GYO’ lar mortgage sisteminin en büyük destekçisi

Mortgage, faiz hadlerini belli yerlerde tutulacağı güvencesi ile yürüyecek bir sistem.

Ödeme gücünüz, kapasiteniz, tasarruf imkanlarınız yoksa bu sistemde konut sahibi olamazsınız.

Değişken faiz, tüketicinin faiz hadlerindeki dalgalanmalardan daha az etkilenmesini sağlıyor.

Biz GYO’lar mortgage sistemi konuşulmaya başladığı andan itibaren bunun en büyük destekçisi olduk.

Türkiye’de içinde yaşadığımız bu dönemdeki ekonomik hareketlilik, güven ortamı tamamen yatırımcıların geleceğe yönelik beklentilerinin iyileşmesinden kaynaklanıyor.

Kamuoyunda “mortgage” olarak bilinen tasarının Meclis'ten geçerek yasalaşmasının ardından konut sektöründe yeni bir dönem başlıyor. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanlığı’na getirilen Bekir Cumurcu ile sistemin avantajlarını ve doğuracağı sonuçları konuştuk. Mortgage’ın amacının dar gelirliyi ev sahibi yapmak olmadığını söyleyen Bekir Cumurcu, düzenli ödeme yapma imkanı olanların bu sistemden yararlanabileceğini ifade etti.

Mortgage, dar gelirlinin konut sahibi olmasına yönelik bir sistem midir? Türkiye’de uygulanabilirliği nedir?

Mortgage, faiz hadlerini belli yerlerde tutulacağı güvencesi ile yürüyecek bir sistem. Durup dururken ekonomik krizlere girilen ülkelerde uzun vadeli kontratlar olmaz. Sonuçta mortgage sistemi bir alım imkanı veriyor, bir finansman sağlıyor. Bu tamamen talebi arttırıcı yönde bir etki yapar.Talep artışı da ekonomiye pozitif yönde ivme kazandıran parametre. Ben mortgage sistemini bazı konularda değişiklik yapan, Türkiye’de zaten varolan, sistemin kurallarını ve parametrelerini daha belirgin hale getiren basit bir sistem olarak değerlendirmiyorum. Türkiye için son derece yapısal anlamaları olan, uzun vadede piyasaları stabilize eden, mali sistemin önemli bir parçası olarak görüyorum. Aslında bu sistem dar gelirliye konut yaptırma sistemi değil. Böyle olmadığı her zaman söylendi. Fakat insanlar duymak istediklerini duyuyorlar. Ödeme gücünüz, kapasiteniz, tasarruf imkanlarınız yoksa bu sistemde konut sahibi olamazsınız. Aynı zamanda yirmi yıl boyunca bunu ödeyecek potansiyele sahip olmanız gerekiyor.

Değişken faizin bir riski var mı?

Değişken faiz, tüketicinin faiz hadlerindeki dalgalanmalardan daha az etkilenmesini sağlıyor. Şöyle düşünün; %20’den yirmi yıllık borç aldınız, 20 yıl boyunca %20’den ödeyeceksiniz. Üç sene sonra faiz hadleri %10’a düşse bile siz hala %20’den ödemeye devam edeceksiniz. Halbuki değişken faiz sisteminde eğer faizler düşüyorsa, banka orijinal %20 ile başlayan kredi faizlerini bu sistemle beraber düşürmek mecburiyetinde. Dolayısıyla pozitif tarafından siz etkileniyorsunuz. Tersi olması durumunda, faizler daha kötüye gidiyorsa belli bir ceza ödemek kaydıyla sistemden çıkabiliyorsunuz. Sabit faizle borçlanmanız halinde faizler aşağı giderken siz bundan faydalanamıyorsunuz. Faizlerin daha aşağı gideceği yönünde beklenti iyimserliği gösterir ve piyasalara güven başlar. Bu ülkenin geleceği, ekonominin geleceği hakkında pozitif beklentiler varsa, insanlar daha fazla değişken faize gidecekler. Değişken faiz aynı zamanda bankaları ve tüketiciyi de karşılıklı koruyan bir mekanizma.Uzun vadeli sabit faizli kredi veren bankalar faizlerin artması halinde çok büyük zararlara uğruyorlar. Çünkü faizlerin %30 olduğunu farz edersek, %20’den kredi vermiş olan bir banka yirmi yıl boyunca bunu taşımak zorunda. Yani o oranı arttıramıyor. Dolayısıyla daha baştan bu krediyi verirken bunun üzerine başka maliyetleri de koymaya başlıyor. Hâlbuki piyasa fiyatları artarsa ben de faizlerimi arttırabilirim diye düşünen bir banka faiz hadlerinin üzerine bu belirsiz maliyetleri koymayacaktır.

GYO sektörünün mortgage sistemi için yaptığı yatırımlar, hazırlıklar neler oldu? Gelecekle ilgili uzun vadeli hedefleriniz nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının mortgage sisteminden etkilendikleri bazen abartılabiliyor. Biz portföy yönetim şirketiyiz. Portföyümüzü de sadece gayrimenkulden alırız. Mülkü alıp portföyümüze koyuyoruz yani yatırımcı bir şirketiz. Mortgage ise bireylere alım gücü sağlayan bir sistem. Eğer bireylere bir finansman imkânı sağlıyorsa, talep artışı söz konusu oluyorsa ben de gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak gider konuta yatırım yaparım. Çünkü piyasada alıcı var. Bu yönde gayrimenkul yatırım ortaklıkları olarak bizlerin mortgage kredileriyle teşvik edilen sektöre gitmemiz gerekiyor. Bu yönüyle de ekonomik aktivitede ciddi yansımalar olur. Biz GYO’lar mortgage sistemi konuşulmaya başladığı andan itibaren bunun en büyük destekçisi olduk. Her yıl, bir hatta birden fazla sefer konut finansman konferansı üzerine değindik, kamuoyu oluşturduk. Bu yasanın çıkması sırasında Sermaye Piyasası Kuruluyla çok yakından temasta olduk. Yurt içinde ve yurt dışında bu konunun uzmanlarını bir araya getirdik. GYO’ların Mortgage’ın yasalaşması süresi boyunca hem eğitim, hem paylaşım, hem kamuoyu oluşturma konusunda önemli katkıları olduğunu düşünüyorum.

Sektörde geleceğe yönelik beklentiler nelerdir? Sizce yaklaşan seçimlerin sektöre ve ülke ekonomisine etkileri neler olacaktır?

Ben hep şunu vurguluyorum: Türkiye’de içinde yaşadığımız bu dönemdeki ekonomik hareketlilik, güven ortamı tamamen yatırımcıların geleceğe yönelik beklentilerinin iyileşmesinden kaynaklanıyor. Biz hep kendi kendimize; yasal düzenlemeleri yapacağız, yolsuzlukları, verimsizlikleri ortadan kaldıracağız diyoruz. O halde enflasyon ve faiz hadleri düşecek; gelirimiz, refah seviyemiz, borç geriye ödeme kapasitemiz artacak. Geleceğimize yönelik pozitif beklentilerimizi satın alıyoruz ve onun için de çok ciddi bir ekonomik aktivite içerisindeyiz. Öyle bir ortam sağlandı ki, geçtiğimiz yıllarda gördüğümüz seçimlerin yıkıcı etkilerini yaşamayacağız gibi geliyor. Bence cumhurbaşkanlığı seçiminde toplum ve siyaset, uzlaşmaz bir şekilde bölünüp karşı karşıya gelmeyecek. Seçim dönemlerinde ekonomik istikrarı bozulacak boyutlarda etkilenmeler olmaması gerekiyor. Ülkede seçim var diye korkmamamız lazım. Hâlbuki bizde hala seçim ekonomik istikrarı bozucu bir unsur olarak görülüyor. Türkiye’de insanların demokratik iradesini ifade etmeye gittiği sandık başını, ekonomik istikrarsızlıkla özdeşleştirir bir hale geldik. Türkiye’de artık hukuksuzluğun, usulsüzlüğün minimize edildiği, bunların meşrulaştırılmadığı, özendirilmediği bir yapı gerekiyor. Aksi takdirde sürdürülebilir bir büyümeden, sürdürülebilir bir kalkınmadan bahsetmemiz mümkün değil. Biz kendi yatırımcımızın parasını, konumunu Türkiye içerisinde tutamadığımız dönemler yaşadık. İnsanlar “ben bu ülkeye güvenmiyorum” diyorlarsa faiz hadlerine, enflasyona bakmak anlamsız hale geliyor.