- Kategori
- Emlak
Türkiye’de taşınmaz neden bir yatırım aracı?
Ülkemizde her yıl taşınmaza ilişkin yaklaşık yedi milyon işlem yapılıyor. Bu işlemler incelendiğinde 15 ila 20 milyon insanın bir şekilde Tapu Dairesi ile ilişkisi olduğunu görüyoruz. Ülkemizde günde 350 tapu işleminin yapıldığı ilçeler var, Öyle ki günde 3 kere el değiştiren taşınmazların olduğunu biz biliyoruz.
Taşınmaz üzerinde birçok işlem yapmak mümkün ancak eldeki verilere bakıldığında tapuda yapılan işlemlerin yaklaşık % 60’ı satış ve ipotek işlemleri. Peki, Türk halkı neden taşınmaza bu denli rağbet ediyor, neden en ufak birikimini taşınmaz da değerlendirmek istiyor? Bu sorunun elbette birçok cevabı var, ancak mutfağın önünde ve arkasında çalışmış, ayrıca konuyla alakalı farklı eğitimler almış biri olarak kendi tespitlerimi sizinle paylaşmak istiyorum.
1-) Tapuya güven ve Devletin sorumluluğu:
Dünya ülkelerinde olduğundan emin olmadığımız, ancak Ülkemizde sıkça kullanılan; ‘’ Tapu gibi sağlam ‘’ deyiminden yola çıkarsak, halkımızın tapu teşkilatının yaptığı işlemlere güveni tamdır. Tapuya gelen bir vatandaş ondan istenen belgelerin güvende olduğunu ve talebinin en sağlıklı şekilde yapıldığından emin. Tapuda yapılan işlem sebebiyle mülkiyet hakkına tesir edecek bir sıkıntı yaşadığında ise Medeni kanunun 1007. Maddesinin kendisini koruduğunu biliyor. Bu maddeye göre Devlet tapu sicilinin tutulmasından kusursuz olarak sorumludur. Yani tazminatın genel kuralı olan kusur ilkesi tapuyu tutan Devlet açısından geçerli değildir. Devlet, memurunun yaptığı sakat bir işlemi hukuki ve maddi olarak telafi etmek zorundadır, bu ilke Hukuk devletinin en önemli sonuçlarından biridir. Hukuki güvence altındaki vatandaş ise tapu müdürlüklerinde gönül rahatlığı ile işlem yapmaktadır.
2-) Eğitim düzeyinin düşüklüğü, entelektüel birikimin zayıflığı:
Avrupa’da yılda 1 kişi 7 kitap okurken ülkemizde 7 kişi 1 kitap okuyor, Japonya’da kitaplar yüz bin baskı ile çıkarken bizde bin baskı ile çıkıyor. Lisans eğitimi alanımız ise toplumun % 20’si bile değil. Halkımızın kültür düzeyi oldukça düşük, bu da doğal olarak toplumda sınıfsal oluşumları etkiliyor. Birey kendi seviyesini yükseltemediği için mensup olduğu mesleki sınıfın seviyesini de yükseltemiyor. Örneğin, öğretmen kendisini geliştirmediğinde ülkedeki öğretmen sınıfı geri kalıyor, dolayısıyla öğrencilerde geri kalıyor. Peki, bu eğitimsizliğin ve kültürsüzlüğün taşınmazla ilgisi ne?
İktisada göre bir toplum oluşurken sermaye-emek dengesi temel iki faktördür, bu dengeyi etkileyen en önemli faktörler ise; teknolojik gelişme, insan kalitesi, bilgi düzeyi ve türevi olan kavramlardır. Eğer siz eğitimsiz bir toplum olarak sermayeye sahip olursanız onu katma değere çeviremezsiniz, bunun için eğitilmiş bir akla sahip olmanız gerekir. Türkiye’de eğitilmiş akıl seviyesi nicel olarak düşük olduğu için eline sermaye geçen bireylerin çoğu birikimini taşınmazda değerlendiriyor. Çünkü mal ve hizmet üreten bir işletme kurmak istese orayı yönetmek için eğitime, tecrübeye ve akla ihtiyacı olacak. Bu kurgu içinde entelektüel seviyesi düşük olduğundan kendine güveni olmayan, yani girişimcilik faktörü eksik olan birey kısa yoldan sermayesini taşınmaz üzerinden değerlendiriyor. Bu sayede Kira geliri gibi en kalitesiz ( topluma en faydasız ) gelire sahip oluyor, sermayenin üretime sokulmadığı ve durağan bir varlıktan irat devşirilen toplumun gelir dengesini bozan önemli bir yıpratıcıdır.
3-) Belediyeciliğin rant kapısı haline gelmesi bununla birlikte ilerlemesi:
Tarla ve arazi imar arsasına dönüşmesi umuduyla talep edilen önemli iki taşınmaz çeşidi. Bunun ana sebebi ise imar yetkisine sahip olan belediyelerin (Burada siyasi parti ayrımı söz konusu değil, tüm görüşten belediyeler için bu durum geçerlidir.) yandaşlarına, akrabalarına, tanıdıklarına önceden imar geçecek yerleri söylemeleri veya mevcut imar planında değişikliğe gitmeleri. Bu eyyam ortaya milyar dolarlık rantın çıkmasına sebep oluyor. Örneğin yeşil alana ayrılmış bir taşınmazın malikisiniz bu yer sizi seven belediye başkanı tarafından birden, ticari alana veya konuta çevriliyor, şüphesiz bir insana yapacağınız en büyük iyiliklerden biri olur.
Belediyelerimiz birbiriyle yarışıyor bu rekabetten şehirler karlı çıkıyor, bugün ülkemizdeki şehirlerin sosyal, kültürel ve ekonomik saha da yaptığı yatırımlar göz ardı edilemez. Örneğin, ben 1999 yılında okumaya gittiğimde Eskişehir’de bir ev alsaydım bugün o evin değeri belki 10 kat artmış olurdu.
4-) Bankacılık sisteminin ilerlemesi ve borçlanmanın kolaylaşması:
2001 krizinin ardından yapılan reformlar sayesinde ülkemizde bankacılık sistemi kurumsal altyapıya kavuştu. Bu yapısal değişiklik faizin göreli düşük seviyesi ile birleşince para arzını ciddi manada artırdı. Borçlanmanın kolaylaşması ile birlikte de küçük yatırımcıları ‘’ gelecek vadeden ‘’ taşınmazlara yönlendirdi. Yine bankacılıkta kredi için temel etkenlerden birinin ipotek olduğunu düşünürsek taşınmaza olan ilginin sebeplerinden birini de anlamış oluruz.
Şunu da söylemezsek realist olmayız, enflasyonun belli seviyenin altında olması ve faizlerin düşüklüğü paranın bankada tutulmasındaki karlılığı düşürdüğünden insanımız alternatif yatırım araçlarına yönleniyor. Bu kapsam içinde de taşınmaz alternatifsiz yatırım aracı olarak karşımızda duruyor.
5-) İnşaat sektörünün gelişimi:
Ülkemizin lokomotif sektörlerinden biri hiç şüphesiz inşaat sektörü, Dünya’nın dahi birçok ülkesinde yatırımı olan inşaat firmalarımız ülkemizde büyük projeleri bitirdiler. Ev sahibi olmak isteyen insanımız büyük borçların altında girerek yeni tip ev konseptlerine dâhil oluyor.
6-) Kırsal nüfusun azalması kent nüfusunun artması:
1950’den bugüne başlayan şehre göç neticesinde bugün tarım da çalışan insan sayısı %35, şehirleşme oranının artması doğal olarak insanların konut stok ihtiyacını artırıyor. Bu da halkımızın taşınmaza yönelmesine sebep oluyor.
Kişisel eğitimim ve tecrübelerim ışığında halkımızın taşınmaza yönelmesinin sebeplerini yukarıya sıraladım. Bu tespitlerin sonucunda ise şunları öngörülerde bulunuyorum;
- Taşınmaz ucuz bir yatırım değildir, bu nedenle malik olmayan insanların birikimleri yoksa ciddi borç yükü altına girmeleri gerekir; bugün ülkemizde yaşanan bu taşınmaz ticaretinin altında büyük bir borç stoku yatıyor, her gün bankalar icradan ipoteği bozulmuş evleri satıyor. Sadece Ankara’da 32 tane icra dairesi var. Görünen o ki halkımız bu borç yönetimini pek beceremiyor, ancak şu an bu batık krediler yönetilir seviyede. Bu borç artışına ise devletin bir önlem alması gerekir, aksi takdirde kredi ile taşınmaz sahibi olmak yakın gelecekte toplumsal patlamanın bir girdisi olabilir.
- Yine büyükşehir kanunu ile birlikte köylerin mücavir alan olması yakın gelecekte yeni imar rantlarının oluşacağını işaret ediyor. Yasa koyucunun bunu bir an önce önlemesi ve gerekli önlemleri alması gerekir.
- Ayrıca şehirler norm insan seviyelerine ulaştıktan sonra doğal bir değer kaybı yaşayacaktır, özellikle şehirlerden tersine göçler yaşanırsa kent merkezli taşınmaz değerleri ciddi manada düşecektir.
- Hukuki açıdan ise tapu idaresinin yaptığı çalışmalar neticesinde kısa zamanda tapu kütükleri elektronik ortama geçecek, belki de tapu idaresi özelleşecektir.
Ne şekilde olursa olsun halkımızın bastığı ve hissettiği cisme yatırım yapma arzusu hız kesmeden devam edecektir.
- Toplam blog
- : 3
- : 703
- Kayıt tarihi
- : 16.01.15
Düşüncenin ve fikrin peşinde koşan, bazen tökezleyen, bazen tepe taklak düşen... bıkmayan, usanma..