Kiracının kira süresinden önce gayrimenkulü tahliyesi

Pek çok vatandaşımızın karşılaşabileceği bir durum olan sözleşme bitmeden kiracının evden çıkma hakkı, şartları ve sorumlulukları konusu;

Başınıza gelmiş olabilir örneğin; aylık 1.000.00 TL.kira karşılığı bir evde oturuyorsunuz işler iyi gitmedi, şartlar değişti, zevkinize, gönlünüze hitap eden başka bir evle karşılaştınız, kendiniz ev sahibi oldunuz, evlendiniz ve eşinizle başka bir eve taşınmak istediniz vs.vs. çoğaltabileceğimiz sebeplerle hayatınızı sürdürdüğünüz evinizden sözleşme sonu gelmeden taşınmak, evi tahliye etmek istiyorsunuz. Bu halde ev sahibim acaba ne der? duruma onay verir mi? sözleşme sonuna kadarki kira bedellerini evde oturmamama rağmen benden talep eder mi diye kaygılanıyorsunuz. İşte bu durumda durum hakkında bilginiz olsun ve sorumluluğunuzu bilmenizi tavsiye ederim.

Sözleşme süresi zarfında ev sahibiniz sizin evden çıkmanızı isteyemeyeceği gibi malesef sizde belli sorumluluklara katlanmak şartı ile kiracı olarak oturduğunuz evi tahliye edebilirsiniz.

Mesela aylık 1.000.00 TL. bedelle bir evde kiracı olarak ev sahibinizle sözleşme imzaladınız. Ancak daha 2 ay geçti ve siz hem daha ucuz hemde size göre daha güzel bir ev buldunuz ve oraya taşınmak istediniz. Bu durumda Avukat olarak size tavsiyem evden çıkmadan önce aynı şartlarda boşaltacağınız eve yeni bir kiracı bulmanız olacaktır. Çünkü Yargıtay kararlarında süresinden önce tahliye davalarında evin aynı şartlarda yeniden kiraya verileceği süre kadar kiracıyı sorumlu tutmakta. Yani evin boş kaldığı süre kadar bedelden sorumlusunuz. Yargıtay görüşleri doğrultusunda ortalama bu süre de 3,5 ayı bulmakta. Yani evde oturmasanız bile ev yeniden kiraya verilebilmesi için 3,5 ay geçmiş olduğunu varsayalım 3.500.00 TL.+Yargılama masrafları+Avukatlık ücretinden sorumlu olursunuz.

Tabiki bu kesin şart değil. Kiralamış bulunduğunuz evde sizi tahliye için haklı kılacak sebepleri ispat ederseniz veya sözleşmenizde süreden önce tahliyeye imkan veren bir maddeniz varsa böyle bir sorumluluğunuz da söz konusu olmayacaktır. İlgili yargıtay kararlarını aşağıda sunuyorum bilgilerinize.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/10870
K. 2002/11784
T. 6.11.2002


DAVA : Mustafa Hafızoğulları vekili avukat Sefer Gök ile Cemile Ünal vekili avukat Sefa Yakınoğlu aralarındaki dava hakkında Samsun 3. Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 29.3.2002 tarih ve 522-193 sayılı hükmü ile ilgili olarak Dairemizin 13.6.2002 tarih ve 5690-7117 sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiş, süresi içinde davacı avukatı tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği konuşuldu:
Davacı, davalı ile 22.11.2000 tanzim ve 1.12.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 1000 DM depozito ile ilk aylık olan 900 DM .nın peşin olarak davalıya ödediğini, ancak davalının eve yapacağı tadilattan vazgeçmesi üzerine sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğini, 24.11.2000 tarihinde anahtarı apartman kapıcısına teslim ettiği halde depozito ile kira bedelinin davalıtarafından iade edilmediği gibi tahsili için girişilen takibe de davalının itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile inkar tazminatı ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacının akdi tek taraflı feshederek kira sözleşmesinin düzenlenmesinden 22 gün sonra dairenin anahtarının kapıcıya bıraktığını, dairenin yeniden kiraya verilinceye kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden davacının sorumlu olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalının temyizi üzerine Dairemizce özetle, akdin karşılıklı olarak feshedildiği davacı tarafından ispatlanamadığından davalının anahtarın eline geçtiği tarihten itibaren kiralananın aynı şartlarla yeniden ne kadar süre içinde kiraya verilebileceği uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilerek, davalının peşin aldığı aylık 900 DM kira bedelinden davacı kiracının bir alacağı kalıp kalmadığı saptanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, bu defa davacı kiracı tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.
1- Dosyadaki yazılara mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındakalan diğer karar düzeltme taleplerinin reddi gerekir.
2-Taraflar arasındaki düzenlenen kira sözleşmesinin 5. maddesinde aynen "kiracı süre bitimini beklemeden evi tahliye edebilir" hükmü kararlaştırılmıştır. Tarafların serbest iradeleri ile yaptıklarıbu kararlaştırmaya göre kiracının kira süresi sonunu beklemeden evi tahliye edebileceği açıktır. Kararlaştırılan bu açık hüküm karşısında davacı, mecuru tahliye ettiğine göre davalının depozitoyu iade etmesi gerekir. Ne var ki sözleşmeden 22 gün sonradavalı anahtarı aldığını kabul ettiğini bildirdiğine göre bu süredeki kira parasından da davacı sorumludur. Mahkemece bu konuda araştırma yapılıp davacının ödemekle sorumlu olduğu 22 günlük kira bedeli mahsup edildikten sonra artan kira parasıile depozitonun iadesine karar verilmesi gerekir. Değinilen bu yönler gözetilerek açıklanan bu miktar üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kararın bozulmasızuhule müstenid olup bu kere yapılan incelemede anlaşıldığından dairemizin bozma kararının kaldırılarak yukarıda açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davacının diğer karar düzeltme taleplerinin reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle Dairemizin 13.6.2002 tarih 2002/5960 esas ve 7117 karar sayılı ilamının kaldırılmasına, kararın yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 6.11.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

-T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 13

Esas No.
2002/1381
Karar No.
2003/816
Tarihi
28.01.2003

818-BORÇLAR KANUNU/44/98

MAKUL SÜRE
ALACAK DAVASI
KİRA SÜRESİ DOLMADAN KİRALANANIN TAHLİYE EDİLMESİ
KİRALAYANIN YÜKÜMÜ
KİRACININ SORUMLU OLMASI

ÖZET
KİRA SÜRESİ DOLMADAN KİRALANANI TAHLİYE EDEN DAVALI KİRACI, TAKİP EDEN AYLARA AİT KİRA PARALARINDAN SORUMLUDUR. NEVAR Kİ, BK.NUN 98/2. MADDESİ VE FIKRASI DELALETİYLE, SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK HALLERİNDE DE UYGULANMASI GEREKEN AYNI KANUNUN 44. MADDESİ HÜKMÜNE GÖRE, DAVACI KİRALAYAN DA ZARARININ ARTMAMASI İÇİN TAŞINMAZI AYNI KOŞUL VE BEDELLE BAŞKASINA KİRALAMAK KONUSUNDA GEREKLİ ÇABAYI GÖSTERMELİDİR. BU DURUMDA KİRACI, KİRALANANIN TAHLİYESİNDEN SONRA, BU YERİN NORMAL ŞARTLARDA VE ÖNCEKİ KİRA SÖZLEŞMESİ HÜKÜMLERİ DOĞRULTUSUNDA NE KADAR SÜRE İÇERSİNDE KİRAYA VERİLEBİLECEK İDİYSE, O SÜRE İÇİN KİRA PARASINDAN SORUMLU TUTULABİLİR.

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili avukat Erinç Sağkan geldi, davalı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı kiralayanı olduğu taşınmazda 1.12.1995 başlangıç tarihli ve 3 yıllık sözleşme ile davalının kiracı olduğunu, yenilenerek devam eden kira sözleşmesinin 5. maddesinde 2 ay önceden feshi ihbar şartı olduğu halde davalının 28.6.2001 günlü ihtarla 31.7.2001'de taşınmazı boşaltacağını bildirdiğini, bu nedenle tahliyeden itibaren akit sonuna kadar 4 aylık kira bedeli 4800 doların tahsilini talep etmiştir.
Davalı kira sözleşmesinin 5. maddesinde aktin 1.8.1998'de sona ereceği, 2 ay önceden feshi ihbar edilmezse aktin yenileneceğinin kararlaştırıldığı, buna göre 1.8.1998'den itibaren aktin her yıl yenilendiği en son 1.8.2000 tarihinde yenilenip 1.8.2001 tarihinde bitecek iken 6570 SK./11. maddesinde öngörülen yasal süreye uygun olarak feshi ihbarda bulunarak taşınmazı tahliye ettiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.12.1995 başlangıç tarihli olup 3 yıl sürelidir. Sözleşmenin 5. maddesinde aktin hitam tarihi 1.8.1998 olduğu bu tarihten 2 ay önceden feshi ihbarda bulunulmazsa kira aktinin 1 yıl uzayacağı kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesi 1.8.1998 tarihinden itibaren kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek devam etmiştir. Davalı kiracı 28.6.2001 tarihli ihtarla mecuru tahliye edeceğini bildirmiş ise de sözleşmede özel olarak kararlaştırılan şekilde 2 ay önceden feshi ihbarda bulunmadığı için kira akdi 1.8.2001 tarihinden itibaren bir yıl süre ile yenilenmiştir. Böyle olunca davalı mecuru kira süresi dolmadan tahliye etmiştir.
Kural olarak, kira süresi dolmadan kiralananı tahliye eden davalı kiracı, takip eden aylara ait kira paralarından sorumludur. Nevar ki, BK.nun 98/2. maddesi ve fıkrası delaletiyle, sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanması gereken aynı kanunun 44. maddesi hükmüne göre, davacı kiralayan da zararının artmaması için taşınmazı aynı koşul ve bedelle başkasına kiralamak konusunda gerekli çabayı göstermelidir. Bu durumda kiracı, kiralananın tahliyesinden sonra, bu yerin normal şartlarda ve önceki kira sözleşmesi hükümleri doğrultusunda ne kadar süre içersinde kiraya verilebilecek idiyse, o süre için kira parasından sorumlu tutulabilir.
Mahkemece, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiralanabileceği makul sürenin, bilirkişi aracılığıyla tesbiti ve davalının münhasıran bu süreyle sınırlı olarak kira parasından sorumlu tutulması gerekir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan gerekçelerle kararın davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 28.01.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Av. Şafak SARGIN