Toki Konutları hakkında

Blog yazarlarından gayrimenkul danışmanı Deniz Hanımın TOKİ konutları ile ilgili yazısını okuduktan sonra bu konuda birşeyler söylemek istedim.Çünkü ben şu anda Toki konutlarında kontrollük yapıyorum.

Türkiye ' nin konut ihtiyacı ( özellikte orta gelirde ) oldukça fazla. Acil çözüm gerekiyordu. Devletin bu konuda atmış olduğu adımın doğru tarafları olduğu gibi , hatalı yönleri de var tabii.

Sorun ne kadar acil olsa da alt yapı oluşturulmadan balıklama dalmamak gerekir.Türkiye'de her konuda olduğu gibi, bu konuda da alt yapı oluşturulmadan çok hızlı bir giriş yapıldı.Doğal olarak sorunlar kaçınılmaz oldu.

Toki konutları çoğunlukla tünel kalıp sistemiyle yapılır.Bu sistem bazı büyük firmalar dışında Türkiye'de pek bilinmiyor ve uygulanmıyordu.Müteahhitler ve hatta mühendis ve mimarlar bu sisteme yabancıydı, tünel kalıbın ne anlama geldiğini bile bilmiyenler vardı. Bu konuda yetişmiş, tecrübeli ustalar çok azdı.Bu nedenle müteahhitler maliyet hesaplarını doğru yapamadılar.Piyasa da yeterli makina, ekipman ve usta bulamadılar. Şantiyelerin mantar gibi çoğalması sonucunda ekipman ve işçi ücretleri tavana vurdu. Şu anda dahi bir proje müdürüyle, vinç operatörü aynı maaşı alıyor. Özel sektörde de buna paralel olarak konut yapımının çoğalması sonucu yetişmiş teknik eleman ve usta ihtiyacı hat safhaya ulaştı. Bir inşaat mühendisi olarak bu durum bizi bir yandan sevindiyor tabii. 5-10 yıl önce piyasalardaki kriz ve sektördeki işsizlik nedeniyle inşaat mühendislerine kız bile vermiyorlardı. Ben o dönemlerde 5 yıl pazarlamacılık yapmak zorunda kaldım.

Bugün gelinen nokta bizi sevindirse de üzücü olan, piyasanın yetişmiş eleman ihtiyacı yönünden bu hıza ayak uyduraması. Bugün işe uygun nitelikte işçi ve usta bulmakta çok zorlanıyoruz. İşçi ücretlerinin sürekli yükselmesi müteahhitleri ucuz işçi bulmaya zorluyor. O zaman da iki gün kürek sallayan üçüncü gün ben ustayım diyor. Sıva ustası seramik yapmaya kalkıyor. seramik ustası boya yapmaya kalkıyor. Sonuçta ince işler dediğimiz bu işlerde mecburen kalitesizlik ortaya çıkıyor. Dikkat edin mecburen diyorum. Çünkü devletle yapılan ihaleli işler süreli işlerdir. Müteahhit belirtilen sürede işi bitirmezse yüklü bir ceza ödemek zorunda kalır. Bugün usta bulamadım, yarın bulurum diye bekleme lüksü yok. Ne yapsın adam, ceza yemiyeyim diye kimi bulsa çalıştırıyor. Ya da aşırı yükselen işçi ücretleri yüzünden , zarar etmemek için kimi ucuz görse onu çalıştırıyor.

Sorunlardaki bir önemli neden de müteahhitlere verilen sürelerin yetersiz oluşu. Antalya 'da ki Toki konutlarına verilen süre de 12 ay, Erzurum'daki Toki konutlarına verilen süre de 12 ay. Antalya'da ki müteahhitin 12 sürekli çalışma imkanı varken, Erzurum'da ki müteahhidin hava şartları yüzünden çalışma imkanı ancak 7-8 ay.300 konuta verilen süre de 12 ay, 200 konuta verilen sürede 12 ay.Yani müteahhitlerimiz aynı sözleşmeleri imzalayıp, çok farkı şartlarda çalışıyorlar. Bu çalışma süresine proje çizim ve hesapları ile onayları da dahil. Toki de eleman yetersizliği yüzünden bir projenin onaylanıp şantiyeye gelmesi 2-3 ay sürüyor. Sonuçta inşaatı yapmak için size verilen 12 aylık süre 8-9 aya düşüyor.

Toki'den konut alanlar, müteahhitleri ve bizleri suçlamadan önce şunu bilsinler ; gerçekten bu şartlar altında özveriyle çalışıyoruz. Bu inşaatlar o kadar hızlı yapılıyor ki, (deyim yerindeyse ) siz bir blokta sıvacıyı kontrol ederken, yan blokta seramikçi işini bitirmiş oluyor.

Aklınıza hemen şu soruyor geliyor biliyorum. Bu kadar hızlı yapılan konutlar ne kadar güvenli ? O konuda şüpheniz olmasın. Tünel kalıp sisteminin özelliği depreme son derece dayanıklı olmasıdır. Sıvacının sıvayı biraz eğri yapması gözümden kaçar belki ama binanın demir ve beton imalatından asla taviz vermeyiz. Yarın elinize üç beş kuruş daha geçtiğinde seramiği söker kendi zevkinize göre yeniden döşeyebilirsiniz. Zaten genelde öyle oluyor. Binlerce konutu kişiye özel döşemek mümkün değil. Dairesine taşınanların bir çoğu zamanla dekorasyonu kendi zevkine göre değiştiriyor. Ama demiri betonu yeniden yapamazsınız. Bizim için asıl olan bu konuda kaliteyi düşürmemektir. Güvenlik açısından içiniz rahat olsun.

Hatta makyajı çok güzel yapılmış.İnce işçiliği mükemmel. Boyası, seramikleri, kapıları, pencereleri harika ama tünel kalıpla yapılmamış bir bina yerine, ince işçiliği çok kalitesiz olsa da tünel kalıpla yapılmış bir binayı tercih edin. Bu yüzden, Toki 'den ev alabilmişseniz çok şanslısınız.Toki'de amaç bu işin ticaretini yapmak değil. Vatandaşa başını sokacağı güvenli bir mekan yaratmak.Kaldı ki bu fiyatlara göre herşeye rağmen çok güzel bir imkan. Bugün Toki de 120 metrekare bir ev 70-80.000 YTL.Piyasada minimum 120.000 YTL.70.000 YTL'ye aldın. İçini beğenmediysen zevkine göre yapmak için harcıyacağın para maksimum 10.000 YTL.Oldu sana 80.000 YTL.Yine çok kardasın. Herşeyden bu kadar şikayet etmeninde manası yok.

Bize de şikayet dilekçeleri geliyor. Bazıları tam bir mizah.Bur da bakkal yok ekmeğimi nerden alıcam ? İnanın bu dilekçeyi yazan vatandaşın evinin 150- 200 mt. ilerisinde bakkal var.Ben biliyorum.Adam oraya gitmeye üşeniyor, taa Ankara 'ya bunun için dilekçe yazmaya üşenmiyor. Özellikle, şehir merkezine çok uzak olan yerlerden ev alanların çoğu araba sahibi zaten.Arabasına güvenerek ordan ev alıyor. Ayrıca ev sahipleri blokları doldurmaya başlayınca hemen orda bir dolmuş durağı peydahlanıveriyor. Bazen site yönetimleri bile bir köşeye bir bakkal konduruyor.Ben bunlara şahit oldum.Yeterki insan sorununu çözmek istesin.

120 m2 evini geçen yıl 55.000 YTL almış, her şeyinden sürekli şikayet eden, habire dilekçe yazan bir vatandaşa en sonunda evi bana sat dedim.110.000 YTL den başladı.Bu nasıl bir şikayettir anlıyadım.Madem bu kadar kötü, bir yılda 55.000 YTL farkı evin neresine koydun ?

Peki Toki böyle mi devam etmeli ? Hayır...Toki artık bir müteahhit gibi bu işi yapmaktan vazgeçmeli. Çünkü konut imalatı arttıkça kontrolü kaybediyor. Eleman sayısı yeterli değil. Toki artık bu işi kooperetiflere devretmeli. Nasıl devretmeli ? Arsa üretmeli, kredi sağlamalı. Direk uygulayıcı olmaktan vazgeçip, denetleyici olmalı. O zaman bugün yaşanan birçok sorun kendiliğinden ortadan kalkar.

Toki'nin uygulayıcı olarak devam etmesi yakın gelecekte yap-sat yapan müteahhitlerin işsiz kalmasına ya da batmasına yol açacaktır. Bu da ülke için bir kriz demektir. Çünkü 40-50 daire yapıp satmayı düşünen bir müteahhitin hemen yanında 500 konut türemesi , o müteahhiti intihara sürüklemektir. Müteahhit Toki gibi 10 yıl vadeyle ev satamaz. Toki bugüne kadar ki uygulamalarıyla yol gösterici olmuştur. Artık geri çekilmelidir. Müteahhite ihaleyle iş veriyor olmak çözüm değil. İhalede verilen fiyatlar maliyetin bile altındadır. Bu adam nerden nasıl kar edecek ? Zaten bugün Toki'den iş alan müteahhitlerin çoğu darboğazdadır.Bu da, bu işin böyle yürümeyeciğini gösterir.

Türkiye genelinde 600 'e yakın Toki şantiyesi yüz binlerce konut. Sayıları yetersiz teknik eleman, niteliksiz ustalar. Alt yapısı oluşturulmadan girişilmiş bir iş. Bütün bunları göz önüne alırsanız, evleriniz harika güle güle oturun.