Tasarruf; Çin’de ve Türkiye’de konut sektörüne gidiyor; Yanlış alana yatırım yapılıyor!

Konut sektörü; tüm Dünya’da işsizliği azaltması, insanın temel yaşam ihtiyaçlarından birini karşılaması, diğer yatırım alanlarına göre gözle görülür olması, çelik, çimento gibi sektörleri desteklemesi ve tasarrufun hızla yatırıma dönüşmesi yönünden önemli görülüyor. Ayrıca, finansal sektör çalışma hukuku ve kurallarının tam oturmadığı ülkelerde konuta yatırım daha basit, bilinen  bir yatırım alanı sayılıyor.

Erkeğin akıllısı, kadının sabırlısı; eve barış ve mutluluk getirir.

Çinli yaşamında ev sahibi olmaya önem veriyor. 1950’lerde geleneksel evler bir veya iki katlıydı. Vatandaşa yeterince ev, yaşam alanı sağlamak; Hükümetin gereksiz masraf alanı saydığı bir konuydu. Kişi başına 3m2’lik bir yaşam alanı sunulabiliyordu. 1980’lerde politika değişikliğine gidildi. Deng’in batıya açılması ve kapitalist üretim tarzı benimsenmesinden sonra, yıllar içinde sıfır fiyatla oturulan evleri Devlet belirli bir ücret ödeyerek satın alma hakkını Çinli’ye tanıdı. Ev sahibi olmak mümkün olabildi. Örneğin 1980’lerde Pekin’de 20m2’lik ev 3600$’a satın alınabiliyordu. Çok Çin’li bu fiyata ev alma hakkını kazanmak için devlet işine girdi, çünkü istenen fiyat piyasa değerinin onda biriydi.  Bu safhadayken evin değerini biçen yerel memurun veya yöneticinin hörmet talebinin karşılanmasından bahsediliyordu. 1998’lerde ev sahipliği teşvik görmeye başladı.

Çin’de 2000’li yıllarda konut sağlanması için düşük, orta ve yüksek gelir gruplarına göre bir emlak piyasası planlandı.Yüksek gelirlilerin ev satın alması, düşük ve orta gelirlilerin fiyatları hükümet tarafından sınırlanacak olan ekonomik konutları satın alması ve ev alamayacak düşük gelirlilerin de hükümet tarafından sağlanan düşük kira bedelli evlerde oturması planlandı. Konut yapımı resmi kuruluşlarca arsa bulma, ihtiyaç sahiplerine çözüm üretme, maliyetin  belirlenen rakamı aşmaması durumunda (%3 resmi kâr) müteahhite kâr sağlanarak teşvik edildi.

Çin’de 2 Anne, 2 baba, karı-koca ve bir çocuklu 3 nesil düşünün; ev almayı önemsiyor ve tüm birikimlerini birleştiriyorlar. Ev, işyerine ne kadar yakınsa o kadar iyi. Oturulan evin alanı önemli bir statü sembolü oluyor; 70m2 başka 120m2 başka. Çin’de büyük şehirlerde ev satın almak büyük başarı ve zenginlik göstergesidir. Para kazanan Çinli için, 2. ev ve hatta mümkünse 3. ev ilave yaşam güvencesidir. Ayrıca, Çin’de ailelerin erkek çocuk tercihi nüfusun %50 dengesini bozmuş ve 6 erkek karşılığı 5 kadın nüfus oranı oluştuğundan evlenme çağındaki kızlar ev’i olan veya ev satın alabilecek erkekleri tercih etmektedir. Bir bakıma devir ters dönmüş, kızlar kıymetlenmiştir.

2008 ekonomik bunalımından sonra Çin’in ihracatı 2009’da yaklaşık 200milyar$ azalıp,  ABD ile ticaret hacmi  düşünce; ekonomisinin canlılığını devam ettirmesi için, ev sahibi olduğu  2008 Pekin Yaz Olimpiyatları öncesi başlayan alt yapı ve konut yatırımlarına Çin devam etti.

1999-2008 yıllarında 33.2 milyonun üzerinde yeni ev yapıldı. Kişi başına düşen yaşam alanı 30m2’ye ulaştı. Bunu başarı olarak görmek gerekiyor.

2014’lerdeki ev fiyatlarına gelince Shanghai gibi büyük şehirlerde ev m2 fiyatı 19 600-21 700$. 50m2lik ev yaklaşık 1 milyon $ (50m2x20 000$=1 000 000$). Yılda 25 000$ kazanan Çinli’nin 40 yıllık kazancı. Kırsal kesimde aylık ödemesi 12$ olan Çinli ve şehirdeki işçi kazancı ile bu fiyatları tabii olarak karşılaştırmıyoruz.

Evlerin zaman içinde fiyatlarının nasıl arttığını aşağıdaki rakamlarla izleyebiliriz. 1998’de Pekin’de tipik 2 odalı daire 10 000$, 2000’de 30 000$, 2006’da 140 000$, 2010’da 280 000$. Hesap yapılırsa fiyatların 12 yılda 28 kat arttığı ve bunun her yıl %2 düzeyinde enflasyon olduğunu varsayarsak ortalama %29-%30 artışa tekabül ettiği görülebilir. Kiraların aynı şekilde artmadığının bilinmesi faydalıdır.

Tamamlanmış bir ev ve boş bir cüzdan erkeği akıllandırır ama artık çok geçtir.

2013 ve 2014’lerde ev fiyatlarının büyük şehirlerde spekülasyon düzeyinde çok arttığı fark edildi. Mevcut pahalılık, evleri orta tabaka Çinli için satın alınamaz ve taksitleri ödenemez duruma getirdi. 2014 itibariyle Çin’de 65.4 milyon konut fazlası olduğu belirtiliyor. Bunlar ortaüst ve zengin kesimin yaptırdığı yatırım amaçlı, bir kısmı lüks evlerdir ve alım gücü yüksek müşteri beklemektedir. Bu konut fazlası; ortaüst sınıfın ev alma arzusuna ilave olarak; Çinli zenginlerin bu alana kazanç amaçlı yatırım yapmasıdır. Eski Çinli komunist yöneticilerin, onların evlatlarının,  damatlarının ve torunlarının zaman içinde önemli mevkileri işgal ettikleri, normal Çinli’ye göre daha iyi tahsil olanakları ve iş çevresi elde ettikleri, akıllı ve müteşebbis olanların zamanla zengin oldukları ve paraları için konutu verimli bir yatırım alanı gördükleri söylenebilir.

Çin Hükümeti ileride bu yüksek fiyat artışının bir krize sebep olma olasılığını dikkate alarak konut yapımında yıllara sari kontrollu bir yavaşlamaya ve maliyeti karşılanabilir evler üretmek gerektiğine karar verdi. Sektör Çin ekonomisinde %16-%25 bir paya sahip olduğundan yavaşlama kontrollu olsun isteniyor.

Ayrıca, Çin büyüme hızını %7’ler civarında tutmak istiyor. Bu istek konut sektöründe bunalım olmamasını gerektiriyor. Çare; arsa sağlamaktan çok kazanç sağlıyan Belediyelerin makul kazanca razı olmaları ve yeni taksitleri ödenebilir ev yapmak. Büyük şehirlerin yükünün azalması için okulu, hastanesi, meydanı, çarşısı olan uydu kentler inşa edilmesi, burada herhangi bir endüstri dalında iş sağlanması ve bunların metro ile büyük şehre bağlanması bir ihtiyaçtır.

Batılı muhabirler, ekonomistler  Çin’de konut krizi olacağını söylese de Çin devletinin mali olanakları ve tedbir alma gücü; krizin tüm Çini kapsaması ve takiben Dünya ekonomisinde olumsuzluklar yaratması uzak bir ihtimal sayılabilir. Hükümet 2012-2014 döneminde fiyatı ödenebilir; çevresiyle birlikte 800 milyar$ yatırımla 36 milyon ev yapmayı (birim maliyeti 22300$ oluyor)  planlamıştır.

Konuta yatırım azaldığında; tarımın endüstrileşmesi sonucu bu sektörden boş kalanlara ve her yıl çalışma çağına gelen yaklaşık 7 milyon gence  iş bulmak zorunda olan Çin’in ulaşım alt yapısına önem vermesi, yol, köprü, metro yaparak işsizliği  önlemeye çalışacağı açıktır.

Çin’deki konut yatırımını inceledikten sonra eve yatırım yapan Türkiye’nin durumunu incelemek faydalı olabilir.

Türkiye’de yaklaşık 20 milyon ev var. Şehirli sayılan 44 milyon insanın 10 milyonu şehir merkezine belirli bir mesafede olan gecekondularda oturuyor. Bu evler kanalizasyon, sağlık, yeterli alan ve ısınma şartları yönünden uygun kalitede değil.  Bu gecekonduların sayısı 8 milyon sayılabilir. 20 milyon evin %67’sinin (20x0.67) 13.4 milyon (gecekondular dahil) ruhsatı yok. Basit hesapla 40 yıllık bir dönemde yenilenme düşünülse her yıl 500 bin ev yapılması gerekli. Aslında “İhtiyaç nedir?” sorusunun cevabını vermek için şehrin konumu, iklim, ihtiyacın aciliyeti, maliyet, alım gücü gibi unsurları dikkate alan yazılım modellemeleri de var. Genel olarak yıllık konut ihtiyacının 500-600bin düzeyinde olduğu varsayılabilir.

Ayrıca, Türkiye deprem bölgesinde. 1999 Gölcük depremi 18bin ölüme ve 675bin kişinin yer değiştirmesine sebep oldu. Güvenlik sebebiyle 1 milyona yakın insanın Güneydoğudan Batıya göç ettiği söyleniyor. Irak-İran savaşı, Suriye iç savaşı sırasında 1 milyonu aşkın göçmen Türkiyeye geldi, yıllarca kaldılar ve kalıyorlar.

Sahil şehirleri turizm yönünden 30 milyonu aşan insanı ağırlıyor. 2870 otel 700bin yatak kapasitesi sağlıyor. Avrupalı, Rus ve Arap turistler artık Türkiye’den arazi ve ev satın alabiliyor. Yıllık satış 3 milyar$ civarında. Türkiyenin nüfusu her yıl yaklaşık 1 milyon artıyor. Kentsel dönüşüm projelerinin ihtiyacı karşılayacak şekilde ve ödenebilir maliyetle gerçekleştirilmesi gerekli. Bu tabloda konuta ihtiyaç var ve Türk insanı için konut sorunu önemli bir sorun.

Hükümet kuruluşu Toplu Konut İdaresi; TOKİ ihtiyacın %5-%10’unu yıllara sari olarak projelendiriyor. Yaklaşık 650kişilik bir teknik ve idari kuruluş. Evlere ve çevre yapılanmasına ait istekleri şartnamelere döküp, ihale yapıyor. Tekliflerin teknik ve maliyet/fayda değerlendirmesini yaparak işi müteahhitlere veriyor. Kamu arsalarını kullanıyor. Konut yaptırdığı arsalar genellikle Devletin ve arsalar için nadiren para ödüyor.

Orta ve fakir tabaka için; %20 veya daha az peşinat (%12) alarak ve kalan %80’i 10yıl, 15yıl taksitlendirme ile ev satıyor. Ayrıca kent dönüşüm projeleri ile evler yeniden inşa edilip, depreme dayanıklı hale getirilerek satılma projesi var. Kent dönüşüm projeleri hukuki sorunlar olmadan finans sağlanarak, kısa sürede kısım kısım yapılır,  başlangıçta iyi planlanır, konuya özgün insan kaynağı ile desteklenirse  belki başarılı olabilir. İstanbul Fikirtepe örneğinden alınan derslere önem verilebilir.

TOKİ nüfusu 40bin’den fazla olan yerlerde ihtiyaç gösterilirse konut yapıyor. TOKİ mali kaynakların az, talebin fazla olduğunu söylüyor. İnşaatlar 14-24 ayda tamamlanabiliyor. Ödemelerde aksama 2000 evde 1 ev şeklinde. Ödemesi aksamış evin alıcısına; TOKİ ödenen paranın belirli bir yüzdesini iade ederek evi üzerine alıp, tekrar satıyor.  TOKİ evlerinin metrekaresi yerine ve yapılan ilave tesislere bağlı. Fiyatlar 800TL-1300TL /m2. Lüks konut yapılması durumunda m2 ‘si daha pahalı. TOKİ, Hükümetten aldığı yetkiyle Eğitim ve Sağlık Bakanlığına okul, hastane, sağlık ocağı gibi binalar da yaptırıyor. MSB’lığına karakol yaptırıyor.

TOKİ’den çok sayıda şikayet ve memnuniyet haberleri medyada yer alıyor. Bunların objektif değerlendirilmesi gerekli.

Şikayetler: Malzeme kalitesinin aşırı düşük olması, inşaatın kontrolsuz alınması, su ve kalorifer sistemlerinin yetersiz kontrolu, bürokrasiye, siyasetçiye kıymetli semtlerde ucuz lüks ev sunarak yurttaşlar arası fırsat eşitliğni bozması, aylık taksitlerin 6 ayda bir artması ve artışta aşırılıklar olması, arsa parası vermemesine rağmen fiyatların pahalılığı, kompleksi yaparken sağlık ocağı, okul, hastane, cami yapmayı kendi kafasına göre yapması ve halka sormaması, toplam maliyeti artırması,  alışveriş merkezini sona bırakması, meydan oluşturmaması, ulaşım için yol yetersizliği olması ve bazende temel mühendislik hataları binaların yanlış yere, bozuk zemin, nehir yatağı yakınına yapması, yerel yaşamı dikkate almaması örneğin Adana’da herkes balkonda yaşarken burada Ankara Yapracık’daki gibi daracık balkon yapması, Site yönetim aidatlarının yüksek olması (sayman, kapıcı, sekreter, kazancı, asansörcü sayısının çok olması).

Memnuniyet hususları: Konutların 24 ayda bitirilmesi, hissedarın evine kavuşması, hiçbir müteahhit %20 ilk ödeme ile evde oturma hakkı vermezken bunun sağlanması, konutun yemek, barınma, yıkanma, ısınma ihtiyaçlarını karşılaması, elektrik, su ve gaz aboneliklerinin kolayca yapılması ve insanca yaşam sağlanması, yeşil bir çevrenin oluşturulması, araç park yerlerinin olması, binaların aşırı sıkışık olmaması, bir yıl eksik-kusur giderme garantisi.

TOKİ ne yapmalı: Kapasitesi belirli, teknik bir kuruluş. Herşeye talip olmamalı ve teknik gücü ile orantılı  sorumluluk almalı. İhtisası olan, bildiği işi yapmalı. Örneğin kentsel dönüşüm projeleri; siyasi, hukuki kararlar, inşaat finansmanı ve ailelerin kiralarının karşılanması gibi çok sayıda karar ve koordinasyon gerektiriyor.

TOKİ, Mali yönden vatandaşla ilişkisini kesmeli. Evi teslim alırken vatandaş bankadan kredi alsın, TOKİ’ye bedelin tamamını ödesin. 6 ayda bir keyfi zam yapıyor eleştirisi yok olacaktır. Bir teknik, inşaat teşkilatı, fonksiyonuna uygun faaliyette bulunmalı. TOKİ bir finans kuruluşu değil.

Gecekondulara gelince;Oturanların umudu seçimden seçime çıkan aflarla bulunduğu yeri cüzi bir ücretle resmen sahiplenmek, ileride de buraların imara açılıp çok katlı binalar yapılmasıyla binadan pay alıp fakirlikten kurtulmak. Şimdiye kadar bu alanda  16 af çıkmış ve kalabalık, fakir aileler için 60 yıldır muhtelif aflarla bu isteğe Hükümetler olumlu cevap vermiş.

Gerek gecekondu, gerekse depreme dayanıklı olmayan evlerin yıkma maliyeti ve yapma maliyeti dikkate alınırsa “Bir defa planlı, özenli ev yapmanın” daha maliyet etkin olduğu düşünülebilir.  

Özel sektör amacı kâr olduğundan, göç alan  İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Adana gibi şehirlere ve Devlet ihalelerine odaklanmış durumda. Kendisi ev yapıp satan inşaat firmaları;  arsa ve inşaat bedeli, ruhsat, iskan gibi bedeller ödediğinden maliyetleri daha yüksek. Arsa fiyatı yerine göre tüm maliyetin %20-%40lik bir kısmını oluşturabiliyor.

Türkiye’de konut pazarının büyüklüğü yıllık 15 milyar$ düzeyinde sayılabilir. Altyapı projeleri köprü, yol, geçit, konut ve işyeri projeleri yatırımları tüm yatırımların %40’ını buluyor.Tüm yatırım GSYH’nın %25’i sayalım. Pazar  GSYH’nın %10’una yakın ve 82 milyar$ sayılabilir (0.25yatırımx820m$x0.4altyapı=82m$).

Türkiye’de konut pazarında suistimal şikayetleri var. Devlet ihalelerini siyasi yakınlığa dayanarak kazanmak, imar planlarını kârı artıracak şekilde değiştirmek, ihale sonrası hafriyat, zemin bozukluğu masrafları çıkartarak inşaat maliyetlerini artırmak gibi hilelerin uygulamaya konulduğu gazete haberleri kapsamında.

Müşteriyi aldatmak örneğin 10 bloklu 100 daireli yapının ilk blokunu bitirip, 85 daireyi satınca evlerin %85’i satıldı diye ilan vermek ve müşteri talebini artırmak,  net alan yerine  brüt alan konuşmak ve bunun üzerinden satmak, maketten ev satmak vatandaşı kandırmak, sonradan kabul edilemez site yönetim masrafları çıkarmak ve daireyi satın alanı kiracı durumuna düşürmek, sonradan malzeme kalitesini düşürmek veya daha modern malzeme kullanacağız diyerek fiyat artışı yapmak, blokları çok yakın yapmak, bloklar arasına konulan park arazisini 2-3 yıllığına Belediyeden kiralayıp, süslemek ve bloklara aitmiş gibi göstermek, aynı daireyi birden fazla kişiye satmak hukukun ağır işlemesinden istifade etmek, evlerin gelecekte çok kıymetli olacağı söylentisini yaymak.   

Konunun finansal boyutu: Türkiye’de konut kredilendirmesi payı banka kredileri içinde %10 düzeyinde ve sorunlu kısmı binde 6. Konut kredisi evi alacak kişiye verilmeli. Ayrıca işle ilgili kredi verirken banka; ev, iş yeri varlıklarına ipotek koyuyor. Ev sahibi olmak kredi sağlarken bir avantaj. Türkiyede beş büyük şehirde olan konut fazlası maliyeti yüksek, orta tabaka üstüne hitap eden konutlardır. Bunların sayısı 400bine yakındır. Fiyatları 300-500binTL sayalım. Müşteri bekleyen birikmiş konut bedeli yaklaşık 60 milyar$’dır. (400 000adet x150 000$=60 milyar$). Bu değer yaklaşık 10 yıllık bir yığılmadır ve konutu satamazsanız, oturan olmazsa ölü bir yatırım oluyor.

Sonuçlar: Para konut yatırımında görüldüğü gibi kâr tutkusuyla bazen yanlış yönde harcanabiliyor. Oturulmayan yazlıklar, müşteri bekleyen lüks evler yanlış yatırım örnekleri sayılabilir. Çin ve Türkiye’de sorun; İhtiyacı olanın uygun fiyatlı ev ve kredi bulamadığı durumdur. Zenginlere  ise talepten  fazla sayıda çözüm sunuluyor.  Her iki ülkede konut yapımında suistimaller birbirine benziyor ve bu yönden iki ülke adeta komşu gibi.

Yararlanılan kaynak:                                                                                                                                    

2008 Jeffrey Hays; Last updated April 2012