuyla çarpıcı bir örnek sunmaktadır.

Konferansta yabancı katılımcılar çok ilginç dönüşüm projeleri sundular, ancak İstanbul açısından pek gerçekçi oldukları söylenemez. Boyutlarımızın ve sorunlarımızın arasında dağlar kadar fark var. Buluştuğumuz ortak nokta ise sürdürülebilir insan odaklı yeşil kentlerin inşasıdır. Gelişmiş ülkeler bunun için çok disiplini bir yaklaşımla, birlikte çalışarak ve boğucu engelleyici kurallar karşısında bile yaratıcı çözümler bularak ilerlemeye çalışıyorlar. Konforlu ve hızlı toplu taşıma ağıyla merkezi yerlerde alçak, küçük boyutlu ama kullanışlı ve uygun fiyatlı konutlar üreterek, kentlerin kaliteli bir şekilde yoğunlaşmasını hedefliyorlar. Özellikle de şehrin ıssızlaşmış veya geri kalmış bölgelerine ağırlık veriyorlar. Kentin çevresinde ise şehir hayatının dışında kalmayan ve içinde çok kullanımlı organik çiftliklerin yer aldığı yeşil bir kuşak oluşturuyorlar. Geleceğin yaşanabilir kentleri bu yönde bir gelişim göstererek bunu başaracak gibi gözüküyor.

Biz ise uzayan toplantının sonucunda Mecidiyeköy’ün akşam trafiğine tam anlamıyla saplanıp kaldık. Yerimizden milim kıpırdayamadık, 20 araba ötesinde kavşağa nerdeyse 40 dakikada varabildik. Trump Towers’ın ofis olduğunu tahmin ettiğim kulesi ışıl ışılken, konut tarafı oldukça karanlık gözüküyordu. Bu kuleler, etrafında inşa edilen tüm yenileriyle birlikte tümden dolarsa veya dolabilirse, Maslak - Zincirlikuyu - Mecidiyeköy güzergahındaki trafik ne olacak, çok merak ediyorum doğrusu.

Bu trafiğin rahatlamasına Marmaray çok uzak ve işlevsiz kaldığı gibi, üçüncü köprünün de bir faydası olmayacak. Çünkü insanlar İstanbul’un her yerinden bu bölgeye akın ediyor ve kulelerin yükselmesiyle beraber gittikçe daha da kalabalık bir şekilde akın edecek. Üçüncü köprü ve Kuzey İstanbul’un yapılaşmaya açılmasıyla birlikte yeni bir nüfus yoğunluğu mevcut merkezi İstanbul trafiğine eklenecek.

Sonuç:

Kentsel dönüşüm şart ve doğru bir adım. Kentsel dönüşümün bir kısmı doğru ve kaliteli yapılacak, her kesim insanını mutlu edecek. Kentsel dönüşümün (önemli) bir bölümü yapı kalitesi açısından soru işaretleri uyandıracak, orta ve alt gelir grubu insanını mevcut çevresinden koparacak. Yüksek binalar ve özellikle de kuleler İstanbul’un yaşanabilirlik kalitesini düşürecek ve şehir dokusunu zedeleyecek. Bu bağlamda dönüşüm yoğunluğu ciddi bir tehlike barındırıyor. Dönüşüm kapsamında lüks konutta talep sosyal konutta da arz sıkıntısı yaşanması kaçınılmaz.

Asıl dönüşüm kafalarımızı dönüştürerek, üçüncü köprüyle üçüncü havalimanının konumu doğru platformda doğru insanlarla siyasetten uzak bir şekilde tartışmasını öğrenmek ve oldubitti projelerin önünü alarak, yaşanabilir bir İstanbul’u çocuklarımıza ve torunlarımıza miras bırakmaktır.

Çok geç olmadan.

Lütfen.

Zuhal Nakay