Gayrimenkul sertifikaları

Gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen, gayrimenkul projesinin (sertifika ihracı ile finansmanı planlanan konut veya işyerlerinin projesinin) belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit hamiline yazılı menkul kıymeti ifade etmektedir.

Gayrimenkul sertifikası; belirli bir gayrimenkul projesini gerçekleştirmeyi üstlenenler tarafından, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen menkul kıymetler anlamına geliyor.

Diğer bir ifadeyle, bir gayrimenkul projesinin gerçekleştirilebilmesi için gerekli finansman ihtiyacının yatırımcılardan elde edilecek fonlarla karşılanmasına ve böylelikle yatırımcıların projeye yatırılan nispetinde ortak olmalarına imkan tanıyan bir yatırım aracıdır.

Gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul projelerine finansman sağlanması ve tasarruf sahiplerinin gayrimenkulü satın almadan proje değerine ortak olması fikrine dayanmaktadır. Her bir sertifika bir gayrimenkulün belirli bağımsız bölümünü ya da belirli bir m2 alanını temsil etmektedir.

Gayrimenkul sertifikasının ortaya çıkışının dayanağını konut sertifikası uygulaması oluşturmuştur.
Konut Sertifikası,bir konut projesine finansman sağlamak amacıyla, değeri bir metrekare brüt konuta eşdeğer olarak hamiline düzenlenmiş menkul kıymettir. 

DAP Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz'a göre, gayrimenkul sertifikası kurumsal  ve bireysel yatırımcılar için önemli bir model olacaktır. Özellikle ülkemiz gibi gayrimenkulün birincil derecede ihtiyaç ve yatırım aracı olduğu pazarlarda satın almayı kolaylaştıracak alternatif yatırım olanakları sektöre pozitif etki sağlayacaktır. Büyük yatırımcılar yanında daha kısıtlı bütçelere sahip marka projelerin oluşturduğu katma değerden yararlanmak isteyen tüketicilerin yatırımlarını çeşitlendirerek az riskle daha çok kazanç sağlama şansı elde etmesini sağlayacaktır.''

Gayrimenkul sertifikasının Türkiye’de ortaya çıkışı yeni değildir. 1989 yılında konut sertifikası uygulaması gayrimenkul sertifikalarının temelini oluşturmuştur ,geçmişte kullanılmış, ancak beklentileri karşılamadığı için bugün kullanımda olmayan bir finansman yöntemidir.

İlk kez 1996 yılında Emlak Bankası tarafından piyasaya sürülmüş, gerek küresel gerekse ülkemiz finansal piyasalarında yaşanan gelişmeler ve tecrübe edilen yenilikler doğrultusunda Sermaye Piyasası Kanunu’nun da yenilenmesi ihtiyacı doğmuş  2013'te 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu yayımlanarak tebliği çıkarılan gayrimenkul sertifikası, 3 Ağustos 2016 çarşamba tekrar düzenlenmiş,

Bu düzenlemeler ile birlikte, Gayrimenkul sertifikalarının Kentsel Dönüşüm projelerinde de kullanılmasına imkan sağlanmıştır. Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Erden Timur'a göre; “Türkiye’nin kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı ve kişi başına düşen milli gelirin 25 bin dolar seviyelerine çıkabilmesi için gayrimenkul sertifikasının hayata geçmesi önem taşıyor. Bakanlığın verilerine göre, 6,5 milyonu konutun dönüştürülmesi için milletçe çok önemli bir finansmana ihtiyacımız var. Gayrimenkul sertifikası da bu finansmanda önemli araçlardan biri. Çünkü özkaynaklar ve konut kredileri ile bu işleri gerçekleştirmek çok zor. Sektörün dar boğazlarından biri perakendeleşme.

Örneğin 5 bin lirası olana ürün satmanın yani perakendeleşmenin tek yolu da gayrimenkul sertifikasıdır. Bu nedenle sertifikanın uygulanabilir olması tüketici için de çok doğru bir karar olacaktır. Ayrıca Gayrimenkul Sertifikası SPK denetim ve işbirliği sayesinde gayrimenkul sektörünün kurumsallaşmasına da katkı sağlayacaktır.”

SPK tebliğ taslağına göre, gayrimenkul sertifikaları ile konut projelerindeki daireler metrekare bazında satışa çıkacak. Bir metrekarelik bile olabilecek sertifika, projeler başlarken satışa çıkacak ve borsada ihraç edilecek. Proje tamamlanana kadar sertifika işlem görecek ve proje bittiğinde işlemden çekilecek. Elinde sertifika olanlardan isteyen dairesini, isteyen parasını alacak. Hem konut üreticilerine hem de vatandaşa avantaj sağlaması öngörülen düzenlemeyle küçük yatırımcıların projelere ortak edilmesi amaçlanıyor.

Gayrimenkul Sertifikalarının; Yararları:

·         İhraççılar için alternatif bir finansman kaynağı olurken, yatırımcılar için gayrimenkul getirisine ortak olabilme imkânı yaratmakta 

·         Sektöre ilginin artmasına ve sektörün büyümesine yarar sağlama

·         Şeffaf ve güvenilir bir ortamın oluşmasına da zemin hazırlama

·         Az riskle daha çok kazanç sağlama

·         Dar gelirlilere konut sahibi olma imkanı sağlama

·         Konut fiyatlarını düşürücü bir etki yaratma

·         Birikimlerin değer kazanmasına katkı sağlama

·         Hem sektöre hem konut alıcılarına kar sağlama

·         Kentsel dönüşümüm gerçekleştirilmesinde de alternatif bir yöntem olarak karşımıza çıkar

Vatandaşa yararı:Uygulama ile vatandaşlar ilk olarak projelerle ortak olacaklar. Yüksek rakamlı gayrimenkullere yatırım yapma fırsatı elde edecek, metrekare bazında satın aldıkları sertifikaları zaman içerisinde konutun tamamına sahip olabilecekleri gibi; sertifikalarını konutun peşinatı olarak da kullanabilecekler. Tüm bu avantajlarının yanı sıra konutun tamamlanma sürecine kadar satın aldıkları sertifikaların borsadaki değer artışlarından da yararlanabilecekler.

İnşaat şirketlerine yararı: gayrimenkul sertifikasıyla satışa çıkarılan konut projesinin finansman kaynağını sağlamak daha da kolaylaşacak. Konut veya iş yerinin tümünü satmaya çalışmak yerine bölüm bölüm satışı mümkün olacak. Borsada işlem gören sertifikalarla işlem yapan yerli ve yabancı yatırımcılar ile müşteri portföyü de çeşitlenecek ve genişleyecek. Proje değeri böylece daha da artacak.

Firmaların gayrimenkul sertifikası alabilmesi için bazı koşulları yerine getirmesi isteniyor. Bu koşullar arasında inşaatçı firmanın arsa sahibi olması şartı da var. Genellikle konut projelerinde firmaların arsa sahipleriyle kat karşılığı ortaklık kurduğunu düşünürsek; bu koşul, firmaların uygulamayı hayata geçirebilmelerinde zorluk yaratabilir.

Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi Özen Kuzu'ya göreSPK’nın üzerinde çalıştığı “Gayrimenkul Sertifikası”nın kurumsal gayrimenkul üreticilerinin ve piyasa derinliğinin artması ile hem kurumsal üreticiler hem de yatırımcılar açısından avantajlar sağlayacağını öngörüyor. Gayrimenkul üreticileri için projelerin ön finansman ihtiyacının karşılanmasını sağlayacağı gibi, geniş bir kitleye hitap ediyor olması sebebi ile müşteri portföyünün ve satış yapılabilecek kitlenin genişlemesi neticesinde projede oluşabilecek değer artışlarının erken realizasyonunu sağlamak avantajını da geleceğini belirten Kuzu, “Bireysel ve kurumsal yatırımcı ise gayrimenkul sertifikası ile getiri garantili bir yatırım aracına kavuşmuş olacak. Normal koşullarda yatırım yapamayacağı yüksek bedelli gayrimenkullere, sertifika ile metrekare satın alarak yatırım yapma fırsatı bulacak. Yatırımcı ister biriktirdiği sertifikalar karşılığında projeden konut alabilecek, yada borsa da işlem gören sertifikası karşılığında projenin değer atışından doğan karını nakit olarak alabilecek. Son dönemde hız kazanan kentsel dönüşüm-yenileme projeleri göz önüne alındığında, gayrimenkul sertifikaları bir yandan sektörde faaliyet gösteren firmaların finansman ihtiyacını karşılayacak, diğer yandan da kurumsal ve bireysel yatırımcılara gayrimenkul sektörüne özgü çok daha likit alternatif bir yatırım aracına yatırım yapabilme imkânı sağlanmış olacak.”

2 tür gayrimenkul sertifikası vardır

Asli edim: Gayrimenkul sertifikası yatırımcılarının, ellerinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunması durumunda proje bitiş tarihinden önce veya sonra, yatırım yaptıkları proje kapsamındaki bir konutun veya işyerinin mülkiyetini edinmeyi, talep etmesi durumuna denir.

Tali edim:Elinde yeterli sayıd1a gayrimenkul sertifikası bulunmayan veya doğrudan konut sahibi olmak yerine projenin getirisinden kazanç elde etmek isteyen yatırımcıların, sahip oldukları gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen konut veya işyerlerinin ihraççı tarafından üçüncü kişilere satılması sonucunda elde edilen satış tutarının sahip oldukları sertifikalar oranında kendilerine dağıtılmasını talep etmesi durumuna denir.

SPK'nın "Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğinde Değişiklikler

·         Bu değişikliklerinYapılmasına Dair Tebliğ"inde İhraç edilecek gayrimenkul sertifikaları' kısmında ihraççılara ve ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarına ilişkin esaslar belirlenirken  ,bakanlık tarafından yetki devri yapılması durumunda belediyeler, İller Bankası Anonim Şirketi ve TOKİ'nin yanı sıra bu kurumlarca anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler gayrimenkul sertifikaları ihraç edebilecek.

·         Öte yandan gayrimenkul sertifikaları ihracını, Hazine Müsteşarlığınca uygun görülen belediyeler, bunların bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ile kentsel dönüşüm amaçlı projenin yürütülmesi konusunda karşılıklı imzalanacak anlaşmada yer alması halinde TOKİ ve İller Bankası Anonim Şirketi de yapabilecek.

·         Anlaşma sağlanmak kaydıyla, kentsel dönüşüm amaçlı projelerde ilgili mevzuat uyarınca hak sahibi olarak belirlenen kişilere ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarından verilebilecek.
 

·         Hak sahiplerine verilecek gayrimenkul sertifikası adet veya tutarının belirlenmesinde ise hak sahibinin sahip olduğu taşınmazlara ilişkin ilgili kurumların mevzuatında belirlenen esaslara göre tespit edilen değer dikkate alınacak.

·         İhraççı, elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmamasına rağmen asli edimi kullanmak isteyen yatırımcılar için, izahname veya ihraç belgesinde açıklanmak koşuluyla kredi kullanım veya nakit ve taksitli ödeme gibi imkanlar sağlayabilecek. 
 

Gayrimenkul sertifikalarının metinlerinde aşağıda belirtilen unsurların bulunması zorunludur.

• Gayrimenkul sertifikası ibaresi,

• İhraççının unvanı,

• Sertifikanın nominal değeri,

• Sertifikaya konu gayrimenkulün pafta, ada, parsel numarası, metrekaresi ve diğer nitelikleri,

• Sertifika sahiplerinin asli edimin yerine getirilmesini talep edecekleri tarihler ve bu edimin yerine getirilme süresi,

• Tali edim ve yerine getirilme süresi,

• Cezai şartlar ve yerine getirilme süresi,

• Sertifika sahibinin ödemekle yükümlü olacağı vergi, resim, harçlar ile şerefiye gibi giderler hakkında bilgi,

• İhraççının edimlerinin yerine getirilmesinin banka tarafından garanti edildiği

Cezai şart,sertifikaya konu olan projenin gerçekleştirilememesi veya tamamlanmasının gecikmesi halinde yerine getirilmesi taahhüt edilen yükümlülükleri ifade eder. Gayrimenkul sertifikası ihraç edenlerin edimlerinin ve bu edimlerin yerine getirilmemesi halinde ortaya çıkacak cezai şartların bir banka tarafından garanti edilmesi zorunludur. Sertifika ihracı karşılığında elde edilen para banka tarafından açılan özel bir hesapta toplanır ve bu para vekilin özen borcu çerçevesinde bankaca gelir elde edilecek şekilde ihraççı adına değerlendirilir.

Gayrimenkul sertifikası nasıl alınır?

İhraççılar, her bir projenin toplam değerinin yüzde 50'sine kadar olan kısmını gayrimenkul sertifikası ihraç etmek suretiyle yatırımcılardan elde ettikleri fonlarla finanse edebilecekler, geriye kalan finansman ihtiyacı ise diğer yöntemlere başvurmak suretiyle karşılayabileceklerdir.

Dolayısıyla, gayrimenkul sertifikaları gayrimenkul sektörünün konut finansman kalemleri içerisinde kayda değer bir yere sahip olacak ancak özkaynaklar, banka kredileri vb. diğer kaynaklarla da desteklenmesi gerekecektir.

Gayrimenkul sertifikasına sahip olanlar, ellerinde eğer yeterli sayıda sertifika varsa sertifikada belirlenen tarihte inşa edilen gayrimenkulün bağımsız bir bölümünü alabilirler. Bu hakkını kullanmak istemeyenler yada yeterli sayıda sertifikaya sahip olmayanlar izahname ile ilan edilen oranda faiz veya gayrimenkulün sertifika sahiplerince talep edilmeyen bölümünün banka tarafından açık artırma ile satılması sonucu elde edilen gelirden payları oranında hesaplanan tutarı da talep edebilirler

SPK tebliğ taslağına göre, gayrimenkul sertifikaları ile konut projelerindeki daireler metrekare bazında satışa çıkacak. Bir metrekarelik bile olabilecek sertifika, projeler başlarken satışa çıkacak ve borsada ihraç edilecek

Gayrimenkul sertifikası ihraç etmek isteyen ortaklıkların;

1- Gayrimenkul sertifikası ihracına konu olacak projeye eşdeğer büyüklükteki en az bir projeyi, sözleşmesi ve teknik şartnamelerine uygun olarak Kurula başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış olması,

2- Üstlendiği gayrimenkul projesini gerçekleştirebilecek mesleki ve teknik donanıma sahip olduğunu belgelendirmesi şarttır