Gurbetçilerimiz emlak alırken nelere dikkat etmeli?

Uzun süren bir kış mevsiminin ardından nihayet yaz geliyor yavaş yavaş. Yazın gelişiyle birlikte insanlar, haliyle de ortalık canlanmaya başladı. Mevsimlerin insanlar üzerindeki etkisi düşünülürse umarım yaz mevsimi piyasaların da hareketlenmesine vesile olur. Yaz mevsimi ile birlikte turistlerin özellikle de yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın nam-ı diğer gurbetçilerimizin ülkemize girişleri başlayacak.

Gurbetçiler yurtdışında ülkelerinden uzak çalışıp, bir gün kesin dönüş yapma umuduyla birikimlerini haliyle ülkemizde değerlendiriyorlar. Bazıları en azından dönene kadar akmasa da damlar düşüncesiyle kira geliri elde etmek için mülk sahibi oluyor, kimisi de tatile geldiklerinde başlarını sokacakları bir yuva olsun diye. Bu yazımızda, gurbetçilerimizin mülk edinmeleri konusunda dikkatli olmaları gereken birkaç önemli noktaya değineceğiz.

Gurbetçilerimiz ülkeden ve ülke ekonomisinden uzak yaşadıkları için mülk edinirken zaman zaman sıkıntılar yaşıyorlar. Her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de çatlak sesler gelebiliyor ve bu çatlak sesler gurbetçilerimizin mağdur olmasına sebep olabiliyor. Hepsinin düşüncesi anavatanlarında doğru ve güvenilir bir yatırım yapmak olan bu kişiler, yurt dışında edindikleri vizyon ve deneyimi Türkiye'ye uygulayıp, şehrin gelişen ve genişleyen bölgelerinde gayrimenkul almak istiyorlar. Gurbetçilerimizden öğrendiğimiz bir çok kötü hikaye var; Türkiye'de genelde emlak alımında kötü tecrübeler yaşamışlar, başlarından geçmiş kötü olaylar yüzünden de şimdi korku ile hareket etmeye çalışıyorlar ama yapamıyorlar.

Örneğin; girdikleri kooperatif ve inşaatların yıllarca bitirilememesi ve para yatırdıkları şirketler tarafından dolandırılmaları gurbetçileri bir ara Toplu Konut İdaresi`ne (TOKİ) yöneltti. Yabancı ülkelerde yaşayan çok sayıda Türk vatandaşı, memleketlerinde idarenin yaptığı konutlardan satın almayı tercih etti. Yapsatçılar “Eskisini getir yenisini götür” sloganıyla kampanyalar düzenledi; lüks konut yapımcıları da potansiyelin yüksek olduğu yeni kitlelere ulaşmaya çalıştı. Türkiye’ye döviz akıtan 4, 5 milyonluk gurbetçi kitlesi, inşaatçılar için önemli bir pazar konumunda. Lüks konut yapımcılarından bazıları ellerindeki birikimi değerlendirmek ya da geleceğe yatırım yapmak isteyen gurbetçilerin yönünü Türkiye’ye çevirmeye çalışıyor.

Türkiye'den ev almak isteyen yurtdışında yaşayan vatandaşlarımız için bir kaç basit önerimiz var:
- Ev alacağınız müteahhiti ilk önce evin olduğun yerdeki belediye ve kaymakamlıklara sorun. İmar müdürleri ve Tapu müdürleri iyi ve kötü her şeyi size söyleyeceklerdir.
- Müteahhitin daha önce yaptığı projeleri gezin, bir kaç ev sahibiyle konuşmaya çalışın. Kalitesi nasılmış, zamanında ve sözleşmeye göre teslim etmiş mi? Soruşturun.
- Eğer projeden ev alıyorsanız, Satış Sözleşmesi yapın. Notere boşuna para harcamayın, bir avukat bulun çok daha ucuza halledersiniz. Yasal olarak aynı geçerlikteler. Yasal bir sözleşme o evin sizden başka birisine satılmasını engelleyecektir.
- Sözleşmeyi yapmadan önce Tapu müdürlüğünde kayıtları kontrol edin. Kat irtifakı kurulmuş ise size satılan dairenin başkasına sizden önce satılmamış olduğunu doğrulayın.
- Eğer projeden ev alıyor ve peşin para veriyorsanız kesinlikle tapu isteyin veya sözleşmenizi tapuya şerh ettirin. Yine bu da o evin sizden başka birisine satılmasını engelleyecektir.
- Eğer müteahhit kötü niyetliyse yine de o daireyi birden fazla kişiye satmanın yolunu bulacaktır ama en azından siz kendinizi yasalar karşısında garantiye alın.
- Kooperatifler konusunda dikkatli olun, çok iyi araştırmadan girmeyin.

Bu önerilerden sonra gurbetçilerimize gayrimenkul alımlarıyla ilgili birkaç bilgilendirme de yapalım:

GURBETÇİNİN TÜRKİYE’DEKİ İŞYERİ KİRASINA VERGİ YOK

Yurt dışında oturma ya da çalışma izni bulunan vatandaşlarımız, Türkiye’de elde ettikleri stopaja tabi işyeri kirasını, tutarı ne olursa olsun beyan etmeyecekler. Konutlarda durum farklı. 2008’de yıllık 2.400, 2009 yılında da 2.600 TL’yi aşan konut kira gelirlerini, Türkiye’de beyan edip, gelir vergisi ödeyecekler.

YURT DIŞINDA ÖDENEN KİRA

Yurtdışında oturdukları eve kira ödeyenler, Türkiye’deki evlerinden kira geliri elde ediyorlarsa, “gerçek gider” yöntemini seçmek suretiyle, yurt dışında ödedikleri kirayı, Türkiye’de tahsil ettikleri konut kirasından mahsup edebilirler. Böyle olunca, büyük bir olasılıkla Türkiye’de hiç vergi ödenmez.

GURBETÇİLERİMİZ KREDİ KULLANARAK EV NASIL ALABİLİRLER?

Gurbetçiler de cazip kredi imkanlarından yararlanarak, Türkiye de konut alıp, taksitlerini kira geliriyle karşılamak istiyor. Almanya ve Hollanda da yaşayan gurbetçiler konut, İngiltere ve Amerika da yaşayanlar ise yazlık alımı için Türk bankalarından kredi talebinde bulunuyor. Ancak, Sermaye Hareketleri Yönetmeliği, yurtdışında yaşayanların Türkiye’deki bankalardan konut kredisi kullanmalarını zorlaştırıyor.

Gayrimenkul sektöründe yatırım yapılabilir ülkeler arasına giren Türkiye’de, emlak sektöründeki canlılık yurtdışında çalışan gurbetçileri de harekete geçirdi. Uzun vadeli, cazip faizli kredi imkanlarından yararlanarak, konut alıp, taksitlerini kira geliriyle karşılamak isteyen gurbetçilerin Türk bankalarına yaptığı konut kredi başvurularında önemli oranda artış yaşanıyor.

Gurbetçilerimiz eskiden yıllarca yaptıkları birikimlerini doğup büyüdükleri şehirlerdeki konutlara yatırıyordu. Şimdi, yurtdışında yaygın ve cazip olan Mortgage koşullarının, Türkiye’de de oluşmaya başlaması, gurbetçilerin de Türk bankalarına yönelmesine neden oluyor. Gurbetçiler, genellikle kredi ile konut almak ve kirası ile taksitleri ödemek istiyorlar.

Yurtdışından bankalara olan konut kredi talebi yoğun olsa da mevzuata göre kredi kullandırmak bankalar için büyük risk oluşturuyor. Sermaye hareketlerinin 2 Ocak 2002 tarihli, YB-1 sayılı Merkez Bankası genelgesindeki düzenlemeye göre, yurtdışında yerleşik kişilere açılacak döviz ve TL kredileri transfer etmeyerek, nezdlerinde açacakları hesaplarına kaydetmelerinin ve bu hesabın kredi lehdarının Türkiye’deki ödemelerinin kullanılması için mümkün olmadığına yer verilmiş. Yani burada “Bankalara kredi verebilirsin, ancak bu krediyi verebilmen için borçlunun (krediyi kullanan kişinin) ülkesindeki banka hesabına krediyi transfer etmen ve kredi taksitlerini de bu hesaptan alman gerekir” diyor. Ancak bankalar konut kredisini krediyi kullanan kişiye değil, konutu satan kişinin hesabına yatırabiliyor. Bankacılar bu işlemin bankanın riskini artıracağını ve yüksek maliyet gerektirdiğini düşünüyor. Bu da kredinin kullanılmasında büyük engel teşkil ediyor.