Konut fiyatları balon mu? Zeplin mi?

Avrupa ve ABD kaynaklı parasal genişleme politikalarıyla beraber varlık fiyatlarında balon beklentisi son dönemde tekrar sıklıkla dile getirilmekte. “Konut fiyatları çok arttı, konut fiyatlarında balon oluştu” tespitleri ne de sık duyulmaya başlandı. Peki bu söylemler ne kadar doğru ? Ülkemizde gayrimenkul balonu oluştu mu ? Sıkça reklamı yapılan konut projelerinde satışı yapılan konutların birçoğunda fiyatlar dudak uçuklatır seviyede. Metrekare fiyatlarının 6000-7000 TL lere çıktığı projeler hiç de azımsanmayacak düzeyde. Ofis projelerinde durum daha ciddi ; çok fazla ofis projesi piyasaya çıkıyor. Metrekare fiyatları bazı projelerde on bin TL lere ulaşmış durumda. AVM lerde perakendecilerin şikayetlerini duyuyoruz, kira gelirlerinin yüksekliğinden bahsederek.

Gerçekten bu fiyatlar konut fiyatlarında bir balonunun olduğunu veya oluşmakta olduğunu mu göstermekte? Elbette fiyat artışları balonların görünen tarafı, ancak her fiyat artışını doğal olarak balon kabul etmemek gerek. Özellikle içinde yaşadığımız dönemde ülkemizde. Görülen fiyat artışlarının ağırlıklı olarak piyasanın dengeye ulaşmak için hareketi olduğu düşünülmek yanıltıcı olmaz. Özellikle İstanbuldaki nufus ve ekonomik düzey gayrimenkule olan talebi arttırıyor. Talep sadece “0” tabir edilen gayrimenkullere değil, değerini bulduğu düşünülen ikinci el piyasasında da canlı. Bu piyasa nispeten yatırım amaçlı yerine kullanım amaçlı satın almalarda etkin. Konut ihtiyacı yapı stoğunun kalitesizliğinden dolayı daha dramatik. Ancak ihtiyaç talebe dönemiyor. En büyük etken gelir durumu. Piramitin üstündeki %20 luk kesim dışındaki kesim mevcut fiyatlar ile konut alamıyor. Öncelikle gelirde düzelme gerekiyor. İkinci konu maliyetlerin azalması. Bir çok yerde arsa maliyetleri toplam maliyetin %50 sini geçmiş durumda. Hazinenin elinde ciddi alanlar var. Dönüşüm için bu alanlar maliyetsiz tahsis edilmeli. Detayları için fikirler üretilir. Uzun vadeli, mülkiyet hakkı tesis edilmeden tahsis, veya kiralama yöntemi gibi... Üçüncü konu finansal derinlik. Olması gereken ama eksik olan Gayrimenkul finansmanı için araçlar(mortgage...), aracılar ve dünya ile bütünleşik bir sistem. Bütünleşmiş ve kontrol edilebilir bir sistem Türk Finans Piyasaları için tehlikeli olmaz.

Netice itibarı ile fiyatlardaki artış uzunca bir süre keskin biçimde devam edecek görünüyor. İstanbul’un merkezi ve tarihi alanlarındaki yeni ofis ve konut projeleri ve de bunları destekleyen alışveriş alanları için talep yoğun olacaktır. Elbette her şey iyiye giderken sorunlar ile karşılaşılması normal. Sorunlar neler olur ve nasıl başa çıkılır; ayrı bir yazı konusu.